一、未還清住房貸款能否出售房屋

未還清貸款的二手房在實(shí)際操作中是可以買賣的，但應(yīng)做好相應(yīng)的前期工作。具體的操作方向和步驟則應(yīng)根據(jù)該房產(chǎn)的具體情況和房主的具體要求而定。

1.轉(zhuǎn)按揭：

要進(jìn)行按揭轉(zhuǎn)移，需要與原有貸款機(jī)構(gòu)協(xié)商并簽訂按揭轉(zhuǎn)移協(xié)議，然后將貸款轉(zhuǎn)移到新的貸款機(jī)構(gòu)。具體步驟包括向新貸款機(jī)構(gòu)咨詢，選擇合適的新貸款機(jī)構(gòu)，提交申請(qǐng)并提供相關(guān)資料，通過(guò)審核和評(píng)估，協(xié)商貸款細(xì)節(jié)并簽訂新的按揭貸款合同，最后還款并辦理過(guò)戶手續(xù)。

2.用買方的首付款繳清剩余貸款：

使用買方的首付款來(lái)繳清剩余的按揭貸款，即買方從自有資金中支付剩余未還清的貸款金額。具體步驟包括與貸款機(jī)構(gòu)協(xié)商繳清貸款的細(xì)節(jié)和方式，計(jì)算出需要支付的剩余貸款及相關(guān)費(fèi)用，將首付款轉(zhuǎn)賬至貸款機(jī)構(gòu)或開(kāi)立銀行匯票等方式支付剩余貸款，最后完成房產(chǎn)過(guò)戶。

3.利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款：

根據(jù)目前的法律，利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款是一種合法且常見(jiàn)的做法。在此過(guò)程中，買方可以與銀行協(xié)商申請(qǐng)一筆新的貸款，用于償還原有的剩余貸款。首先，買方需要與銀行進(jìn)行充分溝通，以了解貸款條件、利率、還款方式和相關(guān)費(fèi)用。隨后，買方需要提交詳細(xì)的貸款申請(qǐng)，并提供所需的資料和文件。銀行將進(jìn)行審核和評(píng)估，確定貸款額度并制定貸款合同。一旦貸款獲批并生效，買方可以使用該貸款金額直接向之前的貸款機(jī)構(gòu)償還剩余貸款。在整個(gè)過(guò)程中，買方需要遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保貸款使用合法合規(guī)。同時(shí)，購(gòu)房者需要對(duì)自己的還款能力有清晰的認(rèn)識(shí)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款需要依法合規(guī)，并建議購(gòu)房者在此過(guò)程中尋求專業(yè)意見(jiàn)和指導(dǎo)，以確保一切合法合規(guī)。

二、房屋買賣過(guò)戶大概需要多長(zhǎng)時(shí)間

房屋買賣過(guò)戶的時(shí)間通常需要數(shù)周至數(shù)個(gè)月。然而，這只是一個(gè)大致的時(shí)間范圍，實(shí)際情況可能因地區(qū)、政策、銀行審批流程等因素而有所不同。購(gòu)房者可以與相關(guān)的房產(chǎn)中介、律師或房地產(chǎn)管理部門咨詢以獲取更準(zhǔn)確的時(shí)間估計(jì)和指導(dǎo)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條
申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請(qǐng)書，并提交身份證明以及相關(guān)申請(qǐng)材料。
申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。

第十條規(guī)定，對(duì)于共有不動(dòng)產(chǎn)的處分申請(qǐng)登記，需要得到占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人共同申請(qǐng)，除非共有人另有約定。如果按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，則需與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)，如建筑區(qū)劃內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)依照本實(shí)施細(xì)則第三十六條的規(guī)定辦理。

第十一條規(guī)定，無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，必須由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)提供監(jiān)護(hù)人和被監(jiān)護(hù)人的身份證或戶口簿等相關(guān)材料，以及有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系的證明文件。如果是因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記，則還需要提供書面保證，以保障被監(jiān)護(hù)人的利益。對(duì)于父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的情況，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系的證明材料可以是人民法院指定的監(jiān)護(hù)法律文書、公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或其他相關(guān)材料。

三、房屋買賣中介費(fèi)是多少

現(xiàn)在買賣房子找中介，一般都要掏總價(jià)2.7%的費(fèi)用，其中包括2.2%的中介費(fèi)和0.5%的保障服務(wù)費(fèi)?？墒切≈薪闀?huì)低一些，一般只收1-1.5%，甚至收不上來(lái)也能商量著少收點(diǎn)。

雖然規(guī)定只有超級(jí)復(fù)雜的交易可以適當(dāng)加價(jià)，但實(shí)際上一些中介公司就是把所有交易都算成復(fù)雜交易，甚至把有貸款的交易也算進(jìn)去，然后按照2.2%的標(biāo)準(zhǔn)收錢。中介經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，復(fù)雜交易什么的沒(méi)明確規(guī)定，所以他們公司都按照復(fù)雜交易收費(fèi)。

現(xiàn)在市面上的中介，比如中原地產(chǎn)、麥田房產(chǎn)、鑫尊地產(chǎn)、中大恒基等，都收2.7%的中介費(fèi)。只有少數(shù)中介公司收費(fèi)便宜一些，大概在2.2%-2.5%之間，比如恒洋地產(chǎn)，如果你需要貸款，就得付2.5%的費(fèi)用，不需要貸款還能再商量。還有玉宇地產(chǎn)，現(xiàn)在二手房服務(wù)費(fèi)是2%，但是要交3000元的過(guò)戶費(fèi)、3000元的公積金貸款擔(dān)保金，如果想快點(diǎn)辦事還得交3000元的加急費(fèi)。

四、中介費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)是什么

房地產(chǎn)中介服務(wù)在房屋買賣市場(chǎng)中具有重要的作用，而中介費(fèi)是中介公司獲取收入的主要來(lái)源之一。但是，很多人對(duì)中介費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)不是很清楚，也存在一些誤解和疑慮。

1.房屋租賃代理收費(fèi)：無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。

2.房屋買賣代理收費(fèi)：按照成交價(jià)格總額的0.5-2.5%進(jìn)行收費(fèi)。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由中介機(jī)構(gòu)與委托人之間協(xié)商確定。

3.獨(dú)家代理收費(fèi)：如果選擇實(shí)行獨(dú)家代理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也需要由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但不得超過(guò)成交價(jià)格的3%。

4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理收費(fèi)：根據(jù)不同地區(qū)、不同地段、不同面積等因素，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，需要按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)收取：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人收取。如果在交易過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，委托人和中介機(jī)構(gòu)都可以向有關(guān)部門進(jìn)行投訴和維權(quán)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)不同情況進(jìn)行具體的協(xié)商和確定。在選擇中介機(jī)構(gòu)時(shí)，委托人需要了解相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免因?yàn)椴磺宄M(fèi)用而引起不必要的糾紛和損失。
 

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