購房指南：簽署購房合同需注意的七大要點

購房者在購房過程中應選擇正規的營業執照齊全的中介公司來簽署購房合同。搜房網購房指南提醒購房者在簽署購房合同中需注意的七個要點：

第一：簽訂合同前必須認真核實房主的身份，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現。

房產也是騙子的重要目標，近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經常出現，往往購房者付了定金和首付款正準備過戶時才發現自己上當了，去找人去又無法找到當初簽約的那個人了。因此，二手房購置必須確保簽約主體是合法房主，有權進行房屋的買賣。

第二：合同上明確標明房屋基本情況和付款時間。

對買主來說，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址，門牌號，面積和戶型。這些信息須按產權證上注明的為準。尤其是建筑面積，一定要看清，賣方容易記不清，尤其在現在來說，房價是按每平米多少錢來計算的，所以如果房價不變的基礎上面積的多少就變得尤為重要。包括在售房屋提供的房屋產權證是否屬真實；房產面積多大；該房產用途是辦公還是居住，或是其他，這些都需注明。對賣方來說，最重要的是標明付款時間，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口頭約定。

第三：合同必須明確各種費用的交接時間和方式。

二手房因為是處于使用中的，所以有各種各樣的費用，比如說水電，煤氣，還有物業，暖氣，有線電視等，這些費用有些是預付費的，有些是年終結算的，這些費用如何交接，什么時候交接都必須有個明確的規定，省得購房后才發現問題而產生一些不必要的糾紛。

第四：寫明違約責任和合理利用補充條款。

房屋買賣手續辦理和房屋過戶期間因為各種原因雙方都存在違約的變數，不少人購房時基本就只注意房款，過戶等問題，而忽略了違約的可能性，因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負責主體，違約的賠償具體數目等，這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規的中介公司簽署正式的購房合同，合同中對違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中，可能還有一些問題一時無法確定，這些可以在后來確定時增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，這樣可以避免后期的一些麻煩。

第五：購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解。

該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利；該房產是否已設定抵押。根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

第六：購買二手房時，需要準備的證明材料。

購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內、外機構公證、認證后方為有效。

第七：購買二手房，房子的現狀須在合同上加以注明。

房屋應是現狀銷售，以看房的情況為準，合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設施。大多數購房者都是在房屋使用中的時候去看的房，在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現狀，包括屋內的家電家具，合同中雙方必須約定好是否留存家具家電，必須有所注明。以免引起糾紛。 天津中原市場數據研究分析中心張玉提醒購房者： 二手房購房，因為房源相對來說比較單一，所以必須針對房屋本身的特點進行合同撰寫，盡量將買賣雙方需要保護的權益都寫入合同，這樣才能比較可靠的保障購房的利益，減少買賣過程中的變數和麻煩。

（以上回答發布于2015-10-25，當前相關購房政策請以實際為準）

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購房指南：首套房二套房的區別和認定標準是什么

有過購房經驗的業主都知道，在購買房屋的時候，也是要區分首套房和二套房的，首套房還是比較容易區分的，不過很多朋友在購買房屋的時候卻不知道該如何定義二套房，別著急，今天小編就為大家詳細的介紹一下首套房和二套房認定標準是什么?

首套房和二套房有什么區別？

1、有無利率優惠，差別是非常大的。一般購買首套房，都會有一定的價格優惠折扣，購房者在買房時，要結合自己的還貸能力、經濟水平，仔細算一筆帳。如果參照八五折利率來算，首套房比二套房：首付少支出10萬，總利息少支付11萬，契稅方面少支付0元或者5000元。

2、在不限購的城市，居民家庭頭次購買普通住房，商業貸款原則上較低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業貸款購買普通住房，較低首付款比例不低于30%。

首套房和二套房認定標準是什么？

1、全款買過一套房，貸款買房——算首套；

2、貸款買過二套以上房，后來全部賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行征信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套；

3、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業金融機構可以根據借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例;若貸款未還清——算二套房以上；

4、貸款買過一套房，商業貸款已結清，再貸款買房——算首套。若貸款未結清——算二套；

5、全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，再貸款買房——算首套；

6、當地暫不具備房屋登記系統的查詢條件的，銀行盡職調查核實購房人已有一套住房的，再貸款買房——算首套；

7、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時——算首套；

8、個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經還清，申請商業貸款再買房——算首套；

9、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚后買房申請貸款——算首套；

10、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定為二套房以上。

關于首套房和二套房的一些相關信息，小編就為大家介紹到這里了，如果您在現實生活中也為這些問題困擾，希望小編總結的這些知識能夠為您帶去幫助。

（華龍網綜合）

購房指南：買房時如何才能選到好房子？

畢竟買房子是人生的頭等大事，可不是去便利店買面包那么簡單，如果真的決定了要買房，你知道如何選擇一個好房子嗎？當你去看房子的時候，你知道你應該看哪些地方嗎？選房時按我介紹的這樣做，一定能選到好房子。

畢竟買房子是人生的頭等大事，可不是去便利店買面包那么簡單，如果真的決定了要買房，你知道如何選擇一個好房子嗎？當你去看房子的時候，你知道你應該看哪些地方嗎？ 選房 時按我介紹的這樣做，一定能選到好房子。

一、學會看懂戶型圖

1、看朝向

每 個人買房 時都有一個心理預期，如買多大面積的房子？一房、兩房還是三房？這些都要做到心中有數。所以，拿到戶型圖時，要先看戶型的面積，是幾室幾廳的，看看是否滿足自己的首要條件。

2、看承重墻

通常戶型圖中黑色實體部分為承重墻，灰色部分為非承重墻。這里要注意非承重墻是可以拆的，但承重墻是不可以拆的。拆掉承重墻，會破壞建筑的抗震性， 房屋 的結構也會產生安全隱患，是很危險的。

3、看標尺

購房 者拿到戶型圖時，千萬別忽略了手中戶型圖的數字標尺，它有助于購房者了解各個功能分區的大小，這一點購房者一定要特別重視才是。

4、看符號

戶型圖上的小符號也要留心，這關系到 裝修 成本和入住的舒適度。舉個例子：如果 臥室 的內開門挨著柜子，那柜子的尺寸需要特別注意，否則可能導致門不能完全打開的情況。

另外， 空調外機 的安放位置也需要注意，如果空調位設置在 飄窗 的下方，安裝和維修的難度就會加大，工人安裝的危險系數就會因此提高，收費自然也就比較貴。

二、看樓棟

同樣的戶型，會分布在很多不同的樓棟里。下圖所展示的 樓盤 鳥瞰圖，以綠色箭頭處樓棟右邊的戶型觀湖效果是比較好的，樓層越高，視野也就越好，但其價格也相比黃色箭頭處樓棟的戶型要貴。

臨街的樓棟會比較吵鬧，樓棟周邊如果有大量的空地，則不確定的因素比較多，后期如果施工，會對居住造成一定的影響。

三、看樓層戶型平面圖

很多的人買房，經常容易忽視這一點。其實看整層的戶型平面分布圖是很重要的，為什么這么說呢？我們一起來看看下圖。

1、紅色框框區域，2號房和3號房的 廚房 和廚房的窗戶都是挨著的，做飯一般都會開窗通風，這樣異味很容易飄散到隔壁的鄰居家里；另外，這兩戶人家 衛生間 的窗戶是對著的，互相可以看到，因此隱私得不到保護。

2、黃色框框處，這個戶型的臥室挨著另一家的客廳，如果碰到晚上熬夜看電視的鄰居，那你的居住質量將大大減低。

3、綠色框框和藍色框框所示處，陽臺和飄窗幾乎都挨著，可以互相看到人們在此處的活動。小偷若是去3號房偷東西，還能直接從飄窗跨到4號房的陽臺去，這影響到我們的安全問題。

這里，無論你選哪個房，都不會太好，分布在兩邊的1號房和4號房，稍微要比2號房和3號房要好一點。

下圖的戶型平面圖布局就比上圖好太多，但也存在隔壁的客廳挨著另一家的臥室的情況，這個通常是比較難避免的。1號房和4號房其客廳的噪音雖然會影響到隔壁，但它們在各個方面卻能不受到2號房和3號房的影響。

2號房和3號房的廚房和衛生間處的陽臺雖然是挨著的，但是中間有一堵承重墻隔開，互相看不到，私密性強。所以這里選1號房和4號房是的，其次2號房和3號房也不錯。

除了要看上述講的幾個方面以外，還要看下樓上或者樓下的平面戶型圖。不要樓上的客廳下就是你的臥室，那么晚上腳步聲會很吵的；更不要你家的臥室上面對著的居然是別人家的衛生間，這樣一旦衛生間堵塞漏水，倒霉的還是自己。

當然，像這樣的 奇葩戶型 極少，一般同一棟樓，戶型幾乎都是一樣的。但是買房時，為了保險起見，還是注意看下比較好。

購房指南：戶型圖中這四個點很關鍵

買房子都很關注價格，但其實戶型也非常重要，戶型的實用與否以及設計是否合理，都關乎著日后的居住使用，一下是小編整理的注意要點，購房過程中還需注意。

一看尺寸

戶型好壞，面寬、進深非常關鍵。如今的戶型圖上，多會標注進深和面寬這兩個指標，就是兩根拉出的直線中間夾的數字，如4.20米就是。一般來講，進深，即南北縱深的總數值是越小越好；而東西闊度是越大越好。

二看面積

絕大多數戶型圖上都會標注房間的建筑面積，要注意和辨別這個標注的建筑面積與實際面積之間相差多少，即我們所說的得房率。

三看配比

戶型合理與否，在于各個部分之間的比例關系。舉例而言，在總面積不大的情況下，次臥只留有8-9平方米的狀況很常見，但是這樣的配比在實際使用中就難免捉襟見肘。合理的配比可以為戶主提供更多生活便利。

四看相鄰

相鄰關系也是看戶型圖的核心。比如，樓面一般會有電梯、樓道、強弱電、過道窗等。把戶型放回樓層平面就能了解其受影響的程度。如果深入一些看，相鄰戶型的影響也不容忽視，是否遮擋采光、私密性是否得到保障都很關鍵。