民法典物業(yè)投票合法么,把未投票視同認(rèn)可大多數(shù)人意見的規(guī)定有法律依據(jù)嗎?

2022-11-25 知識(shí)大全

民法典物業(yè)投票合法么，把未投票視同認(rèn)可大多數(shù)人意見的規(guī)定有法律依據(jù)嗎？

這是《民法典》生效前的“實(shí)用”做法，沒有法律法規(guī)限制，符合常規(guī)常識(shí)，是三個(gè)“視同”之一的選項(xiàng)，一般是在第一次業(yè)主大會(huì)時(shí)沒有得到“反對(duì)”而通過的議事規(guī)則。如事后不認(rèn)可，可以通過這個(gè)“視同多數(shù)”規(guī)則本身來修改。

好在《民法典》生效后，再用這種“實(shí)用”投票法，就存在前功盡棄風(fēng)險(xiǎn)了，估計(jì)在等實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，這個(gè)“不合理”規(guī)則有望獲得修改。

其實(shí)這種做法也很無奈，業(yè)主大會(huì)的召開本身在業(yè)主由于種種原因參與度很低的情況下，就幾乎是不可能完成的事。所以，一般都以“書面”形式召開業(yè)主大會(huì)，簡(jiǎn)單點(diǎn)就是公示欄貼個(gè)公告，設(shè)幾天的書面反饋有效期，到時(shí)就算開過會(huì)了。至于要投票決定的事，會(huì)在志愿者協(xié)助下發(fā)放選票，再回收統(tǒng)計(jì)，建議業(yè)主們多關(guān)心參與一下與自己切身事務(wù)有密切關(guān)系的自治事宜。

本來業(yè)主就是業(yè)主大會(huì)的成員，是自治管理的主體，有參與業(yè)委會(huì)成立的主體責(zé)任。如果沒及時(shí)參與，還望找機(jī)會(huì)積極參與，大家說呢？

借用一下文字圖，交流探討，謝謝。

民法典最新版物業(yè)服務(wù)合同解讀？

《民法典》首次把“物業(yè)服務(wù)合同”列為有名合同，吸收了原物業(yè)服務(wù)合同糾紛司法解釋的一些規(guī)定，明確了物業(yè)服務(wù)合同各方的基本權(quán)利和義務(wù)，避免了以往關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)爭(zhēng)議。本文對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的條款作出解讀，并附上新物業(yè)服務(wù)合同糾紛司法解釋。

第九百三十七條物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

解讀：明確了物業(yè)服務(wù)合同的概念和物業(yè)服務(wù)人的種類。概念明確了物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人的種類包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人，超出了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條關(guān)于物業(yè)管理僅涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的范疇的規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主表決自管、臨時(shí)托管、委托政府代管等形式提供了法律依據(jù)。

第九百三十八條物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

解讀：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，依據(jù)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理的特點(diǎn)，明確了七大條款。實(shí)踐當(dāng)中，爭(zhēng)議最大的是服務(wù)質(zhì)量，合同簽訂時(shí)的條件與發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的客觀條件已經(jīng)產(chǎn)生了很大變化，如果不注意約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)很不利。

第九百三十九條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

解讀：前期和后期合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方是對(duì)少數(shù)業(yè)主的保護(hù)，比如業(yè)委會(huì)簽訂的合同，對(duì)商業(yè)物業(yè)費(fèi)和住宅物業(yè)費(fèi)的調(diào)整幅度不一樣，是否對(duì)少數(shù)商業(yè)業(yè)主構(gòu)成歧視？現(xiàn)有案例以“對(duì)業(yè)主具有法律約束力”為由駁回商業(yè)業(yè)主的撤銷權(quán)訴訟，客觀上不利于平等保護(hù)業(yè)主。

第九百四十條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

解讀：《前期物業(yè)服務(wù)合同》不是完全獨(dú)立的合同，其合同期限受業(yè)委會(huì)依法訂立的物業(yè)服務(wù)合同的影響，前期合同期限終止前，可以被新合同取代。這對(duì)開發(fā)商和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合同提出了解決思路，有利于業(yè)主依法選聘認(rèn)可的新物業(yè)服務(wù)人。

第九百四十一條物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

解讀:專項(xiàng)服務(wù)分包。物業(yè)服務(wù)合同和施工合同的區(qū)別是，物業(yè)服務(wù)人可以獨(dú)立決定分包人，建設(shè)工程的總承包人除合同約定可以分包外，如果要分包，應(yīng)當(dāng)獲得發(fā)包人的同意，這是兩者的區(qū)別。共同點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)人和總承包人都要就分包人的服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。禁止全部轉(zhuǎn)委托，或全部支解后分別委托。

第九百四十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

解讀：物業(yè)服務(wù)合同與委托合同的一大區(qū)別在于，一般而言，物業(yè)服務(wù)人依自身的專業(yè)能力和工作的必要性、合理性，獨(dú)立開展工作，而受托人一般依委托人的指示工作。只要是服務(wù)過程中必須開展的工作，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)決定如何做，僅就工作質(zhì)量向業(yè)主負(fù)責(zé)。同時(shí)，涉及秩序管理類的工作，物業(yè)服務(wù)人義務(wù)限于合理措施類和報(bào)告協(xié)助義務(wù)，一般對(duì)業(yè)主不具有強(qiáng)制性。

第九百四十三條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

解讀：定期公開、報(bào)告義務(wù)。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不足的地方在于履行義務(wù)達(dá)不到質(zhì)量要求或承諾標(biāo)準(zhǔn)，維修資金使用情況和收益情況未公示，或未全部公示，在某些案件中對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成不利的影響。

第九百四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

解讀：物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)和業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)沒有先后履行的區(qū)別，一般也無法區(qū)分。所以實(shí)踐中，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)人改進(jìn)后再支付物業(yè)費(fèi)，一般不會(huì)獲得法院支持。業(yè)主可以服務(wù)質(zhì)量存在違約或不符合政策標(biāo)準(zhǔn)，主張減免部分費(fèi)用。業(yè)主以開發(fā)商交付的房屋或公共區(qū)域存在質(zhì)量問題未得到整改為由不支付物業(yè)費(fèi)，法院一般不予支持。

第九百四十五條業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

解讀：現(xiàn)行有效的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對(duì)裝飾裝修有詳細(xì)的規(guī)定，之所以對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行立法管理，是因?yàn)檠b飾裝修活動(dòng)涉及公共環(huán)境、可能對(duì)共有部分造成損害，為防止這些情況發(fā)生，必須對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行規(guī)制。

第九百四十六條業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

解讀：《民法典》只賦予了業(yè)主任意解除權(quán)，但未賦予物業(yè)服務(wù)人任意解除權(quán)。與此不同的是，委托合同的委托人和受托人都有任意解除權(quán)。提前60日通知，合同可以約定延長(zhǎng)或縮短。業(yè)主解除合同，物業(yè)服務(wù)人的損失，不包括可得利益損失，也不包括員工解聘后的賠償金或補(bǔ)償金損失，舉證責(zé)任在物業(yè)服務(wù)人一方。《民法典》作此規(guī)定，是倒逼物業(yè)服務(wù)人做好服務(wù)。

第九百四十七條物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

解讀：原物業(yè)服務(wù)人的“續(xù)聘”請(qǐng)求權(quán)，行使的前提是原物業(yè)服務(wù)人未被解聘，如果業(yè)主表決通過了解聘，則業(yè)主無須就是否續(xù)聘再進(jìn)行表決。值得注意的是，“續(xù)聘”議題的表決結(jié)果，同意票和不同意票均未達(dá)到法定比例的，屬于未作出決定，而不是決定“不續(xù)聘”，實(shí)踐中，一些業(yè)委會(huì)對(duì)投票結(jié)果的法律適用存在問題，物業(yè)服務(wù)人可以發(fā)函表明不認(rèn)可業(yè)委會(huì)的解釋，并要求業(yè)委會(huì)再召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決，如果業(yè)委會(huì)仍不召開，物業(yè)服務(wù)人可以起訴請(qǐng)求法院判決業(yè)委會(huì)召開。

第九百四十八條物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。

解讀：合同終止后，是不定期合同，參照適用合同其它條款，當(dāng)事人均享有任意解除權(quán)。

第九百四十九條物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

解讀：合同終止后原物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)。與948條并不沖突。本條適用于業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)人之后，業(yè)委會(huì)要求原物業(yè)服務(wù)人交接的具體工作。所以，如果業(yè)委會(huì)選聘了新物業(yè)服務(wù)人，原物業(yè)服務(wù)人不得拒絕交接，不得拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，各種債權(quán)債務(wù)關(guān)系可以通過協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式解決。造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失：比如，業(yè)委會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人在合同中約定了進(jìn)駐期限，如果晚進(jìn)駐一天，要賠償新物業(yè)服務(wù)人包括人工費(fèi)在內(nèi)的損失，新物業(yè)服務(wù)人為履行合同而招聘人員的支出、專項(xiàng)分包開支等，是必須的開支，未進(jìn)駐就會(huì)導(dǎo)致?lián)p失。

第九百五十條物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

解讀：原物業(yè)服務(wù)人的善良管理義務(wù)（合同附隨義務(wù)）。物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)在于，在合同終止后和新物業(yè)服務(wù)人管理前，會(huì)有一段過度期間，在該期間內(nèi)，如果原物業(yè)服務(wù)人不管理，會(huì)導(dǎo)致管理真空，不利于保護(hù)業(yè)主利益，所以《民法典》要求原物業(yè)服務(wù)人必須站好最后一班崗，順利交接給新物業(yè)服務(wù)人，因原物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)有法律依據(jù)，當(dāng)然可以請(qǐng)求支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

2021陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例？

2021年5月27日陜西省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十六次會(huì)議修訂了《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》。

陜西省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

公告

〔十三屆〕第五十六號(hào)

《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》已于2021年5月27日經(jīng)陜西省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十六次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2021年10月1日起施行。

第一章總則

第一條為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)服務(wù)管理體系，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條本條例所稱物業(yè)服務(wù)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等服務(wù)的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第四條本省將物業(yè)服務(wù)管理納入社區(qū)治理體系，遵循黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)管、業(yè)主自治、各方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作原則。

第五條充分發(fā)揮基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)作用，街道、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）黨的基層委員會(huì)根據(jù)《中國(guó)共產(chǎn)黨章程》的規(guī)定，在社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人中，設(shè)立黨的基層組織，開展黨的活動(dòng)。加強(qiáng)社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的指導(dǎo)和監(jiān)督。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人等共同參與的議事協(xié)調(diào)機(jī)制，引領(lǐng)保障物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)依法有序進(jìn)行。

第六條省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責(zé)：

（一）宣傳貫徹物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策，依法制定本省物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展物業(yè)服務(wù)管理工作；

（三）負(fù)責(zé)全省維修資金管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督；

（四）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)籌備組產(chǎn)生運(yùn)行辦法、首次業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；

（五）建立健全業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)成員和物業(yè)服務(wù)工作人員培訓(xùn)制度；

（六）建立健全物業(yè)服務(wù)管理公共服務(wù)平臺(tái)，并及時(shí)建立開通全省通用的業(yè)主決策網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)；

（七）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；

（八）實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：

（一）宣傳貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)法律、法規(guī)、政策和制度；

（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)維修資金的籌集、管理和使用；

（四）組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)成員和物業(yè)服務(wù)工作人員開展培訓(xùn)；

（五）指導(dǎo)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施與物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)的工作；

（六）監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修等活動(dòng)；

（七）指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)依法開展活動(dòng)；

（八）落實(shí)物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第七條縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作：

（一）發(fā)展改革部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安管理等相關(guān)工作；

（三）民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)發(fā)揮對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的指導(dǎo)和監(jiān)督作用；

（四）應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)消防和其他應(yīng)急救援工作，消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體實(shí)施；

（五）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)突發(fā)公共衛(wèi)生事件的預(yù)防和應(yīng)對(duì)處置；

（六）自然資源部門負(fù)責(zé)對(duì)違反規(guī)劃建筑的認(rèn)定；

（七）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查污染環(huán)境的行為；

（八）城市管理綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處違規(guī)搭建，損壞綠地，任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響城市市容環(huán)境的行為；

（九）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)、特種設(shè)備安全、市場(chǎng)計(jì)量等行為；

（十）人民防空部門負(fù)責(zé)查處破壞、侵占人民防空工程設(shè)施的行為，監(jiān)督檢查使用單位履行人民防空工程設(shè)施維護(hù)管理責(zé)任；

（十一）水、電、氣、暖、通信等公共服務(wù)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)做好相關(guān)監(jiān)督檢查工作；

（十二）其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違法行為投訴舉報(bào)制度，并公布統(tǒng)一的投訴舉報(bào)電話，依法及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)違法行為。

第八條街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及其他承擔(dān)政府基層管理職能的機(jī)構(gòu)，組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會(huì)的成立，業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆、物業(yè)管理委員會(huì)的組建；指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)；協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理以及物業(yè)服務(wù)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下做好物業(yè)服務(wù)管理的相關(guān)工作。

第九條省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)信用評(píng)價(jià)制度，制定統(tǒng)一的信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，開展物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目評(píng)定，完善全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)信用信息平臺(tái)，與全國(guó)公共信用信息共享平臺(tái)（陜西）實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通。

第十條縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)完善物業(yè)服務(wù)信用分級(jí)分類監(jiān)管體系，按照不同的信用狀況對(duì)物業(yè)服務(wù)人實(shí)行分級(jí)分類和差異化監(jiān)管。

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)信用分級(jí)分類情況選聘物業(yè)服務(wù)人。

第十一條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員的合法權(quán)益。

縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定行業(yè)規(guī)范，編制行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立健全服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。

第十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向社會(huì)作出信用承諾。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全行業(yè)信用承諾制度，完善信用信息采集、共享機(jī)制，將嚴(yán)重失信行為記入會(huì)員信用檔案。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)與有資質(zhì)的第三方信用服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，開展物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)評(píng)價(jià)。

第十三條設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)推進(jìn)住房制度改革，對(duì)不符合物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l件的居住區(qū)進(jìn)行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其滿足實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理的條件。

鼓勵(lì)社會(huì)力量參與老舊小區(qū)的改造和服務(wù)。老舊小區(qū)改造后，可以選擇聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)人服務(wù)、居民自主管理或者社區(qū)黨組織與居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)協(xié)同管理的模式。

第二章前期物業(yè)服務(wù)管理

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分

第十四條物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對(duì)獨(dú)立、便于服務(wù)的原則劃定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十五條物業(yè)服務(wù)區(qū)域按照下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體劃分：

（一）按照物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域；

（三）不同物業(yè)服務(wù)區(qū)域地理上自然相連的，可以合并為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

第十六條新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)服務(wù)管理的，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域的申請(qǐng)。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，在征求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進(jìn)行劃分，并書面告知建設(shè)單位。

建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分有異議的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府確定。

第十七條已投入使用、尚未劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者已劃分的區(qū)域確需調(diào)整的，依照本條例第三十八條規(guī)定程序形成共同意見后，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，依照本條例第十五條規(guī)定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)區(qū)域并公示。

第十八條新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：

（一）建筑面積三十萬(wàn)平方米以下的，按建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）建筑面積超過三十萬(wàn)平方米的，除按照三十萬(wàn)平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供；

（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)服務(wù)用房建筑面積的百分之五十。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。

業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得擅自處分物業(yè)服務(wù)用房。

法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十九條建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預(yù)售或者銷售時(shí)予以公示。

設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，業(yè)主有權(quán)查詢。

第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)管理規(guī)定

第二十條前期物業(yè)服務(wù)是指建設(shè)單位通過招標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》前或者現(xiàn)房銷售三十日前，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下通過招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。建設(shè)單位在招標(biāo)過程中應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的意見和建議。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)服務(wù)區(qū)域房屋建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害房屋買受人的合法權(quán)益。

臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及其他物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等具有約束力。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約向房屋買受人明示，并予以說明。

房屋買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)服務(wù)開辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)辦公用品、開展服務(wù)必要的工具、器具、設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)人使用。

第二十五條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十六條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人辦理物業(yè)承接手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，共同對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，并公開承接查驗(yàn)結(jié)果。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量以及質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并組織物業(yè)服務(wù)人復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)仍與竣工驗(yàn)收資料不符的，不得承接。

第二十七條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）建筑物及其附屬設(shè)施質(zhì)量保修文件和使用說明文件；

（四）物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分的相關(guān)文件；

（五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

建筑物及其附屬設(shè)施已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交；資料不全的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將上述資料向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料及時(shí)移交業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)。

第三章業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)籌備組

第二十八條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

本條例所稱業(yè)主還包括：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)绒D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為并已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人；

（二）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（三）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對(duì)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二十九條業(yè)主依法享有下列權(quán)利：

（一）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，發(fā)表意見，行使投票權(quán)；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)，并享有被選舉權(quán)；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作和物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）對(duì)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有資金使用管理的知情權(quán)、決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（五）就制訂或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同及其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)提出意見和建議；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)治安、環(huán)保、消防、公共衛(wèi)生、動(dòng)物管理以及物業(yè)裝飾裝修和使用等方面的法律、法規(guī)；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)依法作出的決定；

（三）依照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)費(fèi)；

（四）依照規(guī)定繳納維修資金；

（五）配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)以及配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急響應(yīng)預(yù)案和其他管理措施；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第三十一條一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由該物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第三十二條物業(yè)服務(wù)區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付滿兩年的，且房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

第三十三條物業(yè)服務(wù)區(qū)域符合本條例第三十二條規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面告知縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分資料；

（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)系方式；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府自收到前款資料六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和協(xié)助。

建設(shè)單位未履行告知義務(wù)或者無法確定建設(shè)單位的，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以核實(shí)，符合條件的，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

第三十四條業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)等代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。

業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府工作人員擔(dān)任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生；業(yè)主推選不能達(dá)成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十五條建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，提供成立業(yè)主大會(huì)必須的文件資料，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持等保障措施。

第三十六條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份和專有部分面積，制作業(yè)主名冊(cè)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（五）提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；

（六）承擔(dān)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的十五日前將前款規(guī)定的內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十七條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。因特殊情況未能在九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以延長(zhǎng)三十日。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，向業(yè)主委員會(huì)移交本條例第三十三條規(guī)定的資料，并終止活動(dòng)。

第二節(jié) 業(yè)主共同決定事項(xiàng)和業(yè)主大會(huì)

第三十八條業(yè)主共同決定事項(xiàng)，可以采取召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進(jìn)行。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第（六）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

本條規(guī)定中的專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

第三十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決應(yīng)當(dāng)為實(shí)名投票。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，并載明委托事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用現(xiàn)場(chǎng)討論或者書面征求意見的方式，也可以通過業(yè)主決策網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)行。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面方式征求意見的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)實(shí)名簽署意見，并由業(yè)主委員會(huì)將征求意見的結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

第四十條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及其他物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等具有約束力。

管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

第四十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組建和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將會(huì)議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式以及表決事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并以適當(dāng)方式告知全體業(yè)主，但前款第（二）項(xiàng)規(guī)定的情形除外。

第四十二條業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令其限期組織召開；逾期仍未召開的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)。

第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第四十三條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，在社區(qū)黨組織的指導(dǎo)下開展工作，受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第四十四條業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任和委員組成。

業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)為單數(shù)，其任期除議事規(guī)則另有規(guī)定外一般為三年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)成員的具體人數(shù)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第四十五條經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)；也可以聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)、評(píng)估等第三方機(jī)構(gòu)和人員提供專業(yè)化服務(wù)。上述所需費(fèi)用在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)中列支。

第四十六條業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀(jì)守法、公道正派、熱心服務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定的公信力和組織能力；

（三）履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠維修資金；

（四）本人、配偶及其近親屬未在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人處任職；

（五）其他可能存在影響公正履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)的情形。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的選舉換屆工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)。

社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)成員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。

鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)黨組織成員、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)委員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員；鼓勵(lì)黨代表、人大代表和政協(xié)委員參選業(yè)主委員會(huì)成員，發(fā)揮模范帶頭作用。

第四十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門進(jìn)行備案，備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（三）業(yè)主委員會(huì)成員名單及其基本情況。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)出具備案回執(zhí)。

業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)人，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)人。

業(yè)主委員會(huì)持備案回執(zhí)和備案的相關(guān)資料到街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開具業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明。

第四十八條業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：

（一）接受本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人及其利害關(guān)系人提供的利益或者財(cái)物；

（二）承攬本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該物業(yè)服務(wù)人處工作；

（三）其他可能妨礙公正履行職務(wù)或者損害業(yè)主利益的行為。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員的履職情況予以監(jiān)督。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)及其成員履職中違反法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止和通報(bào)全體業(yè)主，并向業(yè)主大會(huì)提出撤銷業(yè)主委員會(huì)成員資格或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)的建議。

第四十九條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員資格自然終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）因健康原因無法履行職責(zé)的；

（三）被判處刑罰失去人身自由的；

（四）其他原因喪失履行職責(zé)能力的。

第五十條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主共同決定，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：

（一）不履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)或者無正當(dāng)理由三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（二）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約情節(jié)嚴(yán)重的；

（三）違反本條例第四十八條規(guī)定的；

（四）自行提出辭呈的；

（五）本人、配偶及其近親屬在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人處任職的；

（六）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

第五十一條業(yè)主委員會(huì)主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)成員從副主任中推選主任；副主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)成員從委員中推選副主任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告成員的變更情況。

業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。

第五十二條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由其委托的副主任召集。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，召開首次會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議至少每季度召開一次，管理規(guī)約中另有約定的，從其約定。

經(jīng)三分之一以上成員提議，主任應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。主任或者受委托的副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指定業(yè)主委員會(huì)其他成員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第五十三條業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)服務(wù)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開三日前，以書面形式向社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)通報(bào)會(huì)議議程，聽取其意見和建議；并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告會(huì)議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

第五十四條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，未出席會(huì)議的成員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業(yè)主決策網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等方式參與表決；業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出決定須經(jīng)成員半數(shù)以上表決同意。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)由全體參會(huì)成員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起三日內(nèi)將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第五十五條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)告，并在其指導(dǎo)下召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的協(xié)助下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指導(dǎo)下，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織，社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)協(xié)助，召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)成立后十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交。

第五十六條占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出罷免業(yè)主委員會(huì)成員的建議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到罷免建議之日起三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)收到罷免建議之日起三十日內(nèi)未組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，提出罷免建議的業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令其三十日內(nèi)組織召開；逾期仍未召開的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

第五十七條物業(yè)管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立前的過渡性機(jī)構(gòu)，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導(dǎo)下組建。物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的事項(xiàng)，代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

本條例對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)事項(xiàng)沒有規(guī)定的，適用本條例關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理委員會(huì)組建、運(yùn)行、解散、職責(zé)以及監(jiān)督管理等具體辦法由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

第五十八條有下列情形之一的，業(yè)主可以申請(qǐng)組建物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）業(yè)主大會(huì)籌備組未能在本條例第三十七條規(guī)定的期限內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但因其他原因未成立的；

（三）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（四）已召開首次業(yè)主大會(huì)，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

第五十九條物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表、社區(qū)黨組織代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主推選，業(yè)主推選不能達(dá)成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表?yè)?dān)任，副主任由業(yè)主代表推選。物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)管理委員會(huì)持街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。

第六十條物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上的成員提出召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會(huì)議。

會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員且過半數(shù)業(yè)主代表成員參加，業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會(huì)議。

物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議作出決定須經(jīng)成員半數(shù)以上表決同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十五日。

第六十一條物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過二年；超過二年的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以根據(jù)需要決定適當(dāng)延長(zhǎng)任期。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期內(nèi)推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；任期屆滿仍未成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

第六十二條已召開業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者因物業(yè)服務(wù)區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等原因物業(yè)管理委員會(huì)無存續(xù)必要的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在該事由發(fā)生之日起三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第五節(jié) 其他規(guī)定

第六十三條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的決定，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)管理無關(guān)的決定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第六十四條業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)成員擅自作出決定，侵害業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人、第三方利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十五條業(yè)主大會(huì)籌備組或者物業(yè)管理委員會(huì)組建所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位先行墊付；無法確定建設(shè)單位的老舊小區(qū)，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府墊付。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)組建后，所墊付費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益中支出。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主共同決定，工作經(jīng)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益中支出，不足部分由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)使用情況，每年不得少于兩次以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主可以隨時(shí)查詢。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員或者物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主代表成員發(fā)放工作津貼。

第四章物業(yè)服務(wù)管理

第六十六條一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)。

第六十七條業(yè)主可以根據(jù)本條例第三十八條的規(guī)定，決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)組織招標(biāo)，并代表業(yè)主與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選物業(yè)服務(wù)人的基本情況、擬簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，由業(yè)主共同決定。

第六十八條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的基本情況；

（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；

（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的養(yǎng)護(hù)和維修；

（六）合同的期限、變更和解除；

（七）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物以及服務(wù)的交接；

（八）維修資金的管理和使用；

（九）物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用；

（十）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，視為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)人在履行好物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項(xiàng)基礎(chǔ)上，可以根據(jù)業(yè)主需要，提供物業(yè)服務(wù)合同約定之外的高品質(zhì)、多樣化服務(wù)，并按照市場(chǎng)價(jià)格收取服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第六十九條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)質(zhì)量等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供下列服務(wù)：

（一）共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和經(jīng)營(yíng)管理；

（二）共有部分和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，病媒生物防治，雨、污水管道的疏通，公共垃圾的收集、清運(yùn)以及依法履行垃圾分類相關(guān)事項(xiàng)；

（三）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

（四）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)；

（五）車輛停放服務(wù)管理；

（六）維護(hù)道路暢通；

（七）物業(yè)檔案、資料管理；

（八）裝飾裝修服務(wù)管理；

（九）依照法律、法規(guī)規(guī)定公開服務(wù)、收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)與收益等方面事項(xiàng)；

（十）依照法律、法規(guī)規(guī)定收集、保存和使用在物業(yè)服務(wù)過程中獲取的業(yè)主個(gè)人信息；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、公共衛(wèi)生、動(dòng)物管理以及物業(yè)裝飾裝修和使用等法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止和向有關(guān)部門報(bào)告，并協(xié)助處理。

物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)的，不得按照約定的等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人不得以通知、聲明、告示等方式作出對(duì)業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第七十條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設(shè)施等共有部分、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；

（四）住宅裝飾裝修相關(guān)資料；

（五）業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)系方式；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；

（七）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的其他資料。

第七十一條物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

第七十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)守信、公平合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，依照有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人依照國(guó)家和本省物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及明細(xì)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

第七十三條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并依法承擔(dān)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合。

物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取一定的代收服務(wù)費(fèi)。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七十四條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案，并定期組織演練。發(fā)生突發(fā)公共事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，并協(xié)助做好相關(guān)配合工作。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行安全檢查。發(fā)現(xiàn)事故隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)出警示和采取處置措施，并向有關(guān)部門報(bào)告。

第七十五條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)人的應(yīng)急職責(zé)納入突發(fā)公共事件應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下做好相關(guān)應(yīng)急保障工作。

物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)應(yīng)急保障工作的必要支出，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)給予支持。

第七十六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人。

決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知原物業(yè)服務(wù)人；原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。

第七十七條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)人做好交接工作：

（一）業(yè)主共有的結(jié)余資金；

（二）本條例第二十七條第一款規(guī)定的資料；

（三）物業(yè)服務(wù)用房；

（四）本條例第七十條規(guī)定的檔案和資料；

（五）物業(yè)服務(wù)期間配置的屬于業(yè)主共用的設(shè)施設(shè)備；

（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。

物業(yè)服務(wù)人不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

第五章物業(yè)的使用和維護(hù)

第七十八條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者改變房屋外貌，在外墻體開設(shè)、擴(kuò)大門窗；

（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設(shè)施；

（四）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約），未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

（五）違反有關(guān)規(guī)定制造、存儲(chǔ)、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；

（六）違反有關(guān)規(guī)定任意停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車、私拉電線（纜）為電動(dòng)車輛充電或者電動(dòng)車輛進(jìn)樓入戶充電的；

（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（九）飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活的；

（十）違反噪聲污染防治法律、法規(guī)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的；

（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（十二）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的其他行為。

發(fā)現(xiàn)有上述行為的，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

第七十九條單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)人的同意；物業(yè)服務(wù)人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的同意。

單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第八十條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；相關(guān)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

因維修養(yǎng)護(hù)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，造成相關(guān)業(yè)主的專有部分、專有設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十一條業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約），并告知物業(yè)服務(wù)人。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并對(duì)房屋裝修裝飾施工進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主違反房屋裝修裝飾規(guī)定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害后果的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)報(bào)告有關(guān)部門依法處理；造成其他業(yè)主損失或者對(duì)公共利益造成損害后果的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十二條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈(zèng)、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。

占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，由業(yè)主共同決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，收取的場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)人代為收取。

停車服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人按照國(guó)家和本省物業(yè)服務(wù)區(qū)域停車服務(wù)收費(fèi)有關(guān)政策規(guī)定，在停車服務(wù)合同中約定。

機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

第八十三條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈(zèng)。

第八十四條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個(gè)人不得擅自挪用和侵占。

建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金，并按季度補(bǔ)充維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于經(jīng)營(yíng)收益的百分之五十。

利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

第八十五條業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中支出。

第六章維修資金的使用和管理

第八十六條建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定繳存維修資金。未按照規(guī)定繳存首期維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位、業(yè)主在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額繳納維修資金的相關(guān)憑證。

第八十七條業(yè)主繳存的維修資金屬于全體業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第八十八條維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同省財(cái)政部門對(duì)維修資金的繳存、使用、管理和退還等制定具體實(shí)施辦法。

業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主共同決定后，選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立維修資金賬戶，接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的監(jiān)督，并由業(yè)主委員會(huì)定期在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示維修資金的管理和使用情況。單位和個(gè)人不得擅自挪用或者侵占維修資金。

第八十九條維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用的，由物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議，經(jīng)業(yè)主共同決定后，依照維修資金管理相關(guān)規(guī)定，向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)審核列支。

維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用的，由物業(yè)服務(wù)人提出使用方案，經(jīng)業(yè)主共同決定后，業(yè)主委員會(huì)依照維修資金管理相關(guān)規(guī)定，報(bào)縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審查通過后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知。

已售公有住房的維修改造，可以申請(qǐng)使用公有住房維修資金或者公有住房出售資金進(jìn)行維修改造。

第九十條發(fā)生下列危及人身財(cái)產(chǎn)、房屋使用安全等緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，依照國(guó)家和本省應(yīng)急使用維修資金的有關(guān)規(guī)定辦理。

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋頂、外墻滲漏；

（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷；

（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；

（七）其他危及人身財(cái)產(chǎn)、房屋使用安全的緊急情況。

各地在遵循方便快捷、公開透明的原則下，可以根據(jù)本地實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化應(yīng)急維修資金使用辦法。

第九十一條未建立首期維修資金或者維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定或者管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約），經(jīng)業(yè)主共同作出決定，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集維修資金。

維修資金補(bǔ)建或者再次籌集的方式分為分期繳納和一次性繳納，具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同作出決定。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)維修資金的補(bǔ)建或者再次籌集工作。

第九十二條未建立維修資金或者已建立維修資金但續(xù)籌不足時(shí)，出現(xiàn)需要分?jǐn)偩S修費(fèi)用的情形的，應(yīng)當(dāng)由維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有面積承擔(dān)。

第九十三條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，結(jié)余的維修資金隨所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。房屋滅失的，結(jié)余維修資金應(yīng)返還給繳存主體，繳存主體滅失的依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

第七章法律責(zé)任

第九十四條違反本條例第十八條第一款規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

違反本條例第十八條第三款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主共同決定，擅自變更位置、抵押、分割、轉(zhuǎn)讓或者改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主共同決定使用。

第九十五條違反本條例第二十一條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人而未招標(biāo)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處十萬(wàn)元以下罰款。

第九十六條違反本條例第二十三條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未將備案后的臨時(shí)管理規(guī)約向房屋買受人明示并予以說明的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

第九十七條違反本條例第二十六條規(guī)定，建設(shè)單位在交接查驗(yàn)時(shí)，對(duì)不符合竣工驗(yàn)收資料的物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有部分、共用設(shè)施設(shè)備拒不處理，或者物業(yè)服務(wù)人明知查驗(yàn)結(jié)果與竣工驗(yàn)收資料不符仍然承接的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。

第九十八條違反本條例第二十七條規(guī)定，建設(shè)單位未及時(shí)移交承接驗(yàn)收資料的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第九十九條違反本條例第三十三條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定書面告知并報(bào)送相關(guān)資料的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

違反本條例第三十三條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府自收到書面告知六十日內(nèi)，未組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組的，由有權(quán)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。

第一百條違反本條例第五十一條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員資格終止后，逾期不交回有關(guān)資料、印章的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期交回；逾期仍不交回的，處一千元以上五千元以下的罰款；造成損害后果的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百零一條違反本條例第七十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的物業(yè)服務(wù)檔案和資料的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以警告，并處三千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第一百零二條違反本條例第七十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將其應(yīng)當(dāng)提供的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；委托所得收益，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主共同決定使用；給業(yè)主造成損害后果的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百零三條違反本條例第七十二條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定公示相關(guān)事項(xiàng)的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告并責(zé)令限期改正，可以并處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第一百零四條違反本條例第七十三條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人在接受委托代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的，由縣級(jí)以上市場(chǎng)監(jiān)督管理部門責(zé)令限期改正，并退還已收取的費(fèi)用。

第一百零五條違反本條例第七十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定期限退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令其限期退出；逾期未退出的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。

第一百零六條物業(yè)服務(wù)人違反本條例第七十七條第一款規(guī)定，未按規(guī)定期限移交有關(guān)資料和財(cái)物的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料和財(cái)物的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以警告，并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

違反本條例第七十七條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人損壞、隱匿、銷毀物業(yè)檔案、資料和財(cái)物的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令交回，并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；造成損害后果的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百零七條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列行為之一的，由有關(guān)部門按照下列規(guī)定予以查處：

（一）違反本條例第七十八條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；改變房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴(kuò)大門窗的，處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款；造成損害后果的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

（二）違反本條例第七十八條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告并責(zé)令限期改正；擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款；有違法所得的，責(zé)令退還違法所得。

（三）違反本條例第七十八條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民防空部門依照人民防空相關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。

（四）違反本條例第七十八條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上市場(chǎng)監(jiān)督管理部門責(zé)令限期改正，依照相關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。

（五）違反本條例第七十八條第一款第（五）項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》予以處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（六）違反本條例第七十八條第一款第（六）項(xiàng)規(guī)定，違規(guī)停車堵塞消防通道的，由公安機(jī)關(guān)或者消防救援機(jī)構(gòu)依照相關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。違反規(guī)定私拉電線（纜）為電動(dòng)車輛充電或者電動(dòng)車輛進(jìn)樓入戶充電的，由公安機(jī)關(guān)或者消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正；拒不改正的，處二百元以上一千元以下罰款。

（七）違反本條例第七十八條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理綜合執(zhí)法部門依照《陜西省城鎮(zhèn)綠化條例》予以處罰。

（八）違反本條例第七十八條第一款第（八）項(xiàng)規(guī)定任意傾倒垃圾、堆放雜物，導(dǎo)致消防通道或者疏散通道被占用、堵塞、封閉的，由公安機(jī)關(guān)或者消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，強(qiáng)制執(zhí)行，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)，并對(duì)單位處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人處五百元的罰款。占用、堵塞、封閉其他共有部分的，由城市管理綜合執(zhí)法部門給予警告并責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，對(duì)單位處二千元以上二萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人處二百元以上五百元以下罰款。

（九）違反本條例第七十八條第一款第（八）項(xiàng)規(guī)定高空拋物的，沒有造成損害后果的，由公安機(jī)關(guān)予以警告，處五百元以上五千元以下的罰款；造成損害后果的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（十）違反本條例第七十八條第一款第（九）項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》予以處罰。

（十一）違反本條例第七十八條第一款第（十）項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》予以處罰。

（十二）違反本條例第七十八條第一款第（十一）項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理綜合執(zhí)法部門依照《陜西省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》予以處罰。

第一百零八條違反本條例第七十九條規(guī)定，擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

第一百零九條違反本條例第八十三條第二款規(guī)定，將停車位出售、附贈(zèng)的，由縣級(jí)以上人民防空主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

第一百一十條違反本條例第八十四條規(guī)定，擅自利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；經(jīng)營(yíng)所得收益，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主共同決定使用。

第一百一十一條違反本條例第八十六條規(guī)定，業(yè)主未提供繳存維修資金憑證，建設(shè)單位擅自將房屋交付使用的，由縣級(jí)以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由建設(shè)單位代業(yè)主履行交納維修資金的義務(wù)。

第一百一十二條違反本條例第八十八條第二款規(guī)定，單位和個(gè)人擅自挪用或者侵占維修資金的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門追回，給予警告，沒收違法所得，并處挪用或者侵占金額二倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十三條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，并聽取業(yè)主意見；對(duì)于業(yè)主提出的合理意見，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解決；經(jīng)物業(yè)服務(wù)人催告，業(yè)主在合理期限內(nèi)無故仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納，物業(yè)服務(wù)人也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

第一百一十四條國(guó)家工作人員在物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由有權(quán)機(jī)關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十五條違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第八章附則

第一百一十六條本條例中有關(guān)的專業(yè)用語(yǔ)含義：

（一）專有部分，是指門戶以內(nèi)業(yè)主使用的房間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

（二）專有設(shè)施設(shè)備，是指門戶以內(nèi)業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃?xì)獾墓艿溃娋€以及水、電、氣戶表等設(shè)備；

（三）共有部分，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；

（四）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設(shè)施、安防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設(shè)施設(shè)備；

（五）公共收益，是指公共區(qū)域的廣告收益、停車收益、租賃攤位收益、利用公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入、部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、因小區(qū)公共設(shè)施損壞所得賠償、物業(yè)服務(wù)用房等利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所取得的收益；

（六）老舊小區(qū)，是指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全的居住區(qū)（含單棟住宅樓）。

第一百一十七條本條例自2021年10月1日起施行。

業(yè)主委員會(huì)操作選票是否違法？

物業(yè)續(xù)聘，業(yè)主委員會(huì)操作選票是違法

《民法典》等法律法規(guī)明確規(guī)定，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，是業(yè)主的專屬權(quán)利，而且應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專有部分占比三分之二以上業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，“業(yè)主共同決定”系法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或者依法共同作出決定，而不能由業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)形式來行使。