墓地租賃合同民法典,民法典租賃合同以案說法?

2022-11-21 知識大全

民法典租賃合同以案說法？

案情回顧

拖欠租金，出租人要求提前解除合同

2017年10月，被告A公司向B公司租賃店面房，租賃期限自2017年10月起至2022年9月，年租金為80000元。因受疫情影響，A公司經(jīng)營困難，自2020年1月開始未支付過相應(yīng)的租金，經(jīng)過多次催討，仍未支付。

為此，B公司于2020年5月向A公司發(fā)送函件，要求解除雙方之間的租賃合同，并返還案涉房屋。A公司收到B公司函件后，未予理會。

2021年3月，B公司向本院提起訴訟，要求確認(rèn)雙方的租賃合同于函件送達日解除，并要求A公司支付至合同解除日的房屋租金及至實際騰房日的房屋占有使用費、違約金等。

爭議焦點

已經(jīng)搬離房屋，還需承擔(dān)占有使用費嗎？

庭審中，A公司抗辯稱，既然B公司已經(jīng)通知解除租賃合同，其也已于2020年6月搬出房屋，那么無需再承擔(dān)此后的房屋占有使用費。

B公司認(rèn)為，雖然其已經(jīng)通知A公司解除租賃合同，但A公司自始至終未告知過B公司已經(jīng)搬離房屋，也未交還鑰匙，所以B公司至今未接收過租賃房屋，房屋的實際占有人仍然是A公司，那么合同解除后的占有使用費仍然應(yīng)由A公司負(fù)擔(dān)。

法院審理

未履行房屋交還手續(xù)，需承擔(dān)占有使用費

由于A公司未按約支付房屋租金，B公司依法享有合同解除權(quán)，故法院確認(rèn)雙方之間的租賃合同于B公司將解除通知送達給A公司之日起解除。合同解除后，A公司負(fù)有返還租賃物的義務(wù)。然A公司雖早已搬離房屋，但其并未通知B公司，也未履行房屋交還手續(xù)，包括清理房屋、交還鑰匙等，可視為租賃物仍然在A公司的占有、使用中，故法院判令A(yù)公司仍應(yīng)支付至房屋實際交還日止的占有使用費。

在房屋租賃合同糾紛中，當(dāng)事人經(jīng)常會有誤區(qū)，認(rèn)為搬離房屋了即意味著不需要再支付租金了，但事實上，租賃合同解除后，雙方需要一個交還租賃場地的手續(xù)，如對方并未接收租賃物，那么仍應(yīng)按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費。所以，在租賃合同解除后，首要事項是騰房，并通知出租方接收房屋。

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法官支招

1.房東通知解除合同，承租人搬走后還需要通知房東嗎？

需要！合同解除只是其中一個法律行為，解除后的效力是各自返還，返還房屋或者返還租金、押金等。如未履行返還手續(xù)，或者未經(jīng)對方確認(rèn)，合同解除的返還行為仍未完全完成。

2.租賃合同解除或終止后，房東不來收房怎么辦？

承租人仍然需要繼續(xù)騰房，并通過合同上留下的聯(lián)系方式或者其他可能聯(lián)系到的方式告知出租人來接收房屋，保留憑證，否則房屋占有使用費仍然需要支付。

3.房東押金沒有還我，我可以占著房屋作為對抗嗎？

不能！雙方之間即使有其他糾紛的，也應(yīng)通過合理合法途徑解決，如繼續(xù)占著房屋，則可能會認(rèn)定為繼續(xù)占有使用房屋，仍然需要支付占有使用費。

4.騰房后，就留了一些不值錢的“垃圾”在房屋內(nèi)，也要支付占有使用費嗎？

如果沒有履行通知、交付房屋手續(xù)，即使房屋內(nèi)的東西價值再低，也視為占有使用房屋，還是需要支付占有使用費。

5.形式變化，連年虧損，租賃合同遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒到期，可以解除合同嗎？

可以通過訴訟解除租賃合同！但要滿足以下條件：承租方不存在惡意違約；如繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；出租方拒絕履行合同，違反誠實信用原則。

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法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第七百零三條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百三十三條，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物，返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

民法典關(guān)于墓地的條例？

1、根據(jù)《刑法》第三百零二條：“盜竊、侮辱、故意毀壞尸體、尸骨、骨灰的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制。”

2、根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第六十五條：有下列行為之一的，處5日以上10日以下拘留；情節(jié)嚴(yán)重的，處10日以上15日以下拘留，可以并處1000元以下罰款：

（一）故意破壞、污損他人墳?zāi)够蛘邭摹G棄他人尸骨、骨灰的；

（二）在公共場所停放尸體或者因停放尸體影響他人正常生活、工作秩序，不聽勸阻的。

民法典對墳?zāi)沟姆梢?guī)定？

一、關(guān)于墓地使用權(quán)到底是多長時間?

20年繳費周期過后未續(xù)費可否繼續(xù)使用墓地的問題?認(rèn)定購買墓地的權(quán)屬和使用期限，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)來說話，再綜合考慮我國社會的公序良俗、民族習(xí)俗特點。根據(jù)我國《民法典》等法律的有關(guān)規(guī)定，土地的所有權(quán)的享有主體只有兩大類，一是國家，二是集體，而對于公民個人顯然不具有土地所有權(quán)，也就是我國的土地不存在私有的問題。從此點判斷，有關(guān)墳?zāi)沟哪贡鹊厣辖ㄖ餀?quán)，墳?zāi)官徺I人具有所有權(quán)，但墳?zāi)顾加玫耐恋兀礊閲宜械耐恋兀礊榧w所有的土地，購墓人不具有所有權(quán)，僅有使用權(quán)。農(nóng)村墓地法律規(guī)定，對它的所有進行劃定。

《民法典》（2021.1.1生效）第三百五十九條【建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

二、農(nóng)村墓地法律規(guī)定

其實，墳?zāi)官徺I合同，其原理和一般買賣合同類似，只不過墓主購買的是墳?zāi)沟耐恋厥褂脵?quán)，不是土地所有權(quán)。不管是殯葬經(jīng)營機構(gòu)通過出讓或劃撥方式合法取得國家或集體的土地，還是普通百姓通過簽訂合同從殯葬經(jīng)營機構(gòu)處受讓獲得的墓地，其權(quán)屬性質(zhì)都屬于土地使用權(quán)的范圍，并無二致，同樣都應(yīng)受到法律的保護。我國《土地管理法》等相關(guān)法律明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業(yè)用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

由此可知，墓地使用期限與其占用的土地使用年限是一致的，墓地使用期限與其土地性質(zhì)和使用年限密切有關(guān)，一般為50年或70年;如果土地使用年限延長，墓地使用年限也應(yīng)自動延長。這一點，也可從2011年4月4日民政部有關(guān)負(fù)責(zé)人作出的“辟謠”發(fā)言中得到印證。最后我想說的就是，農(nóng)村墓地屬于集體所有，村民只有對墓地的使用權(quán)，但是使用權(quán)是一種用益物權(quán)，在使用權(quán)行使期間，任何人無權(quán)對其進行干涉，即使是政府、其他人也都一樣不能動。若是別人強行進行墓地搬遷就觸犯了《侵權(quán)責(zé)任法》，你可以去法院告他侵權(quán)，當(dāng)然能調(diào)節(jié)最好。

農(nóng)村在城市化改造和征地過程中，存在很多的問題，尤其農(nóng)村人的思想比較保守，很多的問題，他們不一定可以理解，法律的條文在很多的地方是不被認(rèn)可的，需要用自己人解決才可以

買了一塊公墓，可簽合同卻是租賃合同！這合理嗎？

各地都有自己的規(guī)則，我們這的公墓是永久性的，有相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為憑，合同上也寫明永久性的墓地，二十年只是管理費用，二十年后鬼知道他們的管理費要多少？

前年的時候為父親找了一塊十二平米公墓，當(dāng)時的市價是二千多一平方，墓地加上二十年的管理費共二萬七千多，我和弟弟商量他一口就答應(yīng)買下來，因為這樣的墓地，在他生活的城市要二十萬。也好當(dāng)時把它買下了，現(xiàn)在的市價近五千一平方，墓地的價錢漲了一倍還多。

為什么我們這的公墓價錢比較合理？因為私建墳?zāi)挂恢笔⑿校ǔ６际菦]有什么錢和遵紀(jì)守法的才買公墓，私建墳?zāi)箯霓r(nóng)村社員手中買墓地，然后修建師傅包工包料還由他們疏通一切關(guān)節(jié)，這樣下來一塊墓地起碼十萬塊錢，而且這一切都是沒有正規(guī)手續(xù)的，如果涉及農(nóng)村耕地或政府規(guī)劃將全部夷為平地，近年來相關(guān)部門加大打擊力度，人們漸漸地接受了公營墓地。

個人覺得還是購買手續(xù)齊全的墓地才妥當(dāng)，不管它是二十年還是永久性，因為一旦規(guī)劃為墓地，土地的性質(zhì)不可能再進行更改，二十年或者以后就是加多少錢的問題而已。