民法典物業(yè)執(zhí)法權(quán)停車,2021年民法典對(duì)物業(yè)鎖車的規(guī)定?

2022-11-28 知識(shí)大全

民法典物業(yè)執(zhí)法權(quán)停車，2021年民法典對(duì)物業(yè)鎖車的規(guī)定？

對(duì)物業(yè)鎖車，2021年民法典沒有相關(guān)規(guī)定。物業(yè)作為公司，不具備采取強(qiáng)制措施的權(quán)利。

民法典物業(yè)停車場(chǎng)新規(guī)？

規(guī)定：1、小區(qū)的建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

2、小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

3、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

4、地下人防車位歸屬于國(guó)家。小區(qū)的地下人防車位，是屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時(shí)用于停車的車位。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。人防車位是由人民防空管理部門代表國(guó)家行使所有者權(quán)能，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。

物業(yè)鎖車輪是否合法？

關(guān)于物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主亂停亂放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否把涉事車輛鎖上車輪？該行為是否合法？本號(hào)在查閱了有關(guān)政策法規(guī)之后，形成了如下一些一家之言和各位朋友交流分享，歡迎各位朋友吐槽、熱愛和典藏。

首先，明確一下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)。第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同職責(zé)。按照規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主選聘的，按照與業(yè)主訂立的物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)來源主要是基于與業(yè)主訂立的物業(yè)服務(wù)合同，包括具體的管理和服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量、費(fèi)用等等內(nèi)容。也就是說，只要是物業(yè)服務(wù)合同授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行的，其應(yīng)依約執(zhí)行。

第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定職責(zé)。按照規(guī)定，一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，例如新冠肺炎疫情期間小區(qū)封閉措施等。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)高空拋物等行為采取必要的安全保障措施，防止有關(guān)情況發(fā)生。因此，法律法規(guī)授權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，總結(jié)起來無非就是防范、規(guī)勸、制止和舉報(bào)，這是非常明確的，超出了該范疇都是依法無據(jù)的。

其次，那究竟物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否鎖車？好吧，我知道大伙都是急性子，不愿意聽道理，不想看分析論證過程，只想要結(jié)果。那么，我們就從如下幾個(gè)方面逐一分析：第一，法律已明確授權(quán)特定的權(quán)利行使主體。按照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)按照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙等。業(yè)主或者其他人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)依法處理。因此，法律規(guī)定由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員行使有關(guān)請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙的權(quán)利，當(dāng)事人（包括業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè) ）均可向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，然后由相關(guān)職能行政主管部門依法處理。這就非常明確了法律的制度安排，最終對(duì)于侵占通道等侵權(quán)行為的處理，依法應(yīng)由政府及其行政部門行使公權(quán)力進(jìn)行處理。所以這不能擅自行使私力救濟(jì)，畢竟對(duì)于擅自鎖車的行為，在行使私力救濟(jì)時(shí)往往容易侵犯公民的物權(quán)，公民的物權(quán)依法受到法律保護(hù)。況且，作為經(jīng)濟(jì)主體的企業(yè)單位-物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不能越位、錯(cuò)位、混淆、甚至代為行使公權(quán)力，否則只要其想恣意妄為的時(shí)候，就能輕易通過斷水、斷電、斷燃等手段來維護(hù)其自身利益。對(duì)此，鎖車在法律上是于法無據(jù)的，道理上現(xiàn)在你能接受嗎？

第二，那《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條不是規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對(duì)有關(guān)違法違規(guī)行為進(jìn)行制止嗎？本號(hào)查詢了一下360百科，制止是一個(gè)動(dòng)詞，意為強(qiáng)迫使停止，不允許繼續(xù)(行動(dòng))。由此可見，制止是對(duì)正在實(shí)施的、正在進(jìn)行時(shí)的狀態(tài)的強(qiáng)制停止。也就是說，如果當(dāng)即發(fā)現(xiàn)車位亂停亂放，就應(yīng)馬上制止有關(guān)業(yè)主，并要求其規(guī)范停放。但亂停亂放已經(jīng)形成既定狀態(tài)，那鎖車只是事后的一種行為，并不符合制止的特定狀態(tài)和情景。因此，本號(hào)認(rèn)為，鎖車不屬于制止的一種方式，亦不符合制止的定義。

第三，那在物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主管理規(guī)則等授權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)可鎖車不行嗎？我們先來看能否可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定并授權(quán)？按照規(guī)定，合同是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議，依法成立的合同受法律保護(hù)，并對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。在法律法規(guī)沒有明文禁止的情況下，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同的約定，授權(quán)后者可對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人采取鎖車的行為（僅限特殊主體，對(duì)外來人員即非業(yè)主、物業(yè)使用人不是合同的相對(duì)人，應(yīng)不得對(duì)其進(jìn)行鎖車），這可以說得過去。但本號(hào)對(duì)此還是保留意見，原因和理由詳見上述本號(hào)提出的反駁依據(jù)。

然后，我們?cè)倏茨芊窨梢栽跇I(yè)主管理規(guī)約中約定并授權(quán)？本號(hào)認(rèn)為是不行的，按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的制度安排，對(duì)于業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存住宅專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同利益的行為，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。因此，這就非常明確了對(duì)于侵占通道、亂停亂放等損害業(yè)主利益的行為，可通過業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定限制其共同管理權(quán)的行使，也就是說可依法限制或剝奪其參與管理的權(quán)利，這是政策法規(guī)明確授權(quán)的。對(duì)于沒有法律法規(guī)授權(quán)且存在爭(zhēng)議，尤其是涉及他人人身和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的私力救濟(jì)行為，本號(hào)還是一貫主張持保留意見。

最后，綜合上述的論證，本號(hào)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能擅自對(duì)亂停亂放的車輛進(jìn)行上鎖。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)打著維護(hù)自身權(quán)益，從而斷水、斷電、斷燃、拆除違章建設(shè)等亂象便會(huì)滿天飛了！

依據(jù)：1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條、第三十五條、第四十五條、第四十六條

2.《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十五條、第二百八十六條、第四百六十四條、第四百六十五條、第一千二百五十四條

3.《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十八條、第十九條、第二十條

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物業(yè)收取停車管理費(fèi)合法嗎？

物業(yè)收取停車費(fèi)用由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定，委托物業(yè)代為收取停車費(fèi)的合法

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。