這樣一個(gè)問題可能困擾很多人許久，其實(shí)我們要考察停車費(fèi)的性質(zhì)，小區(qū)停車費(fèi)的性質(zhì)一般分為兩種，一種是土地的使用費(fèi)，一種是管理費(fèi)，兩種費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)主體是不一樣的。《民法典》于日前在兩會期間獲得通過。對原來《物權(quán)法》作了較多的修改，而且廢止了原《物權(quán)法》。

民法典關(guān)于物業(yè)停車收費(fèi)，民法典對車位管理費(fèi)的規(guī)定？

民法典小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)的規(guī)定是什么？停車位能否允許外來車輛停車？

這樣一個(gè)問題可能困擾很多人許久，其實(shí)我們要考察停車費(fèi)的性質(zhì)，小區(qū)停車費(fèi)的性質(zhì)一般分為兩種，一種是土地的使用費(fèi)，一種是管理費(fèi)，兩種費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)主體是不一樣的。《民法典》于日前在兩會期間獲得通過。對原來《物權(quán)法》作了較多的修改，而且廢止了原《物權(quán)法》。

一、2020民法典對小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)的規(guī)定是什么？

根據(jù)《民法典》第二百七十五條的規(guī)定，小區(qū)建筑規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位、車庫，該部分屬建筑規(guī)劃的一部分，由業(yè)主購買后取得所有權(quán)，該部分屬于法定的車位（車庫）。占用業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放機(jī)動車的車位，該車位沒有在建筑規(guī)劃范圍內(nèi)，不屬于法定的車位，而是為了業(yè)主的方便，小區(qū)物業(yè)公司意定的車位，該車位的使用權(quán)受《民法典》的保護(hù)，但屬于業(yè)主共有。

《民法典》278條規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動。應(yīng)當(dāng)經(jīng)專用部分面積過四分之三的業(yè)主且參與表決人數(shù)過四分之三的業(yè)主同意。

二、小區(qū)停車位能否允許外來車輛停車？

《民法典》276條規(guī)定，小區(qū)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)，所有的車庫和停車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需求。即是說不管是開發(fā)商出售，還是物業(yè)管理公司出租，均應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，才能對外出售出租。保證業(yè)主的停車優(yōu)先權(quán)。

民法典規(guī)定子母車位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

021年物業(yè)法最新規(guī)定出爐，其中物業(yè)關(guān)于停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，《民法典》做出了重大的修改，將于2021年1月1號起開始實(shí)施。

子母車位停車服務(wù)費(fèi)不得高于1.5個(gè)車位的停放服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

2021年停車費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)

室內(nèi)一類停車服務(wù)費(fèi)調(diào)整至每月80元

據(jù)了解，此次實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)費(fèi)分為按月、按次收費(fèi)兩種形式。具體收費(fèi)形式及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各住宅小區(qū)的情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主通過停放服務(wù)合同約定。

住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)調(diào)整為室內(nèi)停車場一類80元/車位·月、二類60元/車位·月兩個(gè)類別，并明確室內(nèi)停車場類別標(biāo)準(zhǔn)。露天機(jī)動車停放場所不分類別，每月60元。

民法典關(guān)于物業(yè)費(fèi)與車位服務(wù)費(fèi)？

民法典中關(guān)于物業(yè)費(fèi)與車位服務(wù)費(fèi)有了明確的規(guī)定，根據(jù)物業(yè)法規(guī)定，對車位費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)金額進(jìn)行了上下線的要求

物業(yè)管理停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則？

民法典第二百七十五條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

物業(yè)公司是否有權(quán)向業(yè)主收取停車費(fèi)(車位費(fèi)、占道費(fèi))的問題，根據(jù)不同情況，有所不同。

屬于業(yè)主共有的地方，只要不影響小區(qū)交通，物業(yè)公司無權(quán)向你收取停車費(fèi)(車位費(fèi)、占道費(fèi))，物價(jià)部門也不會對物業(yè)公司在小區(qū)道路收費(fèi)有任何批文。

根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司向業(yè)主收取的停車費(fèi)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納營業(yè)稅并主動開具服務(wù)業(yè)普通發(fā)票。收費(fèi)不開具發(fā)票的行為，違反了稅法的有關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者可向當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)舉報(bào)，也可向當(dāng)?shù)叵M(fèi)者協(xié)會投訴。

停車收費(fèi)是物價(jià)局批準(zhǔn)的 有正規(guī)的發(fā)票，收取的費(fèi)用歸全體業(yè)主所有,但要是小區(qū)的投資建設(shè)太大就可以歸物業(yè)使用,但要經(jīng)業(yè)委會同意。

二、住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)的新規(guī)

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上(地面)停車服務(wù)收費(fèi)最高70元/車每月。臨時(shí)進(jìn)入居民住宅小區(qū)的社會車輛，首小時(shí)內(nèi)不計(jì)費(fèi)，超過1小時(shí)按2元/小時(shí)收取(不足1小時(shí)按1小時(shí)計(jì)費(fèi))，每天(24小時(shí)以內(nèi))最高收取10元。

對普通住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)(或使用權(quán))的車庫或者車庫內(nèi)的車位按照普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(含車庫公共照明用電費(fèi)用)。

多層住宅小區(qū)按照該小區(qū)多層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取;

高層住宅小區(qū)按照該小區(qū)高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取;

層、高層混合住宅小區(qū)共用地下車庫(車位)的，按照該小區(qū)高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取;

住宅和非住宅混合的小區(qū)，對住宅業(yè)主按照該小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，對非住宅業(yè)主實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

以上停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適用于前期物業(yè)管理，業(yè)主大會(業(yè)主委員會)成立后實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

租用地下車庫(車位)和機(jī)械化立體停車庫(車位)的實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

已購買小區(qū)內(nèi)建設(shè)的機(jī)械化立體停車庫(車位)或機(jī)械臺板式停車庫的物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

在首先保證滿足業(yè)主停車需求的情況下，小區(qū)內(nèi)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)向社會開放的停車場，按不超過同類地段的占道停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，

例：

(一)室內(nèi)集中車庫停車管理費(fèi)

1、包月停車管理費(fèi)：

(1)住宅小區(qū)住用人車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：7座以下客車和3噸以下貨車每輛每月120元;7座及以上客車每輛每月150元。二輪、三輪摩托車每輛每月30元。三輪非機(jī)動車每輛每月20元。

(2)外來車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：7座以下客車和3噸以下貨車每輛每月180元;7座及以上客車每輛每月220元。二輪、三輪摩托車每輛每月50元。三輪非機(jī)動車每輛每月30元。

2、臨時(shí)停車管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：4小時(shí)內(nèi)，汽車每輛(次)3元，二輪、三輪摩托車、三輪非機(jī)動車每輛(次)2元;超過4小時(shí)，汽車加收每4小時(shí)3元，二輪、三輪摩托車、三輪非機(jī)動車加收每4小時(shí)2元;不足4小時(shí)按4小時(shí)計(jì)算。每天(連續(xù)時(shí)間24小時(shí))收費(fèi)，汽車超過沒輛12元，按12元收取;二輪、三輪摩托車、三輪非機(jī)動車超過每輛8元的，按8元收取。

(二)室外露天停車場地停車管理費(fèi)

1、包月停車管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：7座及以下客車和1噸以下貨車每輛每月120元;二輪、三輪摩托車每輛每月30元。

2、臨時(shí)停車管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1小時(shí)內(nèi)不收費(fèi);1小時(shí)以上至4小時(shí)內(nèi)，汽車每輛(次)2元，二輪、三輪摩托車每輛每(次)1元;超過4小時(shí)，汽車加收每4小時(shí)2元，二輪、三輪摩托車加收每4小時(shí)1元;不足4小時(shí)按4小時(shí)計(jì)算。

產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主、住用人所有的停車車位(庫)的停車管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

室內(nèi)集中車庫停車管理費(fèi)，汽車每車位每月30元。底層獨(dú)用汽車庫不得收費(fèi)。

第九條 產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理公司所有(或物業(yè)管理公司代理)的停車場地和停車車位(庫)的停車管理費(fèi)，允許物業(yè)管理公司在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上 /—20%幅度內(nèi)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(三)室內(nèi)集中車庫基準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

1、包月停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：汽車每輛每月300元，二輪、三輪摩托車、三輪非機(jī)動車每輛每月50元。

2、臨時(shí)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：汽車每輛每小時(shí)2元，二輪、三輪摩托車、三輪非機(jī)動車每輛每小時(shí)1元。每輛(次)收費(fèi)不足2小時(shí)的，按2小時(shí)收費(fèi);2小時(shí)以上，不足1小時(shí)的，按1小時(shí)計(jì)算。每天(連續(xù)時(shí)間24小時(shí))收費(fèi)，汽車超過每輛18元，按18元收取;二輪、三輪摩托車、三輪非機(jī)動車超過每輛10元的，按10元收取。

我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)在不同的小區(qū)，物業(yè)向業(yè)主收取的停車費(fèi)都是不同的，即使在同一個(gè)小區(qū)，地上的收費(fèi)與地下的收費(fèi)都是有差異的。而民法典中就物業(yè)收取停車費(fèi)的問題作出了一定的規(guī)定，但實(shí)踐中區(qū)別不同的情況，自然也會有所不同。

民法典對小區(qū)停車收費(fèi)有什么規(guī)定？

居民小區(qū)停車收費(fèi)問題一直是業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾的焦點(diǎn)，對車位的歸屬問題也是爭論不休。甚至有業(yè)主看到開發(fā)商在拋售車位，就猜測《民法典》對這方面有新規(guī)，這實(shí)際上是誤解。

《民法典》對車位歸屬的界定并沒有發(fā)生變化

01

即將于2021年1月1日生效的《民法典》對小區(qū)停車位的規(guī)定，主要涉及第二百七十五條和第二百七十六條，原文如下：

第二百七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第二百七十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

仔細(xì)對比發(fā)現(xiàn)，這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是完全移植了《物權(quán)法》第七十四條的內(nèi)容，只不過把原來的一個(gè)條款拆解成兩個(gè)條款，但文字表述上絲毫沒有任何變化。《物權(quán)法》的表述是：

第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

由此可見，《民法典》對小區(qū)車位歸屬的界定，與《物權(quán)法》的規(guī)定是完全一致的。通俗的說，小區(qū)車位分為兩類：

第一類是“規(guī)劃的車位、車庫”，這個(gè)初始產(chǎn)權(quán)是歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可以通過“出售、附贈或者出租”方式提供給業(yè)主。

第二類就是占用業(yè)主共有道路或者共有場地用于停放汽車的車位，這個(gè)產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

而對于比較有爭議的人防車位的歸屬，《民法典》并未進(jìn)一步明確，這不能不說是個(gè)缺憾。因?yàn)楦鶕?jù)《人民防空法》，人防車位是誰投資誰受益，產(chǎn)權(quán)歸國家所有沒有異議，但公眾對于誰是投資人尚存在爭議。

02

雖然法律條文說了“規(guī)劃的車位、車庫”可以“出售、附贈或者出租”，但是，有些業(yè)主還是不理解，到底哪些車位、車庫是“規(guī)劃的車位、車庫”？

關(guān)于這一點(diǎn)，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》做了如下解釋：

第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位

這也就是說，凡是規(guī)劃配置比例內(nèi)的車位、車庫都屬于“規(guī)劃的車位、車庫”，開發(fā)商都可以“出售、附贈或者出租”。這個(gè)規(guī)劃配置比例也就是公示的規(guī)劃圖中列明的小區(qū)內(nèi)配建的車位比例，無論是地上的，還是地下的，屬性相同。

但是，如果車位是占用小區(qū)道路，或者是占用業(yè)主共有場地新增的停車位，產(chǎn)權(quán)就屬于全體業(yè)主。比方說，竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商或者物業(yè)公司又在小區(qū)內(nèi)地面上新增加了一些停車位，這部分停車位就屬于全體業(yè)主所有。

當(dāng)然，在《民法典》生效后，上述司法解釋將失去效力，不過最高人民法院應(yīng)該會重新出臺針對適用《民法典》類似的司法解釋。

開發(fā)商拋售車位與《民法典》無關(guān)

關(guān)于題主所說開發(fā)商近期在拋售地下停車位，7～8萬元的一個(gè)車位只賣3萬元，這純屬開發(fā)商的經(jīng)營行為，與《民法典》的實(shí)施沒有關(guān)系。

開發(fā)商拋售停車位可能有以下幾個(gè)原因：

1、地下車位一直不好賣，而開發(fā)商出現(xiàn)資金問題，急于拋售車位，回籠資金以解決燃眉之急。

2、開發(fā)商準(zhǔn)備結(jié)業(yè)注銷，故低價(jià)拋售地下車位，回籠資金。

3、開發(fā)商要跑路了，拋售車位變現(xiàn)。

4、地處小縣城，車位沒產(chǎn)權(quán)，原來車位定價(jià)太高，因此，大幅降價(jià)出售。

話說回來，3萬塊能買一個(gè)地下停車位，無論如何也是不虧，即使是沒有產(chǎn)權(quán)的車位，或者只能用20年，每月也就100多塊，無非就是兩次洗車錢，但是可以給車遮風(fēng)擋雨，這就足夠了，值得買。

至于題主擔(dān)心的陷阱問題，完全沒必要，即使有陷阱也掉不到哪去，簽合同時(shí)仔細(xì)把握一下就可以了。合同一定要和開發(fā)商簽，不是和物業(yè)公司簽。交款也是給開發(fā)商，不能轉(zhuǎn)給個(gè)人賬戶或者物業(yè)公司。交款收據(jù)和合同保管好就沒問題。