2022年住改商最新政策

二、完善扶持政策，改善創業環境...四)放寬市場準入。...按照法律、法規規定的條件、程序和合同約定允許創業者將家庭住所、租借房、臨時商業用房等作為創業經營場所”。

二、住宅改商用房涉及哪些相關法律、法規

必須明確說明，“住改商”并不是無條件的，住宅業主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：

一是相關法律、法規沒有相應的禁止性規定。

二是“住宅商用”必須經有利害關系的業主同意，利害關系的業主不僅指“同幢樓房里其他的業主”，也包括“其他樓房里受到影響的業主”。如果相關的業主不同意，即使法律、法規和管理規約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。

經歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關法律、法規：

1、《中華人民共和國物業管理法》第五十條“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續”。

2、《民法典》第二百七十九條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

3、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。

4、中華人民共和國建設部令第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

(一)搭建建筑物、構筑物;

(二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;

(三)拆改供暖管道和設施;

(四)拆改燃氣管道和設施。

2022民法典對人防車位的規定，2022年人防車位新政策

;?????民法典對人防車位的規定為：小區的地下人防車位，是屬于建造在小區人防工程內的，非戰時用于停車的車位。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權能，該類車位不可以辦理產權證，所有權既不屬于開發商，也不屬于全體業主。

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人防車位新政策

??????按照《物權法》和《人民防空法》中的誰投資，誰收益的原則，人防車位產權歸國家擁有，在不妨礙防空功能和業主車位的需求情況下，開發商只擁有車位的使用權，不可以出售，使用期限為20年，到期后才可以繼續租，開發商可以收取一定的租費，如果國家發生戰爭的時候，就要無條件給國家征用。

??????

??????根據我國《中華人民共和國民法典》的規定，車位的產權年限跟商品房的產權年限是一樣的，車位產權年限是70年。車位產權辦出《房地產權證》后作為物權擁有是無期限的，但車位所在的土地使用權是有使用年限限制的，年限與車位所在土地使用權年限一致。因此，應該查看開發商的《土地使用權證書》確認其土地使用期限。

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書名：物權法

作者：梁慧星

豆瓣評分：7.4

出版社：法律出版社

出版年份：2016-8-1

頁數：380

內容簡介：

本書堪為國內物權法教科書的扛鼎之作，是民法學集大成者的經典闡釋，是物權法立法進程引領者的權wei解讀。

本書因襲現行法的體例，分為總論、所有權、用益物權、擔保物權以及占有五編，對物權法的內容做了全景式的闡述，并加以客觀獨到的評析。本次新版，作者充分汲取zui新立法、司法解釋、審判實務和理論研究的新成果，尤其是zui高人民法院就物權法實施中具體適用《物權法》相關問題所作的三個解釋，并注入了域外物權法修訂后的zui新內容，以期為讀者提供準確、全面、系統、新鮮的物權法理論和知識。

全書概念明晰、闡述透徹、考據周延，理論深度把握得當，既考慮到本科教學的系統性要求，又為讀者進一步研究物權法提供了參考思路。

作者簡介：

梁慧星，中國社會科學院學部委員、中國社會科學院法學研究所研究員、中國社會科學院研究生院教授、《法學研究》雜志主編。1944年1月出生，四川青神人。1966年畢業于西南政法學院，1981年畢業于中國社會科學院研究生院，獲民法碩士學位。1988年晉升研究員，擔任民法研究室主任；1990年國家人事部授予“有突出貢獻中青年專家”稱號。主要著作包括：獨著《民法》、《中國民法經濟法諸問題研究》、《民法學說判例與立法研究》、《民法解釋學》、《民法總論》、《裁判的方法》、《法學學位論文寫作方法》；合著《合同法》、《經濟法的理論問題》、《民法債權》、《物權法》、《中國物權法研究》、《中國民法典草案附理由》；主編《民商法論叢》、《中國民商法專題研究叢書》。

陳華彬，中央財經大學法學院教授，法學博士，教育部“新世紀優秀人才支持計劃”入選者。1967年11月出生，四川仁壽人。1991年畢業于西南政法學院，獲民法碩士學位，1994年畢業于中國社會科學院研究生院，獲民法博士學位。1996年1月至1998年7月，日本東海大學、日本學術振興會、日本國際交流基金訪問學者。主要著作包括：獨著《物權法原理》、《物權法研究》、《建筑物區分所有權研究》、《民法典與民法物權》、《物權法》、《外國物權法》；合著《物權法》、《中國物權法研究》、《中國財產法》、《中國民法典草案建議稿》、《中國物權法草案建議稿附理由》、《中國民法典草案附理由》（債權總則編）。

2022年地下車位有新規，地下停車位有必要買嗎

根據“還有人買車，停車到位，停車交錢，違章停車被處罰”管理方法，意思是車可以買，但是你需要先考慮一個車位。尤其是在一二線城市買車后，車位成了新問題。比如今年地下車位有新規定，有些車位不用購買就可以直接使用。我們來看看今年地下停車位的新規定。

1.酒店停車位

開發 商 擁有的地下車位可用于出售、出租或贈與，產權期限為70年。根據《物權法》第一百四十二條規定，建設用地所有權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地所有權人，但有相反證據的除外。

2.共享停車位

(1)根據《物權法》規定，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應首先滿足業主的需求。

(2)如果根據國家法律或地方政府規定應免費交付業主使用，則車庫作為公共配套設施的功能在小區規劃中已有明確規定，建設車庫是開發商的法定義務。業主共有的道路或者其他場地上用于停放汽車的車位屬于業主所有。

(3)或者開發商在計算公攤面積時已經將地下車庫的建筑面積考慮在內。這部分車位是屬于業主的，不需要支付車位費用。

(4)再者，建地下車庫的費用計入住宅開發成本。這時候買房時車位的費用已經包含在內，同樣屬于業主，開發商無權出售。

(5)這部分車位在滿足小區業主車位需求的情況下，經業主大會同意可以出售，產生的利潤由小區業主和建設方共享。

3.人防停車位

國家人防工程建設的車位屬于人防車位，根據物權法和人防法空法“誰投資誰受益”原則:在不影響人防功能和滿足業主車位需求的條件下，投資建設方享有人防車位使用權，使用年限不超過20年，戰時可用于出租獲取收益，由國家無條件征用。

地下車位有必要買嗎？

上述三類車位中的共享車位無需購買，業主擁有使用權。車位的產權一直是一個有爭議的話題。到底是買車位好還是租車位好，我們可以算一下:

汽車停放30年成本:10萬(停車費)+100(管理費)*360(月)= 13.6萬元。

停車30年收費:(400+500+600+700+800+900)* 12 * 5 = 23.4萬元

注:出租車位每月400元，100元車位每五年遞增。

可見，如果車位使用30年或以上，買車位的成本比租車位低很多，但如果使用時間短，租車位會更劃算。需要明確的是，車位的產權是70年，而車位的使用年限最長只有20年。到期后，只有續租才能使用。

綜上所述，根據我國現狀，大城市汽車與停車位的平均比例為1: 0.8，中小城市約為1: 0.5，停車位缺口已超過5000萬。在業內人士看來，汽車只是貶值的商品，而車位可能會升值。況且你買車位不僅方便，還可以用來出租獲取收益，還是值得考慮的。

@2019

土地使用證2022年到期怎么處理？

一、 土地使用證 2044年到期怎么處理? 土地使用證2044年到期后的處理方式為：土地使用者申請續期;政府無償收回 土地使用權 。土地使用權出讓年限屆滿后，有三種處理方式：在土地使用年限屆滿前，土地使用者可以申請續期;住宅土地使用權的自動續期;《 物權法 》第149條規定住宅土地使用權自動續期。 二、到期了有兩種處理方式如下： 1、土地使用者申請續期。 在一般情況下，政府應批準續期使用。按照《中華人民共和國 城市房地產管理法 》第21條規定， 土地使用權出讓合同 約定的使用年限期滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，政府除根據社會公共利益需要收回該幅土地的外，對申請續期的應當予以批準，經批準予以續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付土地使用權出讓金。 2、政府無償收回土地使用權。 《中華人民共和國城市房地產管理法》第21條規定，土地使用權出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲得批準的，土地使用權由國家無償收回。 根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條的規定，土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。這就是說，國家在收回土地使用權的同時，也無償收回建筑物、其他附著物的所有權。 三、土地使用權出讓年限屆滿后，有三種處理方式： 1、在土地使用年限屆滿前，土地使用者可以申請續期，經重新簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理土地使用權續期登記。土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。 2、住宅土地使用權的自動續期，是我國國有土地使用權申請續期制度的一個重大例外，等于向社會宣告：住宅土地使用權經登記而取得，因為自動續期而長期有效。該規定的意義在于：奠定了住宅土地使用權可以事實上長期存續的法律基礎，成為本世紀以來我國重樹民眾創造和保有財富信心的最具價值的法律制度。 3、《物權法》第149條規定住宅土地使用權自動續期，沒有規定任何條件，那些主張住宅土地使用權自動續期是有條件的觀點，不論其條件寬厚(例如象征性支付土地費用)抑或苛刻，都不是在解釋而是在否定住宅土地使用權自動續期制度。 土地使用證如果用于居住有效期為七十年，用于工業或者教育文化類別的有效期為五十年，用于商業旅游類別的有效期為四十年。在有效期到期之前一般需要進行續費，如果不續費一定時間后國家將會無償無條件收回其使用權，同時收回的也包括其附帶的其他產權的所有權。