最高人民法院關于房屋買賣合同的司法解釋是什么

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現予公布，自2003年6月1日起施行。

2003年4月28日

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《民法典》，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條

本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條

商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

第八條

具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十四條

出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條

當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任:

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十條

出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十二條

對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

第二十三條

商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十五條

以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

第二十六條

買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

第二十七條

買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

最高人民法院司法解釋關于夫妻債務的規定

最高院夫妻債務的司法解釋的依據有：夫妻一方與第三人串通虛構債務，在從事賭博、吸毒等違法犯罪活動中所負債務，第三人主張該債務為夫妻共同債務的，人民法院不予支持。

【法律依據】

《最高人民法院關于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第三十四條

夫妻一方與第三人串通，虛構債務，第三人主張該債務為夫妻共同債務的，人民法院不予支持。

夫妻一方在從事賭博、吸毒等違法犯罪活動中所負債務，第三人主張該債務為夫妻共同債務的，人民法院不予支持。

最高人民法院的司法解釋可以作為判決的法律依據嗎，希望具體點

是可以作為判決依據的。最高人民法院在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題進行的解釋是最高國家權力機關----全國人民代表大會授權的。另根據最高人民法院發布的《關于司法解釋工作的規定》第五條的規定，最高人民法院發布的司法解釋，具有法律效力。以上僅作參考

法律分析

根據相關法律規定，屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題由最高人民法院進行解釋。凡屬于檢察院檢察工作中具體應用法律、法令問題的由最高人民檢察院進行解釋。最高人民法院、最高人民檢察院作出的屬于審判、檢察工作中具體應用法律的解釋，應當主要針對具體的法律條文，并符合立法的目的、原則和原意。最高人民法院和最高人民檢察院的解釋如果有原則性的分歧，報請全國人民代表大會常務委員會解釋或決定。由此，最高人民法院的司法解釋是在去全國人大授權下有權制定和發布司法解釋，另根據最高人民法院發布的《關于司法解釋工作的規定》的規定，最高人民法院發布的司法解釋，具有法律效力。由此可知，最高人民法院的司法解釋可以作為判決的法律依據，但最高人民法院理解與使用是不能作為依據適用的，只能作為判裁決中的參考、借鑒與指導作用。

法律依據

《中華人民共和國立法法》

第七條 全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權。 全國人民代表大會制定和修改刑事、民事、國家機構的和其他的基本法律。 全國人民代表大會常務委員會制定和修改除應當由全國人民代表大會制定的法律以外的其他法律；

第一百零四條 最高人民法院、最高人民檢察院作出的屬于審判、檢察工作中具體應用法律的解釋，應當主要針對具體的法律條文，并符合立法的目的、原則和原意。

《中華人民共和國人民法院組織法》

第十八條 最高人民法院可以對屬于審判工作中具體應用法律的問題進行解釋。

最高人民法院發布的《關于司法解釋工作的規定》

第五條　最高人民法院發布的司法解釋，具有法律效力。

最高院司法解釋是什么

法律分析：司法解釋，是指國家最高司法機關在適用法律過程中對具體應用法律問題所作的解釋，包括審判解釋和檢察解釋兩種。

審判解釋，指最高人民法院對審判工作中具體應用法律問題所作的解釋。如《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》。審判解釋對各級人民法院的審判具有約束力，是辦案的依據。

檢察解釋，指最高人民檢察院對檢察工作中具體應用法律問題所作的解釋。這種解釋對各級人民檢察院具有普遍約束力。

司法解釋就是依法有權做出的具有普遍司法效力的解釋。廣義上是指，每一個法官審理每一起案件，都要對法律做出理解，然后才能夠具體適用。

因此，必須對法律做出解釋，才能做出裁判。每一個案件都要這樣做。由最高法院對具體適用法律的問題，作出的解釋就是司法解釋。

法律依據：《全國人民代表大會常務委員會關于加強法律解釋工作的決議》

第一條 凡關于法律、法令條文本身需要進一步明確界限或作補充規定的，由全國人民代表大會常務委員會進行解釋或用法令加以規定。

第二條 凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題，由最高人民法院進行解釋。凡屬于檢察院檢察工作中具體應用法律、法令的問題，由最高人民檢察院進行解釋。最高人民法院和最高人民檢察院的解釋如果有原則性的分歧，報請全國人民代表大會常務委員會解釋或決定。

最高人民法院民間借貸司法解釋法律依據

最高人民法院民間借貸司法解釋已于2015年6月23日由最高人民法院審判委員會第1655次會議通過，現予公布，自2015年9月1日起施行。為正確審理民間借貸糾紛案件，結合審判實踐制定本規定。

【法律依據】

《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第一條

本規定所稱的民間借貸，是指自然人、法人和非法人組織之間進行資金融通的行為。經金融監管部門批準設立的從事貸款業務的金融機構及其分支機構，因發放貸款等相關金融業務引發的糾紛，不適用本規定。

第二條

出借人向人民法院提起民間借貸訴訟時，應當提供借據、收據、欠條等債權憑證以及其他能夠證明借貸法律關系存在的證據。當事人持有的借據、收據、欠條等債權憑證沒有載明債權人，持有債權憑證的當事人提起民間借貸訴訟的，人民法院應予受理。被告對原告的債權人資格提出有事實依據的抗辯，人民法院經審查認為原告不具有債權人資格的，裁定駁回起訴。

最高人民法院司法解釋是什么意思

司法解釋，是最高法院對審判工作中具體應用法律、法令問題的解釋，最高檢對檢察工作中具體應用法律、法令問題的解釋。司法解釋分為兩種：兩高司法解釋。1,全國人民代表大會常務委員會對法律中需要進一步具體明確的問題所做的叫做立法解釋。2,最高人民法院、最高人民檢察院司法解釋。3,國務院及主管部門所做的叫做行政解釋。4,我國的法定解釋僅為：立法解釋、司法解釋、行政解釋。