民法典 改變建筑使用性質，建筑工程的使用性質和用途可以改變嗎？

建設工程應當按照規劃許可載明的用途使用，任何單位和個人不得擅自改變使用性質；確需要變更的，應向城鄉規劃行政主管部門、土地行政主管部門申請辦理變更手續。《條例》還規定，擅自改變建筑物、構筑物規劃使用性質的，由城鄉規劃行政主管部門責令限期恢復原使用性質，并自改變使用性質之日起，處改變使用性質部分建筑面積每平方米50元罰款；逾期不恢復的，由城鄉規劃行政主管部門依法申請法院強制執行。

民法典對違章建筑有什么政策？

一、民法典中對違建的如何處理

民法典對違建的如何處理沒有規定，而《行政強制法》規定，對違法建筑應責令當事人自行拆除，如果逾期不拆除的，強制拆除。

《中華人民共和國行政強制法》

第四十四條 對違法的建筑物、構筑物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。

二、違章建筑被拆遷有補償嗎

首先，根據當前的法律，被認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，被征收拆遷時，不予補償。

其次，以下幾種情況即所謂的違章建筑：

1、占用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑;

2、不按批準的設計圖紙施工的建筑;

3、擅自改建、加建的建筑;

4、農村經濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建筑，特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建筑;

5、農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建筑;

6、擅自改變工業廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;

7、逾期未拆除的臨時建筑;

8、其他違反法律、法規有關規定的建筑。

所以，若是符合以上情況的違章建筑，那么可能無法拿到補償。

通過上述分析可以知道，民法典對違建的如何處理沒有規定，而《行政強制法》規定，對違法的建筑物、構筑物、設施應當責令自行拆除，當事人在期限內不自行拆除的，可以強制拆除。

民法典209條條文解讀？

第二百零九條【不動產物權登記的效力】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

【條文主旨】

本條是關于不動產物權登記效力的規定。

【條文理解】

本條的規定，是對一般規定中不動產物權登記公示原則的具體體現。

不動產，是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物，包括土地以及房屋、林木等土地定著物，對整個社會都具有重大的政治意義與經濟意義。土地是指包括土地、森林、水、礦藏以及陽光、空氣的一切自然資源。地上定著物，是指房屋、橋梁、鐵路等固定且附著于土地之物，達到經濟上之目的。

不動產的物權，在各國都是傳統物權法最重要的內容。不動產物權的重要意義和作用，又與不動產登記制度有著緊密的聯系。本條規定，除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。這表明，原則上不動產物權登記是不動產物權的法定公示手段，是不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產物權依法獲得承認和保護的依據。

請問根據民法典小區共有面積是否算不動產？

這個問題有點繞？上面提的是小區共有面積，似乎是土地面積？下面的內容是關于購買商品房，有占有面積和共有面積，又涉及建筑面積。

民法典中規定:動產或不動產可以由兩個以上單位，或個人共有。共有分按份共有，或共同共有。

1.如果是指商品房面積，由套內建筑面積與公攤的“共有面積”組成，那么很顯然，是業主的購房建筑面積?！肮灿忻娣e”包括公共交通部分（樓梯間、電梯間與前室，與分戶墻分界的1/2墻厚），建筑外墻的1/2厚，底層架空層的大堂，用于安全疏散出入、上下樓的共有面積等等。按分攤系數分攤共有面積與套內建筑面積（套內面積:套內使用面積加陽臺面積;外墻，分戶墻，與公共交通部位分界1/2墻厚）;共同組成建筑面積。也就是民法典第278條的“專有面積”。這部分共有面積，屬于民法典中所謂本單元業主不動產“按份共有”。第94條規定:按份共有人對共有的不動產或動產按其份額享有權?！?/p>

2.小區土地拍賣與使用，按各地建筑規劃要點，建筑容積率要求，規劃建設，配套建設了人防，居委會，物業管理用房，燃氣調壓站，配電問，消防控制室，地下水泵房;底層架空公共服務空間等共有建筑面積，不計入業主建筑分攤面積。這部分建筑成本其實已經分攤到業主商品房建筑成本中去了，由小區業主買單。按理應屬于小區業主“共同共有”不動產。但是由于人防移交地方人防辦，配電間，燃氣調壓站也要產權移交管理單位。政策不一致。只有部分不動產屬于小區業主“共同共有”。

3.土地使用權。業主與房產證配套的土地使用權證，七十年使用期。開發商參與土地拍賣時，已經一次性的交了土地稅費，按理應該屬于民法典中“按份共有”或“共同共有”。

（1）.業主土地使用權證，僅是本幢住房基礎占地面積，由業主產權建筑面積，除以本幢建筑總面積，再乘以占地面積，得到業主的用地權面積。這部分土地面積也可以相對稱為“獨占面積?！?/p>

（2）.小區各幢占地面積以外的，是共有用地面積。共有土地使用權面積是由全體業主占有使用，由共同共有的一種表現形式，在處理這部分權利時，需要全體業主參與。

第299條規定:共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第301條，處分共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或用途的，應當經占份額的三分之二以上按份共有人或全體共有人同意。但是共有人另有約定的除外。

（3）.另外，房屋測繪，凡是辦理不動產登記，必須建筑物，層高2. 20m的，或凈高2.0m才計算建筑面積。而且要有土地分攤面積（人防無法辦理不動產登記）。

4.土地是與建筑聯系在一起的。無建筑就無不動產證。按照民法典的原則，小區配套建筑，凡有不動產證的應視為全體業主共同共有。沒有不動產證的地面車庫等等，業主享有使用權利、處置權，收益歸全體業主共同共有。

5.同時，民法典還規定:業主對建筑內專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，對共有部分物權，享有權利承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

偉人說過:有事好商量。眾人的事由眾人商量，是人民民主的真諦。

民法典怎樣定性外墻窗戸改門？

這個問題要這樣分析。

首先，外墻是否屬于共有部分。一般理解外墻面屬于共有部分，就內墻面而言屬于專有部分，就兩個墻面之間的部分，原則上以中心線為準劃分。就商戶拆除外墻而言，既存在對其專有部分的處分，也存在對共有部分的處分。就前者而言，恐涉及對71條后半句的違反，可能危及建筑物的安全，損害其他業主利益。就后者而言，屬于無權處分，在法律是效力待定的。

其次，要搞清楚誰能決定拆除外墻。70條規定業主對共有部分享有管理權，往往是通過業主大會、業主委員會行使具體管理權的，也可以委托物業公司行使管理權（81條）。這個要看你們小區具體由誰管理，誰就有權決定。如果業主公約或其他文件，明確約定由物業公司代行管理權，則物業公司可以決定拆除外墻，但前提是不得危及建筑物安全或損害其他業主利益。 這個問題要這樣分析