無(wú)證的房產(chǎn)怎樣轉(zhuǎn)讓有效

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓交易未獲得產(chǎn)權(quán)證的房屋屬于無(wú)權(quán)處分，不受法律保護(hù)。

無(wú)證房建議不要買。取得房產(chǎn)證的房屋才可以進(jìn)行二次交易，沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋禁止上市交易的。賣方在未具備交易條件的情況下與買方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明顯是不符合法律規(guī)定的。

無(wú)證房屋幾年以上視為合法

只有房屋登記后才合法，和住幾年沒(méi)有關(guān)系。

《物權(quán)法》對(duì)房屋的所有權(quán)的規(guī)定：即登記后才擁在所有權(quán)，而不是約定。合同的效力，是合同成立且不違反法律的禁止性規(guī)定時(shí)，通常在合同成立時(shí)生效。

《物權(quán)法》第九條　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第十條　不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

擴(kuò)展資料

案列：

2011年,劉青與張強(qiáng)簽訂協(xié)議書(shū)，劉青將其所有的一處自建房以10萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給張強(qiáng)。張強(qiáng)分多次向劉青支付了6萬(wàn)余元房款。

2016年,劉青了解到,房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等合法手續(xù)，不能轉(zhuǎn)讓。他轉(zhuǎn)讓給張強(qiáng)的自建房沒(méi)有產(chǎn)權(quán),他認(rèn)為自己與張強(qiáng)之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無(wú)效，故要求張強(qiáng)退還房屋。但張強(qiáng)不同意劉青的說(shuō)法，拒絕退還房屋。

雙方多次協(xié)商無(wú)果后，2017年3月,劉青將張強(qiáng)訴至新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市水磨溝區(qū)人民法院,以涉訴房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)，是違章建筑，不得合法轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求法院判決房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；我國(guó)合同法規(guī)定，違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。

本案中，原告修建的自建房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，亦未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，與被告簽訂房屋買賣協(xié)議違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此該協(xié)議無(wú)效。法院判決，原被告雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，相關(guān)款項(xiàng)及利息應(yīng)予退還。

張強(qiáng)不服一審判決,提起上訴。二審法院終審后，駁回上訴，維持原判。

參考資料來(lái)源：人民網(wǎng)-轉(zhuǎn)讓無(wú)證自建房屋違法

無(wú)證房產(chǎn)能否被法院拍賣？

無(wú)證房產(chǎn)能否被法院拍賣？

回答問(wèn)題：無(wú)證房產(chǎn)可以被法院拍賣，下面具體展開(kāi)。

無(wú)證房產(chǎn)的的分類

第一種：已經(jīng)辦理初始登記，尚未辦理房產(chǎn)證的房屋；

第二種：尚未辦理初始登記的房屋

第三種：不具備辦理初始登記條件的房屋，如五證不齊全的房屋、違章建筑等；

第四種：農(nóng)村集體土地上的房屋。

具體分析：

第一種：對(duì)于已經(jīng)辦理初始登記，尚未辦理房產(chǎn)證的房屋，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的要求予以辦理，即拍賣后，買受人持協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)可以辦理產(chǎn)權(quán)證，那么就可以拍賣；

第二種：尚未辦理初始登記的房屋，與第一種情況相比只是需要等一個(gè)初始登記的時(shí)間，等具備初始登記條件成就，且辦理初始登記后，參照第一種情況辦理即可，因此這種房屋也能拍賣；

第三種：不具備辦理初始登記條件的房屋，如五證不齊全的房屋、違章建筑等，對(duì)這種房屋即使不能辦理房產(chǎn)證，也是具有財(cái)產(chǎn)權(quán)益的財(cái)產(chǎn)，既然是有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，就可以處置，只是原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，拍賣時(shí)披露房屋現(xiàn)狀即可，買受人購(gòu)買后依然不能辦證。因此這種房屋也可以拍賣。（參考案例：（2021）魯執(zhí)監(jiān)142號(hào)）

案例觀點(diǎn)：鑒于案涉在建工程存在對(duì)部分房產(chǎn)違規(guī)預(yù)售問(wèn)題，這種“現(xiàn)狀處置”性的拍賣，只是對(duì)實(shí)際占有并有利于項(xiàng)目建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)的事實(shí)狀態(tài)，以及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行的變更，尚未直接判定在建工程完成后房產(chǎn)所有權(quán)的潛在爭(zhēng)議，不屬于將不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的“違法建筑”通過(guò)執(zhí)行行為合法化的情形。

第四種：農(nóng)村集體土地上的房屋，這種房屋本身就可以流轉(zhuǎn)，只是買受人身份有所限制而已，只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，自然也可以拍賣。

?法律規(guī)定：

最高人民法院

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函》的通知

法〔2012〕151號(hào)

? 各省、自治區(qū)、直轄市高級(jí)人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院：

?現(xiàn)將住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函》(建法函〔2012〕102號(hào))轉(zhuǎn)發(fā)你們，請(qǐng)參照?qǐng)?zhí)行，并在執(zhí)行中注意如下問(wèn)題：

?一、各級(jí)人民法院在執(zhí)行程序中，既要依法履行強(qiáng)制執(zhí)行職責(zé)，又要尊重房屋登記機(jī)構(gòu)依法享有的行政權(quán)力：既要保證執(zhí)行工作的順利開(kāi)展，也要防止“違法建筑”等不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房屋通過(guò)協(xié)助執(zhí)行行為合法化。

二、執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的。執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》;暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋。后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

?三、執(zhí)行法院向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不具備初始登記條件并作出書(shū)面說(shuō)明的，執(zhí)行法院應(yīng)在30日內(nèi)依照法律和有關(guān)規(guī)定，參照行政規(guī)章，對(duì)其說(shuō)明理由進(jìn)行審查。理由成立的，撤銷或變更《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》并書(shū)面通知房屋登記機(jī)構(gòu)：理由不成立的，書(shū)面通知房屋登記機(jī)構(gòu)限期按《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》辦理。

特此通知。

最高人民法院

2012年6月15日

?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

?《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函》

?建法函[2012]102號(hào)

?浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳：

?《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)可否依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)直接辦理產(chǎn)權(quán)登記的請(qǐng)示》(浙建房[2011]72號(hào))收悉。經(jīng)商最高人民法院，函復(fù)如下：

?一、對(duì)已辦理初始登記的房屋，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的要求予以辦理。

?二、對(duì)未辦理初始登記的房屋，在完善相關(guān)手續(xù)后具備初始登記條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)予以登記;不具備初始登記條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向人民法院書(shū)面說(shuō)明情況，在人民法院按照法律和有關(guān)規(guī)定作出處理前，房屋登記機(jī)構(gòu)暫停辦理登記。

?三、房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院生效的法律文書(shū)予以登記的事實(shí)。

?中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

?二0一二年五月三十日

無(wú)證房屋最新法律規(guī)定

要有下列規(guī)定：

1.國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書(shū)，其他部門(mén)、單位制定的房屋權(quán)屬證書(shū)無(wú)效，不受國(guó)家法律保護(hù)。實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)前，權(quán)利人依法在市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)領(lǐng)取的房屋權(quán)屬證書(shū)仍然有效，受國(guó)家法律保護(hù)。

2.房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人擁有房屋權(quán)利的唯一合法憑證，受國(guó)家法律保護(hù)。

3.房屋權(quán)屬證書(shū)由建設(shè)部監(jiān)制。各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)、各直轄市房地產(chǎn)管理局組織，統(tǒng)一由北京印鈔廠證券分廠印制。

4.房屋權(quán)屬證書(shū)由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)，未設(shè)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的市、縣，暫由人民政府作為發(fā)證機(jī)關(guān)，并委托下屬各房地產(chǎn)管理單位具體辦理房屋產(chǎn)權(quán)登發(fā)證工作。

5.根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，發(fā)生下列情況的，房產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)持有關(guān)證件到房屋所在地人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)：新建房屋;房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移(買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、劃撥、圍讓、判決等);房產(chǎn)權(quán)利人更改法定名稱或者房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)發(fā)生變化，房屋部分改建、添建、拆除、倒塌、焚毀使房屋現(xiàn)狀變更;設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(房地產(chǎn)抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等);房屋或者土地滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等。

6.各直轄市、市、縣房產(chǎn)權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)必須在建設(shè)部注冊(cè)，未經(jīng)注冊(cè)的單位不得發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)。

7.直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市于1998年1月1日已開(kāi)始啟用全國(guó)統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書(shū)(經(jīng)過(guò)特殊批準(zhǔn)的除外)，最晚延期至1998年7月1日。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)在啟用全國(guó)統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書(shū)之日，同時(shí)停止發(fā)放舊的房屋權(quán)屬證書(shū)。

8.實(shí)行房屋和土地統(tǒng)一管理，發(fā)放房地產(chǎn)合一權(quán)屬證書(shū)的城市，房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)暫且由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理部門(mén)制定，報(bào)建設(shè)部備案。

從2002年8月1日起，建設(shè)部、新聞出版總署、公安部和國(guó)家工商總局將共同負(fù)責(zé)全國(guó)房屋權(quán)屬證書(shū)的印制管理，并對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)的印制發(fā)放情況進(jìn)行一次全面清查。

從8月1日起，房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證等房屋權(quán)屬證書(shū)將統(tǒng)一由建設(shè)部監(jiān)制，承印產(chǎn)權(quán)證的印刷企業(yè)應(yīng)是已依法取得出版行政部門(mén)核發(fā)的印刷經(jīng)營(yíng)許可證、公安部門(mén)核發(fā)的特種行業(yè)許可證，并依法經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的企業(yè)，該印刷企業(yè)經(jīng)建設(shè)部確定后，須報(bào)新聞出版總署備

最高法關(guān)于無(wú)證房屋的司法解釋

無(wú)證房屋的權(quán)利歸屬首先要明晰的就是無(wú)證房屋的權(quán)利性質(zhì)。如果房屋已經(jīng)辦理權(quán)證，那么房屋所有人就由不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。如果是沒(méi)有辦理權(quán)證的房屋，房主沒(méi)有物權(quán)。因?yàn)闊o(wú)證房屋沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，物權(quán)未設(shè)立等等。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百一十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。