物業管理服務標準（物業管理標準）

2023-01-04 侵權

物業公司服務內容與標準

物業公司是專門從事地上永久性建筑物、附屬設備、各項設施及相關場地和周圍環境的專業化管理的，為業主和非業主使用人提供良好的生活或工作環境的，具有獨立法人資格的經濟實體。物業公司管理范圍：包含水、電、小區的公共設施和環境綠地管理等。

物業服務基本內容

一、物業管理區域內共用部分及共用設施設備進行維護、養護和管理；

二、公共綠化的維護；

三、公共區域環境衛生的維護；

四、公共區域的秩序維護和安全協助；

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物業服務基本標準

一、物業管理區域內共用部位及共用設施設備進行維護、養護和管理

1、按照相關規定實施系統管理，建立物業共用部位、共用設施設備的管理、巡查、維護保養制度及巡查維修檔案記錄；

2、建立共用設施設備安全操作流程、緊急處理規章制度、強降水、大風等極端天氣前后有檢查防護措施，對設備故障及重大或突發性事件有現場處理記錄；建立各類共用設施設備的運行檔案，記錄齊全，檢查，維修養護記錄應每月進檔；

3、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格執行操作流程及規范。

二、公共綠化的養護和管理

1、有專業人員進行綠化養護管理；

2、制定園林綠化設施管理規定，維護保養辦法等規章制度；

3、選用高效低毒、低殘留的藥劑控制有害生物的危害，并在噴藥時對業主進行書面提醒、告知。

三、清潔衛生

1.清潔設施設備配備齊全,并有專人管理;

2.制定環境衛生管理規定，環境衛生質量標準，衛生設施維護保養辦法，防

范應急預案等規章制度;

3.按時繳納衛生費，督促城管局清運隊及時清理垃圾，爭取做到日產日清,

保持公共區域清潔、無異味。

四、公共秩序維護和管理

1.小區基本實現封閉式管理，配有專職的公共秩序維護員，24小時值班;

2.建立公共秩序維護管理規定，公共秩序維護員站崗值勤標準，公共秩序維

護員巡邏值勤標準,公共秩序維護員交接班要求;公共秩序維護員培養制度,

人員和物品進出登記制度等規章制度;

3.公共秩序維護員.上崗時配戴統一標示，穿戴統一服裝。

以上是物業人員日常的工作，但是疫情期間物業服務人員的重要性更加凸顯，如果小區遇到疫情封閉，物業人員除了日常的保安保潔等工作，還有就是擔負起快遞員送貨到門口的工作了，很多人說小區有沒有溫度看疫情期間如何對待小區業主就清楚了。

物業服務的標準是什么？

很多人對于物業服務沒有標準的概念。大部分人對于物業的印象都只停留在保潔阿姨、保安等人員之上。事實上，成熟的物業遠不止這一些東西。早在2005年中國物業管理協會就制訂了相關標準，根據標準物業服務共分做三個等級。那么物業的標準到底是什么樣的呢？各等級的又有哪一些服務項目呢？

一級

（一）基本要求

　1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

　2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

　3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

　4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

　6、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

　7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

　8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

　9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

　10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80％以上。

（二）房屋管理

　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根

據業主大會的決定，組織維修。

　3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

　5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

　6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

(三)

共用設施設備維修養護

　1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。

　2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

　3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

　4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　5、載人電梯24小時正常運行。

　6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

　8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

　9、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

　10、容易危及人身安全的設施設備有咀顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

(四)協助維護公共秩序

　1、小區主出入口24小時站崗值勤。

　2、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

　3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

　4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

　5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

(五)保潔服務

　1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

　2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

　3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

　4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

　5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

　6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

(六)綠化養護管理

　1、有專業人員實施綠化養護管理。

　2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

　3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效

果。

　4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

　5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

二級

(一)基本要求

　1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

　2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

　3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

　4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

　6、公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

　7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

　8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

　9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

　10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。

(二)房屋管理

　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

　2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

　3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，

發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

　5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

　6、小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。

(三)共用設施設備維修養護

　1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。

　2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

　3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

　5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

　6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

　8、小區主要道路及停車場交通標志齊全。

（以上回答發布于2015-11-03，當前相關購房政策請以實際為準）

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一二三四五級物業服務標準

一，關于物業服務標準，各國沒有統一的規定，物業服務標準一般是由各省市制定，具體標準可向當地居民咨詢。

二，比如上海規定的綜合物業服務項目，一級物業管理人員每天要在指定的地點接待業主，每天要巡視一個小區以上。24小時接受業主報修，三天內處理完畢。對于業主的投訴要在7天內處理，每年與不少于30%的住戶溝通等。

三、根據上海有關規定，二級物業應設立管理部門，工作日內在管理處接待業務，周末在指定地點接待。小區要24小時受理業主報修，2天內處理完畢，業主的投訴在五天內處理，與不低于50%的年度溝通等。

四，三級物業應設立管理處，每日接待業主并提供相關服務。業主24小時報修，1天內處理完畢，業主投訴要在3天內處理完畢，提供三種以上有償服務和兩種以上便民服務。與住戶的年際溝通等不少于60%。

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五，四級物業應設立管理處，每天有12個小時的工作時間來接待業務。

附加：部分分級物業基本要求：

第一級物流服務標準：對于小區的管理，服務人員要到小區進行一次巡查，處理小區內發生的事情。在小區地面上至少兩天要清理一次。每星期至少擦洗小區樓梯、扶手、欄桿、窗臺一次。而且每半年還要處理一次天臺和屋頂的堆積物。

第二級物流服務標準：小區內部管理部門，必須具備簡易辦公設備。區內后勤人員必須持證上崗，掛牌上崗。小區門廳每天要清掃一次，每星期至少清理一次地面。樓梯，扶手，欄桿，窗臺，每星期至少要打掃兩次。而且小區內每天還要處理垃圾堆積。

第三級物業管理服務等級：

1.基本要求

房地產經營企業應具備物業管理資格證書。

房地產企業應建立物業日常管理制度。

按照規范簽訂物業服務合同。

項目經理必須有一年以上的物業管理工作經驗。

超過50%的管理者必須持有物業管理入職證書。

實行物業管理企業每天8小時服務接待(公示服務聯系電話號碼)。

年有效溝通10%以上的業主，每年有效處理物業投訴的比率達80%。

制定檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶檔案)。

制定財務制度，每年一次或按合同規定的時間將物業管理服務費用的收支情況公布給業主。

根據規定管理使用專項維修資金。

2.房屋管理

根據政策規定和業主公約約定，管理、服務房屋及配套設施。

房子的外表美觀整潔。

及時勸告、制止違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的現象，舉報和協助有關部門依法處理。

四級物流服務標準：校內管理處不僅要有專業的經營管理人員，還要有接待辦公室。前臺須備有電話復印機、電腦、打印機等辦公設備和辦公用品。區域內的地面必須每天保持清潔，還要有固定的清潔人員。對于小區的樓梯、扶手、欄桿、窗臺，每天都要擦一次。每半個月至少清理一次樓頂和公共照明設施。保持天臺和屋頂的清潔，并且沒有垃圾。

物業管理服務標準（物業管理標準）

物業服務標準

物業服務標準分為四個等級：一、小區的主要出入口巡崗時間要大于等于12個小時，公攤面積每天內要打掃兩次；二、小區的主要入口巡崗時間要大于等于10個小時，公攤面積每天打掃一次；三、小區的主入口巡崗時間大于等于8個小時，公攤面積每天打掃一次；四、公攤面積和垃圾每天清理一次。

續簽物業管理服務合同的流程

（一）物業公司應在原物業管理服務合同終止前三個月，向小區業委會提出續約申請，并提交續約合同草案。

（二）業主委員會在接到物業公司的續約申請后30日內，召開業主大會，商議并投票表決是否同當前的物業服務企業繼續簽約。

（三）經業主大會表決，同意續約后，由業委會提交物業服務協議的草案文本，報業主大會審議（或公示后征集業主意見）。

（四）物業服務協議經業主大會審議通過后，由業委會通知物業服務企業進行簽約。

（五）簽訂物業服務協議后，物業公司將一份協議原件上交到所在地的房屋管理部門進行物業合同備案。

三、物業公司收費不合理怎么投訴

物業收費不合理可以向當地物價局進行投訴，也可以向當地的房管局物業管理科投訴。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時，物業管理企業應當在執行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并應標示新標準開始實行的日期。物業管理企業不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。

縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。?

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