什么叫房地產開發？

房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。房地產開發項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現市場上提到的所謂商住兩用的物業其實是指開發商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業。房地產開發流程主要包括以下幾個程序： 1、 前期的準備 前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的五證中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權證》由于開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。 2、 建筑施工階段 建筑施工階段是開發商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業進行銷售。 3、 銷售階段 銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。 預售條件： 《城市商品房預售管理辦法》第五條規定： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃和施工許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程 建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 第六條 規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 商品房現售，應當符合以下條件： （一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書； （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業管理方案已經落實。

房地產開發的特點？

1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；

3、房地產的高質耐久性；

4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。

房地產開發的概念？

房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設(包括城市新區開發和舊區改建)而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。

房地產行業一直是社會的熱點行業，房地產行業也從原來的建筑業脫離出來，成為國家的支柱產業。房地產業是指通過市場機制從事房地產投資、開發、建設、銷售、出租、管理、服務、咨詢等項目的產業，具體可分為房地產開發與經營、房地產經紀、房地產管理(物業管理)、二手房交易的經營管理等行業 。房地產開發與經營是房地產業的主要內容，也有其特殊的行業特征。

房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集，精裝住宅從拿地到交房一般開發周期為22～26個月，商業地產則更長，商業地產行業內以速度取勝的萬達，從拿地到開業的開發周期為18個月以上，這已是行業的速度標桿，普通商業地產的開發商的開發周期為3～5年。

房地產行業另一個顯著的特征是涉及行政主管部門多，基本上涉及了所有的行政主管部門，其中房地產開發的許多重要節點與里程碑都是以行政部門的審批文件為依據的。掌握財稅從掌握業務開始，一個不了解業務的財稅人員不可能成為優秀的財稅人員，了解房地產開發業務需要從了解房地產開發流程開始。

房地產開發費用？

房地產開發發費是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

①土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

②前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

④基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

⑤公共配套設施費。包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

⑥開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

什么叫從事房地產開發活動？

所謂的從事房地產開發活動，是指房地產開發企業在取得房地產開發資質后，通過對房地產開發項目的申請立項、前期辦理各項手續(包括土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、開工許可證)、開工建設、商品房預銷售等一系列的環節的經營活動。