民法典物權編司法解釋

物權法的司法解釋有哪些

物權法司法解釋有兩個：1、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》2、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

第一條?依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條?建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用；

(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條?除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

(二)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條?業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

第五條?建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條?建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條?改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條?物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九條?物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

第十條?業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條?業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條?業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條?業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

(一)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

(二)管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

(三)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

(四)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

(五)其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條?建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條?業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：

(一)損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

(二)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

(三)違反規定進行房屋裝飾裝修；

(四)違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條?建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條?本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條?人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。

第十九條?本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十五日

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條?建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條?符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第三條?物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

第四條?業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條?物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條?經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條?業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條?業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條?物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條?物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

第十一條?本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條?因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

第十三條?本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋

物權法全文解讀

您好，《物權法》共247條，要全文解讀在此怎么能講完呢？現將前四條解讀一下供參考，同時你也可看出在此是無法全部講解完的，在百度知道中解答問題不能超過一萬字的。

第一條 為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

●條文主旨

本條是關于立法目的和立法依據的規定。

●立法背景

按照改革開放的要求，我國的民法通則、土地管理法、城市房地產管理法、擔保法、農村土地承包法等法律對物權作了不少規定，這些規定對經濟社會發展發揮著重要作用。但這些規定，今天看來是不夠的。要適應改革開放和社會主義現代化建設的深入發展，順應構建社會主義和諧社會的要求，不僅要有較為完備的財產流通制度，還要有較為完備的財產歸屬和利用制度，否則，人們在社會生活中有關財產的許多行為就無所適從，審判實踐中有關財產的許多糾紛就無法可依。因此，有必要依據憲法，在總結實踐經驗的基礎上制定物權法，對涉及物權制度的共性問題和現實生活中迫切需要規范的問題作出規定，進一步明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，完善中國特色社會主義物權制度。

物權法的起草工作始于1993年。2002年12月，九屆全國人大常委會對物權法草案進行了初次審議。十屆全國人大常委會對制定物權法高度重視，花了很大精力，做了大量工作，進行了六次審議。為了把這部法律制定好，全國人大常委會堅持民主立法、科學立法。2005年7月將物權法草案向社會全文公布，共收到人民群眾提出的意見1萬多件，并先后召開100多次座談會和幾次論證會，還到一些地方進行專題調研，充分聽取部分全國人大代表、基層群眾、專家學者、中央有關部門等各方面的意見。在修改完善物權法草案過程中，始終堅持正確的政治方向，堅持物權法的中國特色，堅持一切從實際出發，吸收各方面的合理意見和建議，經常委會多次審議，對草案反復研究修改，形成了提交大會審議的物權法草案，十屆全國人大五次會議對該草案進行了認真審議，并于2006年3月16日通過了《中華人民共和國物權法》。

●條文解讀

法律屬于上層建筑，是由經濟基礎決定并服務于經濟基礎的。我國經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。這～基本經濟制度決定了我國物權法的社會主義性質。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。物權的歸屬、范圍和內容，都與我國基本經濟制度密切相關。如果不反映、不體現我國的基本經濟制度，就不可能制定出符合我國國情的、具有中國特色的物權法。因此，物權法必須體現我國的基本經濟制度并以維護我國的基本經濟制度為根本目的，所以本條明確將維護國家基本經濟制度作為立法目的之一。物權法主要從民事角度通過明確物的歸屬，權利人有哪些權利，他人負有哪些義務，侵害物權的法律責任等，來體現和維護我國的基本經濟制度。

民法是調整平等主體之間關系的法律.是伴隨市場經濟的發展而逐步完備的。改革開放以來，我國實行社會主義市場經濟。對于發展社會主義市場經濟，中央政策很明確，就是要建立市場經濟體制，利用市場的手段，發揮經濟規律的作用，合理配置資源，發揮人力物力資源的最大效益，通過市場主體的公平競爭，發展生產力，促進經濟繁榮，提高生活水平，增強綜合國力。發展市場經濟，就要建立與社會主義市場經濟相適應的法律制度，而規范市場經濟關系的基本法律就是民法。物權法作為民法的重要組成部分，就是通過確立物權歸屬和利用的基本規則.規范市場主體因物的歸屬和利用而產生的財產關系，保障市場主體的權利，維護市場經濟秩序，為我國社會主義市場經濟服務。因此，維護社會主義市場秩序是物權法的立法目的之一。

制定物權法最直接的目的是明確物的歸屬，發揮物的效用。這與物權法的作用密切相關。物權法的作用主要體現在兩方面：

1.定分止爭。商鞅在《商君書》中說：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。”生活中常常發生這樣的事，有一個房東，把自己的房子先賣給甲，并把房子交給甲使用;后由于價格、熟人等等多種原因又把該房子賣給乙，并和乙辦理了房屋過戶手續。試問，該房子究竟屬于誰，乙能否要求甲騰出房子?解決一物二賣的問題，有多種辦法，比如按照訂立合同的先后確定房屋的歸屬，按照有無付款或者付款的先后確定房屋的歸屬，按照買方有無實際占有該房屋確定房屋的歸屬，還有一種辦法就是按照房屋有無辦理過戶登記手續確定房屋的歸屬。上述幾種解決辦法都有一定道理。沒有物權法，仁者見仁，智者見智。有了物權法，物權法從維護經濟秩序和市場交易安全出發，規定誰是該房屋的所有人，首先看該房屋有無辦理過戶登記手續，如果已

3經辦理過戶登記手續，不動產登記簿上登記的人就是房屋的所有人。甲雖然先買，但沒有辦理過戶手續，乙雖然后買，但已經辦理過戶手續，不動產登記簿上的所有人是乙，因此，乙有權要求甲騰出房子。甲雖然沒有辦理過戶手續，但甲和原房主之間訂立的房屋買賣合同是有效的，甲受到的損失，可以按照合同要求原房主賠償。因此，依靠物權法確定的規則就能夠明確歸屬，定分息爭，穩定經濟秩序。

2.物盡其用。物可以自己用，也可以交由他人用，可以依法轉讓給更有經營才能的人使用。物權法為權利人充分利用財產留下很大的活動空間，物權法不僅有物的所有權人占有、使用、收益權利的規定，也有他人利用物的權利的規定，如用益物權、擔保物權等。同時，從合理利用資源、維護公共利益出發，對權利人的權利也有不少限制，如物權法有關嚴格保護耕地的規定，有關相鄰關系的規定，以及征收、征用的規定等。制定物權法，就是要充分發揮物權法定分LE爭和物盡其用這兩個方面的作用，為權利人充分利用財產創造一個良好的法制環境，鼓勵權利人創造財富，積累財富。使“有恒產者有恒心”。保障安居樂業，促進經濟發展和社會進步。因此，物權法把明確物的歸屬，發揮物的效用作為立法目的。

保護權利人的物權是物權法的目的之一。這主要體現在：一是通過_一系列確定物權歸屬的規則明確物權屬于誰，二是通過規定物權保護的途徑與方式使物權受到侵害的權利人可以保護自己的合法權利。三是通過規定國有財產的范圍、行使以及防止國有資產流失，加大對國有資產的保護力度保護國有資產;通過規定集體財產的范圍、行使等保護農村和城鎮的集體財產;通過規定私人所有權、業主的建筑物區分所有權等保護私人所有的合法財產;通過規定土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權和擔保物權保護權利人對物的利用的權利。總之，制定物權法的目的之一，就是切實保護權利人的物權，維護廣大人民群眾切身利益，激發人們創造財富的活力，促進社會和諧。

憲法是國家的根本大法，是母法，其他法律都是由憲法派生的。憲法規定大政方針，其他法律都必須體現憲法精神，不得與憲法相抵觸。因此，物權法必須體現憲法的精神。物權法將憲法規定的我國的基本經濟制度作為立法目的，將基本經濟制度和實行社會主義市場經濟作為基本原則，將憲法規定的保護公私財產的精神落實在對國有資產、集體財產和私人合法財產保護的具體規定上。物權法的規定體現了憲法的精神。

第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。

本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的.依照其規定。

本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

●條文主旨

本條是關于物權法調整范圍的規定。

●條文解讀

本條第l款規定了物權法調整的社會關系，也就是物權法的調整范圍。物的歸屬是指物的所有人是誰，誰是物的主人，確定物的歸屬即是確定在民事上財產權屬于誰，這是對物進行利用的前提。物權法調整物的歸屬關系，就要確定物的歸屬原則，這是物權法的重要內容。所有權人對其所有物無論自己使用還是交他人使用，都是對物的利用。’物的利用是我們對物擁有所有權的目的所在。物權法調整因物的利用而產生的相互關系，要確定對物進行利用的規則，這也是物權法的重要內容。因物的歸屬和利用而產生的民事關系都適用物權法。需要明確的是，物權法并不一般性地調整所有的物的歸屬和利用的關系，物權法只調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系，也就是本條第一款規定的“民事關系”。按照法律部門的劃分，物權法屬于民法，調整橫向的社會關系;經濟社會管理活動中管理者與被管理者之間的縱向關系，也涉及財產的歸屬和利用問題，但此類關系主要是由行政法、經濟法調整，不屬物權法調整的范圍。

物權法規范的物，包括不動產和動產，不動產是指土地以及房屋、林木等土地定著物;動產是指不動產以外的物，比如汽車、電視機。不動產和動產是物權法上對物的分類，之所以進行這樣的分類，主要是便于根據不動產和動產各自的特點分別予以規范。物權法上的物通常講是有體物或者有形物，指物理上的物，包括固體、液體、氣體、電等。所謂有體物或者有形物主要是與精神產品相對而言的，著作、商標、專利等是精神產品，是無體物或者無形物，精神產品不是物權法規范的對象，主要由專門法律如著作權法、商標法、專利法調整。大干世界萬事萬物，并非所有的有體物或者有形物都是物權法規范的對象.能夠作為物權法規范對象的還必須是人力所能控制并有利用價值的物。隨著科學技術的發展，一些原來無法控制且無法利用的物也可以控制和利用了，也就納入了物權法的調整范圍，物權法規范的物的范圍也在不斷擴大。

精神產品不屬于物權法的調整范圍，但在有些情況下，物權法也涉及這些精神產品，這主要是指，著作權、商標權和專利權中的財產權可以作為擔保物權的標的，《物權法》第223條規定，可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財6產權可以出質作為權利質權。在這種特定情況下，權利也成為了物權的客體。因此，本條第2款中規定，法律規定權利作為物權客體的，依照規定。

物權是一種財產權，是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。由于物權是直接支配物的權利，因而物權又稱為“絕對權”;物權的權利人享有物權，任何其他人都不得非法干預，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他的人，因此物權又稱為“對世權”。在權利性質上.物權與債權不同。債權的權利義務限于當事人之問，如合同的權利義務限于訂立合同的各方當事人。債權是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。正因如此，債權被稱為“對人權”、“相對權”。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。所有權是指權利人依法對自己的物享有全面支配的權利。用益物權是指依法對他人的物享有使用和收益的權利，比如農村土地承包經營權、建設用地使用權等。擔保物權是指為了確保債務履行而設立的物權，當債務人不履行債務時，債權人依法有權就擔保物的價值優先受償，比如抵押權、質權、留置權等。

此外.還有兩個有關的問題需要說明：

1.物權”與“財產權”、“財產所有權”的聯系與區別。本法的名稱是“物權法”。有人認為“物權”不容易懂，“財產權”容易懂，建議法名改為“財產權法”，或者改為“財產所有權法”。這里要說明的是，財產權比物權內涵廣，不僅包括物權，還包括債權、知識產權、繼承權。債權主要是由合同法規范的，知識產權主要是由商標法、專利法和著作權法規范的，繼承權主要是由繼承法規范的。同時，“財產所有權”一詞僅從所有權方面講又比“物權”內涵窄，物權不僅包括所有權，還包括用益物權和擔保物權，后兩種權利也是相對獨立的物權。因此，本法的名稱不宜稱作“財產權法”或者“財產所有權法”，還是采用“物權法”比較準確。

2.關于物權主體。本條第3款和第l條將物權的主體表述為“權利人”。對于如何表述物權的主體，在立法過程中有不同意見，有的建議規定為“自然人、法人”;有的建議規定為“自然人、法人和其他組織”;有的建議規定為“國家、集體和私人”;有的建議規定為“國家、公民、法人和其他組織”;有的認為，國家作為物權主體，可以包括在法人之中;有的認為，用“權利人”可以包括各種物權主體，這一規定是妥當的，不必改動。上述意見各自都有一定的道理。現行有關法律、行政法規在這個問題。卜的規定也不一致。本法對物權主體的表述基本上有兩類，一是統一表述為“權利人”，如第l條規定：“保護權利人的物權。”第二章、第三章等章節中規定的“權利人”。二是根據有關章節和具體規定的內容相應地表述為“國家”、“集體”、“私人”、“單位”、“個人”、“企業法人”、“企業法人以外的法人”、“個體工商戶”.“農業生產經營者”等等。現實生活中國家、集體、自然人、法人等都是物權主體，但究竟把它歸類為兩種主體、三種主體還是四種主體，可以在制訂民法總則有關民事主體時一并研究。本法對物權主體的表述適應了現實生活的需要，也不影響將來制定民法總則時對民事主體作出統一規定。

第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。

國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的8平等法律地位和發展權利。

●條文主旨

本條是關于我國基本經濟制度與社會主義市場經濟原則的規定。

●條文解讀

在立法過程中，有人認為，我國是社會主義國家，國有經濟是國民經濟中的主導力量，我國的物權法要突出保護公有制。有人認為，物權法屬于私法，要突出對私有財產的保護。我們認為，我國是社會主義國家，處于社會主義初級階段，實行以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。中國特色社會主義物權制度是由社會主義基本經濟制度決定的，與資本主義物權制度有本質區別。作為反映我國社會主義生產關系和維護社會主義經濟制度的物權法，必須全面、準確地體現現階段我國社會主義基本經濟制度，體現黨的十六大提出的“必須毫不動搖地鞏固和發展公有制經濟”、“必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經濟發展”這曲個“毫不動搖”的精神。凼此.物權法把憲法規定的社會主義基本經濟制度和黨的十六大提出的兩個“毫不動搖”作為物權法的基本原則，這一基本原則規定作為物權法的核心，貫穿并體現在整部物權法的始終。

實行社會主義市場經濟與我國基本經濟制度密切相關。發展社會主義市場經濟是堅持和完善社會主義基本經濟制度的必然要求。要堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，要鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展，就要實行社會主義市場經濟。改革開放前，我國實行公有制基礎上的計劃經濟，生產過程以及生產資料的配置主要靠計劃與調撥來完成。所有制較為單一，只有全民所有制與集體所有制兩種形式，雖然有小規模消費市場的存在.但形不成生產資料大市場，因此不是市場經濟而是計劃經濟。改革開放以來，實行以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。多種所有制經濟共同發展，就要相應采取市場經濟體制。多種所有制經濟只有在市場經濟中才能得到共同發展。市場經濟是人類創造的發展經濟的文明成果，能夠最大限度地發揮生產者的積極性，合理配置資源，創造高效率的經濟效益，促進經濟繁榮。因此，憲法規定，國家實行社會主義市場經濟。實行社會主義市場經濟最重要的一條就是要保障市場主體的平等地位和發展權利，這是實行市場經濟的前提。作為規范平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系的物權法，物權關系的主體具有平等的法律地位是物權法調整的平等財產關系存在的前提，這也是物權法乃至民法存在的前提。沒有平等關系就沒有民法，沒有平等的財產關系就沒有物權法。因此，物權法將實行社會主義市場經濟與保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利作為基本原則。

第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

●條文主旨

本條是關于平等保護國家、集體和私人的物權的原則規定。

●立法背景

平等保護物權在傳統民法并不作為單獨的一項原則作規定，10因民法調整平等主體之間的財產關系與人身關系，平等保護為民法應有之義，不需單獨作為一個原則作規定。我國是社會主義國家，以公有制經濟為主體，國有經濟是國民經濟中的主導力量，各種所有制經濟在國民經濟中的地位不同。保障公有制經濟的主體地位、維護國有經濟的主導作用.經濟法、行政法、刑法都有明確規定。同時，我國實行社會主義市場經濟，市場經濟要求市場主體擁有平等的法律地位和發展權利，市場主體之間的關系是平等關系。物權法調整平等主體之間的財產關系，主要是市場經濟關系。物權法有必要明確規定平等保護物權的原則。

●條文解讀

民法是調整平等主體之間的財產關系和人身關系的法律，作為民法重要組成部分的物權法，是調整平等主體之問因物的歸屆和利用而產生的財產關系的法律。物權法平等保護各個民事主體的物權是民法調整的社會關系的性質決定的。對于民法的平等原則，民法通則已有明確規定：民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系。當事人在民事活動中的地位平等。民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。因此，本條規定了對國家、集體和私人的物權平等保護的原則。

《憲法》規定：“國家實行社會主義市場經濟。”公平競爭、平等保護、優勝劣汰是市場經濟的基本法則。在社會主義市場經濟條件下，各種所有制經濟形成的市場主體都在統一的市場上運作并發生相互關系.各種市場主體都處于平等地位，享有相同權利，遵守相同規則，承擔相同責任。馬克思說，“商品是天生的平等派”。如果對各種市場主體不給予平等保護，解決糾紛的辦法、承擔的法律責任不一樣，那就不可能發展社會主義市場經濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經濟制度。為適應社會主義市場經濟發展的要求，黨的十六屆三中全會進一步明確要“保障所有市場主體的平等法律地位和發展權利”。即使不進入市場交易的財產，《憲法》也明確規定：。公民的合法的私有財產不受侵犯。”“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。”在財產歸屬依法確定的前提下，作為物權主體，不論是國家的、集體的物權，還是私人的物權，也都應當給予平等保護。否則，不同權利人的物權受到同樣的侵害，國家的、集體的應當多賠，私人的可以少賠.勢必損害群眾依法創造、，積累財富的積極性，不利于民富國強、社會和諧。需要說明的是，平等保護不是說不同所有制經濟在國民經濟中的地位和作用是相同的。依據憲法規定，公有制經濟是主體，國有經濟是主導力量，非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，他們在國民經濟中的地位和作用是不同的。這主要體現在國家宏觀調控、公共資源配置、市場準入等方面，對關系國家安全和國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域，必須確保國有經濟的控制力，而這些在經濟法、行政法中都有明確的規定。

另外還需要說明。本條規定了“其他權利入的物權”，這是由于本條是從所有制的角度對物權主體分類規定平等保護原則的，尚有無法完全納入“國家”、“集體”和“私人”的權利人，如公益性基金會等。因此規定了“其他權利人”。

物權法司法解釋全文

司法解釋就兩個了

最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）

法釋[2009]7號

中華人民共和國最高人民法院公告

[2]《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條

依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條

建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條

除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條

業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

第五條

建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條

建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條

改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條

物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九條

物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第十條

業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條

業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條

業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條

業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條

建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條

業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：

（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條

建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條

本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條

人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。

第十九條

本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

法釋[2009]8號

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條

建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條

符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第三條

物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

第四條

業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條

物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條

經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條

業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條

業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條

物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條

物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

第十一條

本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條

因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

第十三條

本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

物權法司法解釋都有哪些？

一、 物權法 司法解釋都有哪些 1、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 2、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 3、最高人民法院向社會正式通報了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》 二、 《 最高人民法院關于適用若干問題的解釋(一) 》 為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條 因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、 抵押 等產生爭議，當事人提起民事 訴訟 的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。 第二條 當事人有 證據 證明 不動產登記 簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。 第三條 異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。 第四條 未經 預告登記 的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、 抵押權 等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。 第五條 買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。 第六條 轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的 債權人 主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。 第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的 判決書 、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。 第八條 依照物權法第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據物權法第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權的，應予支持。 第九條 共有份額的權利主體因 繼承 、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。 第十條 物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。 第十一條 優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理;沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定： (一)轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準; (二)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日; (三)轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日; (四)轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。 第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。 其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持： (一)未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求; (二)以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額 轉讓合同 或者認定該 合同無效 。 第十三條 按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。 第十四條 兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。 第十五條 受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。 真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。 第十六條 具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權： (一)登記簿上存在有效的異議登記; (二)預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意; (三)登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制 不動產權 利的有關事項; (四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤; (五)受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。 真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。 第十七條 受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。 第十八條 物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。 當事人以物權法第二十五條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時;當事人以物權法第二十六條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。 法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。 第十九條 物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。 第二十條 轉讓人將物權法第二十四條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合物權法第一百零六條第一款第三項規定的善意取得的條件。 第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條規定取得所有權的，不予支持： (一)轉讓合同因違反 合同法 第五十二條規定被認定無效; (二)轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。 第二十二條本解釋自2016年3月1日起施行。 本解釋施行后人民法院新受理的 一審 案件，適用本解釋。 本解釋施行前人民法院已經受理、施行后尚未審結的一審、 二審 案件，以及本解釋施行前已經終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。