民法典中鼓勵交易原則條款，2019年的房屋糾紛用民法典嗎？

2022-11-19 司法

2019年的房屋糾紛用民法典嗎？

1.2019年的房屋糾紛不用民法典。但有例外。

2.（1）依據(jù)我國立法法第九十三條規(guī)定，法律不溯及既往，但為了更好地保護公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外。“

（2）時間效力司法解釋根據(jù)立法法規(guī)定，總結(jié)民事審判經(jīng)驗，在堅持“法不溯及既往”這一基本原則的前提下，規(guī)定了兩種例外情形：

第一種例外情形就是“有利溯及”。比如，民法典施行前成立的合同，按照當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，合同無效，而民法典規(guī)定合同有效的，民法典施行后，應(yīng)當(dāng)適用民法典的規(guī)定。這樣規(guī)定更加符合當(dāng)事人的意思自治，也有利于促進和鼓勵交易。

第二種例外情形是新增規(guī)定的溯及適用。在民事審判領(lǐng)域，舊法對某一事項沒有規(guī)定，而新法在總結(jié)以往理論研究成果和審判實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對此作出明確規(guī)定的，基于維護公平正義、統(tǒng)一法律適用的需要，人民法院可以適用新法的規(guī)定。比如，民法典關(guān)于保理合同的規(guī)定。

用房抵債2021年民法典有新規(guī)？

一、最高院以房抵債規(guī)定出處是哪兒

《中華人民共和國民法典》第四百零一條，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。

二、以房抵債相關(guān)分析

目前實踐中，“以房抵債”的情形比較常見，有的是民間借貸與房屋買賣法律關(guān)系相交織，有的是在債務(wù)履行期限屆滿前雙方簽訂“以房抵債”協(xié)議，有的是在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂“以房抵債”協(xié)議，還有的是在債務(wù)履行期間屆滿后雙方簽訂房屋買賣合同等等。

“以房抵債”的問題非常復(fù)雜，既涉及法律關(guān)系性質(zhì)的認定問題，又涉及讓與擔(dān)保、流押禁止等問題，更牽涉到虛假訴訟的認定問題。

目前審判實務(wù)中的“以房抵債”，大體可分為兩種情形，一種是當(dāng)事人雙方之間已就“以房抵債”達成了協(xié)議，且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)，符合德國、日本民法和我國臺灣地區(qū)的民法所說的代物清償;另一種是只有雙方當(dāng)事人就“以房抵債”達成了一致意見，沒有辦理房屋過戶手續(xù)，也沒有現(xiàn)實地交付房屋。

從糾紛的數(shù)量看，后一種情形又占絕大多數(shù)。

談到“以房抵債”，一般首先都會以代物清償作學(xué)理歸位。所謂代物清償，是指債權(quán)人受領(lǐng)債務(wù)人提出的他種給付以代替原定給付，并使原債消滅的有償要物契約。我國臺灣地區(qū)民法第319條對此有明確規(guī)定。

由于我國《民法典》對此類合同沒有做出明確規(guī)定，表明它在《民法典》上為非典型合同。

有觀點認為，“以房抵債”協(xié)議應(yīng)參照我國臺灣地區(qū)代物清償?shù)臉?gòu)成要件和法律效果的有關(guān)理論，確定為實踐性合同，如果當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達成“以房抵債”協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議成立并生效，對當(dāng)事人雙方具有法律拘束力。

該種觀點的優(yōu)點是能夠一定程度保護第三人合法權(quán)益和交易安全。缺點是對債權(quán)人的保護力度不夠。

如前所述，實踐中產(chǎn)生爭議的很大一部分是達成的“以房抵債”協(xié)議，因為各種情況沒有得到實際履行，此時，如果按照“以房抵債”協(xié)議為實踐性合同的觀點，在沒有完成物權(quán)變動的情況下，“以房抵債”協(xié)議尚未生效，對債務(wù)人不具有拘束力，債權(quán)人只能按照原債務(wù)向債務(wù)人主張，這與鼓勵交易的原則不相吻合，也不恰當(dāng)?shù)叵魅趿艘馑甲灾卧瓌t的功效。

因此，也有觀點認為，“以房抵債”協(xié)議并非必須為實踐性合同，對于沒有完成他種給付的，實際上更符合新債清償(原債和新債并存)的特征。

在現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定的情況下，應(yīng)充分尊重當(dāng)事人意思自治，將之解釋為諾成性合同并非沒有空間。房屋所有權(quán)是否完成變動，房屋是否交付僅涉及債是否已經(jīng)獲得清償?shù)膯栴}，不應(yīng)影響“以房抵債”協(xié)議的生效。

最高法院以房抵債規(guī)定涉及債務(wù)人和債權(quán)人之間的物權(quán)問題。由于債權(quán)方經(jīng)常為擔(dān)心不能及時收到欠款而提前將債務(wù)人財物、房產(chǎn)作為抵押物，甚至提前交易買賣，這時還涉及過戶、贈與等問題，產(chǎn)生的糾紛會很復(fù)雜。償還債務(wù)時最好不要簽訂以房抵押的協(xié)議，而是寫正規(guī)的借條。

用房抵債2021年民法典有新規(guī)？

民法典各類合同應(yīng)具備的一般條款

1.合同的一般條款

第四百七十條第一款合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）標(biāo)的；

（三）數(shù)量；

（四）質(zhì)量；

（五）價款或者報酬；

（六）履行期限、地點和方式；

（七）違約責(zé)任；

（八）解決爭議的方法。

2.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的一般條款

第三百四十八條第二款建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的名稱和住所；

（二）土地界址、面積等；

（三）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；

（四）土地用途、規(guī)劃條件；

（五）建設(shè)用地使用權(quán)期限；

（六）出讓金等費用及其支付方式；

（七）解決爭議的方法。

3.居住權(quán)合同的一般條款

第三百六十七條第二款居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭議的方法。

4.地役權(quán)合同的一般條款

第三百七十三條第二款地役權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）地役權(quán)期限；

（五）費用及其支付方式；

（六）解決爭議的方法。

5.抵押合同的一般條款

第四百條第二款抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；

（四）擔(dān)保的范圍。

6.質(zhì)押合同的一般條款

第四百二十七條第二款質(zhì)押合同一般包括下列條款：

（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（三）質(zhì)押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；

（四）擔(dān)保的范圍；

（五）質(zhì)押財產(chǎn)交付的時間、方式。

7.買賣合同的主要條款

第五百九十六條買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

8.供用電合同的一般條款

第六百四十九條供用電合同的內(nèi)容一般包括供電的方式、質(zhì)量、時間，用電容量、地址、性質(zhì)，計量方式，電價、電費的結(jié)算方式，供用電設(shè)施的維護責(zé)任等條款。

9.借款合同的一般條款

第六百六十八條第二款借款合同的內(nèi)容一般包括借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條款。

10.保證合同的一般條款

第六百八十四條保證合同的內(nèi)容一般包括被保證的主債權(quán)的種類、數(shù)額，債務(wù)人履行債務(wù)的期限，保證的方式、范圍和期間等條款。

11.租賃合同的一般條款

第七百零四條租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

12.融資租賃合同的一般條款

第七百三十六條第一款融資租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、規(guī)格、技術(shù)性能、檢驗方法，租賃期限，租金構(gòu)成及其支付期限和方式、幣種，租賃期限屆滿租賃物的歸屬等條款。

13.保理合同的一般條款

第七百六十二條第一款保理合同的內(nèi)容一般包括業(yè)務(wù)類型、服務(wù)范圍、服務(wù)期限、基礎(chǔ)交易合同情況、應(yīng)收賬款信息、保理融資款或者服務(wù)報酬及其支付方式等條款

14.承攬合同的一般條款

第七百七十一條承攬合同的內(nèi)容一般包括承攬的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、報酬，承攬方式，材料的提供，履行期限，驗收標(biāo)準(zhǔn)和方法等條款

15.建設(shè)工程勘察、設(shè)計合同的一般條款

第七百九十四條勘察、設(shè)計合同的內(nèi)容一般包括提交有關(guān)基礎(chǔ)資料和概預(yù)算等文件的期限、質(zhì)量要求、費用以及其他協(xié)作條件等條款。

16.建設(shè)工程施工合同的一般條款

第七百九十五條施工合同的內(nèi)容一般包括工程范圍、建設(shè)工期、中間交工工程的開工和竣工時間、工程質(zhì)量、工程造價、技術(shù)資料交付時間、材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、撥款和結(jié)算、竣工驗收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、相互協(xié)作等條款。

17.技術(shù)合同的一般條款

第八百四十五條技術(shù)合同的內(nèi)容一般包括項目的名稱，標(biāo)的的內(nèi)容、范圍和要求，履行的計劃、地點和方式，技術(shù)信息和資料的保密，技術(shù)成果的歸屬和收益的分配辦法，驗收標(biāo)準(zhǔn)和方法，名詞和術(shù)語的解釋等條款。

與履行合同有關(guān)的技術(shù)背景資料、可行性論證和技術(shù)評價報告、項目任務(wù)書和計劃書、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范、原始設(shè)計和工藝文件，以及其他技術(shù)文檔，按照當(dāng)事人的約定可以作為合同的組成部分。

技術(shù)合同涉及專利的，應(yīng)當(dāng)注明發(fā)明創(chuàng)造的名稱、專利申請人和專利權(quán)人、申請日期、申請?zhí)枴＠栆约皩＠麢?quán)的有效期限。

18.物業(yè)服務(wù)合同的一般條款

第九百三十八條第一款、第二款物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

合同條款訂立時應(yīng)予注意的要點

1.《民法典》關(guān)于合同一般條款的規(guī)定屬于任意性規(guī)定，不具有強制執(zhí)行性。

合同條款是當(dāng)事人合意的產(chǎn)物、合同內(nèi)容的表現(xiàn)形式，是確定合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的根據(jù)。《民法典》關(guān)于合同一般條款的規(guī)定屬任意性規(guī)定，僅具有建議性或者提示性的作用。按照合同自由原則，除了按照合同性質(zhì)必須具有的條款外，在不違反法律和社會公共利益的前提下，當(dāng)事人有權(quán)決定合同條款的內(nèi)容。

2.合同成立一般應(yīng)當(dāng)具備“名稱或姓名、標(biāo)的、數(shù)量”三個條款。

根據(jù)合同條款在合同中的地位和作用，可以將合同條款分為必備條款和非必備條款。必備條款是指根據(jù)合同的性質(zhì)和當(dāng)事人的約定所必須具備的條款，缺少這些條款將影響到合同的成立。非必備條款則指根據(jù)合同的性質(zhì)在合同中不是必須具備的條款，缺少這些條款并不影響合同的成立。《民法典》未對合同成立的要件作詳細規(guī)定，因此無從考察合同的必備條款。但相關(guān)司法解釋明確規(guī)定了合同的必備條款，原則上合同成立應(yīng)具備“名稱或姓名、標(biāo)的、數(shù)量”三個條款。

3.當(dāng)事人條款是合同的必備條款，缺少當(dāng)事人條款的合同，應(yīng)當(dāng)認定為不成立。

當(dāng)事人是合同關(guān)系的主體。當(dāng)事人是每一個合同必須具備的條款，缺少當(dāng)事人則無合同關(guān)系，也無訂立合同的基礎(chǔ)。因此，合同中應(yīng)包括當(dāng)事人的條款。當(dāng)事人是自然人的，應(yīng)當(dāng)寫明其姓名和住所，當(dāng)事人是法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)寫明其名稱和住所

4.標(biāo)的條款是合同的必備條款，缺少標(biāo)的條款的合同，應(yīng)當(dāng)認為不成立。

標(biāo)的是合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)所指向的對象，也稱為合同法律關(guān)系的客體。標(biāo)的直接決定合同的性質(zhì)和權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，是合同首要的、絕對不可缺少的條款。其他條款都是對標(biāo)的的質(zhì)或量等問題所作的說明或限定，沒有標(biāo)的這一條款，就不會有其他條款，也不會有合同的存在。標(biāo)的是合同成立的必要條件，沒有標(biāo)的，合同不能成立，合同關(guān)系無法建立。

5.數(shù)量條款是合同的必備條款，缺少數(shù)量條款的合同，應(yīng)當(dāng)認定為不成立。

數(shù)量條款是合同的必備條款，合同缺少數(shù)量條款的，無法按照《民法典》規(guī)定的合同漏洞補充方法予以補充，合同無法履行。缺少數(shù)量條款的合同，應(yīng)當(dāng)認定為不成立。

6.合同缺少非必備條款的，不影響合同的成立，對缺少的非必備條款，可以通過合同補充的方法予以確定。

合同條款的補充，又稱合同漏洞的填補。合同漏洞是指合同當(dāng)事人對合同條款沒有約定或約定不明確的情形。審判實踐中，法官應(yīng)本著鼓勵交易的原則，對于具備了當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量條款的合同，認定合同成立，而不能將《民法典》規(guī)定的合同一般條款都作為合同必備條款，進而不得以缺少非必備條款為由認定合同不成立。在認定合同成立后，對欠缺、遺漏的合同其他條款，可以依據(jù)《民法典》第五百一十條、第五百一十一條規(guī)定的填補漏洞的步驟和方法予以確定。

7.合同的數(shù)量條款是衡量標(biāo)的的尺度，相應(yīng)的數(shù)字和計量單位應(yīng)當(dāng)具體、統(tǒng)一、準(zhǔn)確，有國家下達的指令性任務(wù)的，應(yīng)當(dāng)嚴格按指令性任務(wù)指標(biāo)規(guī)定。

數(shù)量，是標(biāo)的量的規(guī)定，是標(biāo)的的計量，即以數(shù)字和計量單位來衡量標(biāo)的的尺度。在合同中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的度量衡和法定單位，統(tǒng)一計算方法。標(biāo)的是物的，應(yīng)用個、件、公斤、噸、米、平方米、立方米、臺、輛等單位；標(biāo)的物是貨幣的，應(yīng)用元、角、分為計量單位；無國家法定或主管部門規(guī)定的計量單位和計量方法的，當(dāng)事人雙方才能自行協(xié)商確定。但是計量單位和計量方法需要具體、統(tǒng)一、準(zhǔn)確。有些工業(yè)產(chǎn)品如機電設(shè)備，必要時應(yīng)在合同中明確規(guī)定隨主機的輔機、附件、配套的產(chǎn)品、易損耗備品、配件及安裝修理工具等的件數(shù)；有些產(chǎn)品由于其物理性質(zhì)會產(chǎn)生自然增減的情況，如水產(chǎn)品，在合同中應(yīng)明確規(guī)定合理磅差、正負尾差、超欠幅度、自然損耗率等。合同中標(biāo)的的數(shù)量，有國家下達的指令性任務(wù)的，應(yīng)嚴格按指令性任務(wù)指標(biāo)規(guī)定。

8.合同的質(zhì)量條款應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定標(biāo)的物采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以及相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任、驗收等。

質(zhì)量是標(biāo)的的內(nèi)在質(zhì)的規(guī)定性，包括性能、穩(wěn)定性、效用、外觀形態(tài)、耗能指標(biāo)、工藝要求、等級等。標(biāo)的的質(zhì)量一般以品種、型號、規(guī)格、等級等體現(xiàn)出來，在合同中對這些項目應(yīng)當(dāng)有所規(guī)定。在質(zhì)量條款中應(yīng)當(dāng)載明：對質(zhì)量負責(zé)的期限和條件、對質(zhì)量提出異議的期限和條件、抽驗的方法、比例和標(biāo)準(zhǔn)。同時，標(biāo)的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，有國家標(biāo)準(zhǔn)的，按國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)而有專業(yè)（部）標(biāo)準(zhǔn)的，按專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；沒有國家和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，由雙方協(xié)商。對于看樣訂貨的合同，應(yīng)提供樣品，經(jīng)確認后封存，合同標(biāo)的必須符合樣品質(zhì)量要求。對于憑說明書訂貨的合同，其說明書必須真實地說明貨品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)條件。對于成套設(shè)備、工程項目等無法提供樣品的合同，其質(zhì)量條款應(yīng)完整、詳盡，并附全部技術(shù)資料，必要時應(yīng)隨附樣圖、照片等。

9.合同中的價款或者報酬的確定，應(yīng)當(dāng)遵守國家的有關(guān)規(guī)定。

合同中的價款或者報酬，簡稱價金，是指當(dāng)事人一方向交付標(biāo)的方支付的表現(xiàn)為貨幣的代價。確定價款或者報酬，應(yīng)當(dāng)明確有關(guān)結(jié)算和支付方法。有國家定價的，按國家定價執(zhí)行；應(yīng)由國家定價的產(chǎn)品沒有國家定價的，應(yīng)報請物價主管部門批準(zhǔn)；實行國家指導(dǎo)價的，應(yīng)由雙方在國家最高限價和最低保護價的范圍內(nèi)協(xié)商確定價格。只有實行市場調(diào)節(jié)價的產(chǎn)品，雙方當(dāng)事人才能依供求狀況自行約定其價格。勞務(wù)或服務(wù)的收費，有國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，按收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，沒有收費標(biāo)準(zhǔn)的，雙方當(dāng)事人才可自行約定

10.在協(xié)商確定履行期限條款時，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定所有日期的具體含義。不同的合同對履行的期限有不同的要求，因而履行期限有不同的具體含義。如買賣合同出賣人的履行期限是指交貨日期；承攬合同中承攬人的履行期限是指工作開始和完成的起止日期；而運輸合同中承運方的履行期限是裝貨日期或交貨日期。因此，在合同中應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定所有日期的具體含義

11.合同是否約定履行地點，可以根據(jù)合同本身的性質(zhì)而定。履行地點，是指合同當(dāng)事人按合同的規(guī)定履行其義務(wù)的地點。合同是否約定履行地點，可以根據(jù)合同本身的性質(zhì)而定。有些合同因其本身的性質(zhì)，履行地點是確定且不能改變的，如建設(shè)工程合同，只能在建筑物所在地履行。這類合同不必在合同中寫明履行地點，只須說明建筑物所在的位置即可。而另有一些合同如買賣合同，如不規(guī)定具體履行地點，則有在出賣人、買受人所在地或其規(guī)定的地點履行，以及在其他地方履行的區(qū)別，故應(yīng)當(dāng)在合同中寫明履行地點。

12.如果合同的履行方式是由合同的性質(zhì)決定的，當(dāng)事人在合同中不能自由約定。

履行方式，是指合同義務(wù)人履行其義務(wù)的方式。履行合同義務(wù)的方式，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為不同的方式。按履行合同義務(wù)的性質(zhì)，可分為轉(zhuǎn)換財產(chǎn)方式、提供勞務(wù)方式和完成一定工作的方式。按履行合同義務(wù)的期次，可分為一次履行方式和分期分批履行方式。按標(biāo)的的交付方式，可分為送貨方式、自提方式和代辦托運方式。按運輸工具的不同，運輸合同的履行方式可分為公路運輸、鐵路運輸、輪船運輸、飛機運輸以及聯(lián)合運輸?shù)榷喾N履行方式。合同涉及價金結(jié)算的，結(jié)算方式可分為現(xiàn)金結(jié)算方式和轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式，其中，轉(zhuǎn)賬結(jié)算又分為異地轉(zhuǎn)賬結(jié)算和同城轉(zhuǎn)賬結(jié)算，前者又可細分為托收承付、信用證、匯兌結(jié)算、委托收款四種方式；后者又可細分為托收承付、托收無承付、支票結(jié)算、委托銀行付款、限額支票等方式。上述合同的履行方式主要是由合同的內(nèi)容決定的。但是，轉(zhuǎn)換財產(chǎn)方式、提供勞務(wù)方式和完成一定工作的方式，是由合同的性質(zhì)決定的，當(dāng)事人在合同中不能自由約定。

13.合同的違約責(zé)任條款，有法定的從法定，沒有法定的，當(dāng)事人可以自行協(xié)商約定。

違約責(zé)任有支付違約金、賠償金等形式。一般由合同法規(guī)定，當(dāng)事人可以自由約定的主要是違約金。違約金又分為法定違約金和約定違約金兩種，某些合同，法律規(guī)定違約方必須支付違約金，并且規(guī)定固定比例或浮動比例的違約金，當(dāng)事人只能在法定的幅度內(nèi)規(guī)定違約金的具體數(shù)目或計算方法。約定違約金是法律、法規(guī)中沒有規(guī)定，而由合同雙方當(dāng)事人在合同中自由協(xié)商約定的違約金。

14.合同的一般條款不是每個合同必須具備的條款，當(dāng)事人可以根據(jù)合同的不同類型和實際需要對合同的內(nèi)容作出約定。

除合同的當(dāng)事人、標(biāo)的條款是合同的必備條款，不具備的應(yīng)認定合同不成立以外，《民法典》第四百七十條第一款所規(guī)定的合同的一般條款不同于“主要條款”，更不同于“必備條款”，“一般條款”只起提示和示范條款的作用，并不是每個合同都必須包括這些條款，合同才可成立。根據(jù)合同的不同類型和實際需要，當(dāng)事人可對合同的內(nèi)容作出約定。如果實際簽訂的合同缺少其中一項或幾項非主要條款，也不影響合同的成立。不同的合同，往往有不同的主要條款。合同的主要條款由合同的類型和性質(zhì)決定，不同的合同類型和性質(zhì)，對主要條款有不同的要求。

15.合同示范文本本身不屬于格式合同，其對當(dāng)事人訂立合同僅起參考作用，不具有法律約束力。

當(dāng)事人在訂立合同時可以參照各類合同的示范文本。但應(yīng)當(dāng)說明的是，合同示范文本不是某單位自己制定的格式合同，而是由一定的綜合部門主持，在廣泛聽取各方面意見、特別是消費者意見的基礎(chǔ)上，按一定的程序形成的示范文本。示范文本對當(dāng)事人訂立合同僅起參考作用，不具有法律約束力。同時，如果當(dāng)事人一方使用示范文本作為格式合同與多數(shù)相對人簽約，則應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律有關(guān)格式合同的規(guī)定

16.法律規(guī)定或者合同性質(zhì)決定的合同主要條款決定著合同的類型，由當(dāng)事人約定而形成的主要條款，一般不能決定合同的類型。

合同的主要條款是指合同必須具備的條款。欠缺主要條款的任何一項，合同便不能成立。合同的主要條款，有的是由法律直接規(guī)定的，如借款合同中有關(guān)借款幣種的條款；有的是由合同的性質(zhì)決定的，如買賣合同標(biāo)的物價款的條款；有的則是由當(dāng)事人的約定產(chǎn)生的，如演出合同中的演員條款。法律規(guī)定或者合同性質(zhì)決定的主要條款決定著合同的類型，并確定當(dāng)事人各方權(quán)利義務(wù)的質(zhì)與量。由當(dāng)事人約定形成的主要條款，一般不能決定合同的類型。