民法典物權變動規制，民法典225條原文？

第二百二十五條 船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

一：轉讓人將民法典第二百二十五條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合民法典第三百一十一條第一款第三項規定的善意取得的條件。

二：民法典第三百一十一條??無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

物權法第九條規定和民法典的變化？

《物權法》第九條（現為《民法典》第209條）“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”

最后一句但是法律另有規定的除外，是《民法典》增加的內容。

“法律另有規定的”情形主要是：

“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。”

基于本條規定，是可以將一方婚前財產約定為共同共有或者按份共有的。

民法典中貫穿物權制度的一般規則？

《民法典》（2021.1.1生效）第二百零五條 【物權編的調整范圍】本編調整因物的歸屬和利用產生的民事關系。

第二百零六條 【社會主義基本經濟制度與社會主義市場經濟】國家堅持和完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，按勞分配為主體、多種分配方式并存，社會主義市場經濟體制等社會主義基本經濟制度。

國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

第二百零七條 【物權平等保護原則】國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。

第二百零八條 【物權公示原則】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

二、物權是如何分類的?

1、自物權與他物權

自物權是權利人對于自己的物所享有的權利。以其與他人之物無關，故稱作自物權。所有權是自物權。他物權是在他人所有的物上設定的物權。他物權是對他人的物享有的權利，其內容是在占有、使用、收益或者處分某一方面對他人之物的支配。

2、動產物權與不動產物權

這是根據物權的客體是動產還是不動產所作的分類。不動產所有權、建設用地使用權、不動產抵押權等是不動產物權，而動產所有權、動產質權、留置權則是動產物權。

3、主物權與從物權

這是以物權是否具有獨立性進行的分類。主物權是指能夠獨立存在的物權，如所有權、建設用地使用權。從物權則是指必須依附于其他權利而存在的物權。如抵押權、質權、留置權，是為擔保的債權而設定的。地役權在與需役地的所有權或使用權的關系上，也是從物權。

不動產物權的權利和變更應當依據法律法規？

《民法典》第二百零八條，不動產物權的設立、變 更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。

《物權法》第二十八條規定：因判決、仲裁或者政府征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或人民政府的征收決定等生效時發生效力。

《物權法》第二十九條規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

《物權法》第三十條規定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

依據前三種情形享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

2021民法典物權編中抵押權修改？

（一）調整抵押財產范圍

1、民法典342條：刪除招標、拍賣、公開協商等方式取得的“四荒”(荒山、荒坡、荒溝、荒灘）土地的承包經營權作為可抵押財產

2、民法典395條：明確海域使用權作為可抵押財產

3、民法典第399條：刪除耕地使用權禁止抵押的限制，允許就土地經營權開展融資擔保

（二）民法典第401條：關于流押條款的修改

由于流押條款直接約定了債務人屆期不履行債務時，抵押權人有權直接取得抵押財產所有權，所以歷來爭議較大。原《擔保法》和《物權法》直接禁止流押，但在司法實踐中往往給予抵押權人優先受償的權利，《九民紀要》第71條明確雖然對于流押條款中關于所有權轉移部分應認定無效，但承認其抵押權利，債權人可以就流押財產拍賣、變賣、折價優先償還其債權。《民法典》頒布施行后，也延續了《九民紀要》的精神，規定“抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償”。

（三）民法典第405條：優化抵押不破租賃規則

將租賃權設立的時間節點由“訂立抵押合同前”延長至“抵押權設立前”；將租賃狀態由“抵押財產已出租”改為“已出租并轉移占有”。做如此修改的原因是《物權法》第190條判斷先租后抵先是以“訂立抵押合同”為準，而后又以“抵押權設立”為準，形成“雙重標準”，不符合物權變動的基本理論。

（四）民法典第406條：關于抵押財產流轉的修改

抵押財產轉讓從《擔保法》下不通知抵押權人轉讓無效的禁止轉讓階段，發展到《物權法》下不經抵押權人同意不得轉讓的限制轉讓階段，再發展到《民法典》時代的可以轉讓，雖需要及時通知抵押權人但對未通知轉讓是否無效未置可否的相對自由轉讓階段，法律規定發生了較大變化。

（五）民法典第415條：抵押權與質權競合時的清償順序

最高法院在〔2017〕最高法民終216號案[1]中 明確認定結合物權法關于動產抵押權與動產質權對抗效力產生時間的規定，應以動產抵押權和動產質權具備對抗效力的時間先后順序，決定同一動產上抵押權和質權競存時的順位。抵押登記在先則抵押權順位在先，動產占有在先則質權順位在先。

二、《民法典》及《新擔保解釋》中對抵押權的沿用和細化

（一）新擔保解釋第49條：以違法違章建筑抵押的，合同無效，抵押人需承擔相應的賠償責任

《新擔保解釋》第49條沿用了《擔保法解釋》第48條的規定，明確以違法、違章建筑抵押的，抵押合同無效。同時，該條對抵押合同無效的法律后果作出了規定，即依據《新擔保解釋》第17條第1、2款的規定，抵押人按過錯承擔責任。

（二）新擔保解釋第50條：劃撥地、劃撥地上的房屋抵押有效，變價時需先補繳土地出讓金

以劃撥建設用地使用權抵押的相關法律和政策有一個發展的過程，經歷了從“需要經過審批”到2004年“登記視同審批”，再到2010年“無需審批”三個階段。人民法院在認定合同效力時也有一個發展的過程，2004年以前，以劃撥建設用地使用權抵押的，未經審批同意，認定抵押合同無效。2004年以后，因為登記即視為審批以及2010年以后無需審批，故以未辦理批準手續為由主張抵押合同無效或者不生效的，人民法院不予支持。《新擔保解釋》第50條規定，以劃撥土地使用權、劃撥土地上的房屋抵押，未經批準不影響抵押合同的效力，并規定拍賣、變賣房屋所得價款應當優先用于補繳建設用地使用權出讓金。

（三）新擔保解釋第51條：土地抵押的、地上已存建筑物一并抵押，房地分別抵押的、抵押權人可就房地一體按登記先后順位行使抵押權

?我國實行“房地一體”原則，《擔保法》《物權法》《民法典》均規定了房地一體抵押。由于實踐中存在房地分別登記導致房地分別抵押的情形，抵押權人基于法律規定對房地均享有抵押權，此時就涉及抵押順位如何確定的問題。《新擔保解釋》第51條吸收了《九民會紀要》第61條的規定，以登記的先后順序確定抵押權的順位。

結合《新擔保解釋》第51條及《民法典》第417條，在僅抵押建設用地使用權的情形下，一并抵押的建筑物的范圍以抵押時點為界分，抵押權及于抵押時已有的建筑物及在建工程的已完成部分，不及于抵押后新增的建筑物及在建工程的續建部分。

（四）新擔保解釋第52條：抵押權預告登記需在完成正式抵押登記后方可行使抵押權

實踐中，可能發生權利人基于抵押預告登記請求行使抵押權的情形，對此，司法實踐中的權威觀點持否定的態度。《新擔保解釋》第52條吸收了上述意見，規定僅辦理抵押預告登記不具有設立抵押權的物權效力，尚需辦理首次登記抵押權方有效設立。在（2020）最高法民申57號案[2]中，最高法院就認為“在案涉房屋僅辦理預售商品房抵押預告登記，未辦理抵押權登記的情況下，案涉房屋上的抵押權未有效設立，此時，M銀行曲靖分行作為抵押預告登記權利人，其享有的是對案涉房屋辦理抵押權登記的請求權。一審法院判令M銀行曲靖分行有權行使優先受償權明顯錯誤。”

為避免訴累，雖然當事人辦理的是抵押預告登記而非抵押登記，但經人民法院審查具備辦理抵押登記的條件，預告登記權利人即可主張取得抵押權，無需等待辦理抵押登記后才能主張抵押權。實踐中，已有部分地區采取抵押預告登記在符合抵押登記條件下自動轉為抵押登記的做法，且該做法已經獲得自然資源部自然資源確權登記局的認可。當然，即使在預告登記的有效期內，經審查如果當事人不具備辦理抵押登記條件，預告登記權利人請求行使抵押權，人民法院應不予支持，但不影響其在具備抵押登記條件時再行使抵押權。