房屋租賃新政（房屋租賃新政出臺）

2022-11-18 法律法規(guī)

降低租賃價格提供租賃房屋可享減稅新政

10月12日消息，自10月1日起，房屋租賃迎來一波減稅政策，內(nèi)容多、力度大，包括增值稅減免、房產(chǎn)稅減免等內(nèi)容，政策的實(shí)施有望增加市場供應(yīng)、降低住房租賃價格。

由財政部、稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》顯示，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。此外，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，可同樣享受上述優(yōu)惠政策。

《公告》將租賃住房房產(chǎn)稅優(yōu)惠從向個人出租住房，擴(kuò)大到向“個人專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)”出租住房，稅收優(yōu)惠范圍更廣。業(yè)內(nèi)人士分析稱，按照我市出臺的《太原市加快發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場實(shí)施方案》，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)租賃住房，鼓勵有條件的市轄區(qū)規(guī)劃建設(shè)功能完善、可拎包入住的主題租賃社區(qū)；支持企業(yè)和機(jī)構(gòu)將庫存商業(yè)辦公用房等非住宅及員工宿舍、商品住房改建為租賃住房；引導(dǎo)企業(yè)在市場長租或收購一批住房，改造為租賃住房房源；鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將所持合法房屋打造為青年公寓、短租公寓、養(yǎng)老公寓等特色租賃小區(qū)，由集體經(jīng)濟(jì)組織或租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放市場，目前已經(jīng)有兩批住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)項(xiàng)目結(jié)束公示。受益于稅收新政，10月起，這些住房租賃企業(yè)就能享受減稅政策帶來的稅收紅利。

佛山企業(yè)自持商品房屋租賃新政：單次租期不得超過20年

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)9月9日訊（編輯姜鶴）佛山出臺企業(yè)自持商品房屋租賃管理政策。9月6日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、佛山市自然資源局聯(lián)合對佛山市企業(yè)自持商品房屋租賃管理政策進(jìn)行宣講，會上探討住房租賃相關(guān)試點(diǎn)項(xiàng)目和共同使用佛山房屋租賃交易監(jiān)管服務(wù)平臺，推動信息科技手段與監(jiān)管機(jī)制共同發(fā)展，加快培育和發(fā)展佛山住房租賃市場。

據(jù)介紹，佛山出讓自持型宅地，是響應(yīng)“租購并舉”居住制度的舉措，提供多一種供給城市住房品種的可能：在商品房、保障房、個人房東之外，供應(yīng)機(jī)構(gòu)化租賃住房，讓房子回歸居住本質(zhì)，對于增加住房供應(yīng)以及平抑房價有積極的作用。

根據(jù)相關(guān)政策，企業(yè)自持商品房屋應(yīng)全部用于公開對外租賃，不得銷售、轉(zhuǎn)讓，對外出租單次租期不得超過20年，且不得超過土地出讓合同中約定的自持期限。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開發(fā)自持商品房屋，自持商品房屋應(yīng)與所在地塊商品房屋，相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施及公建設(shè)施同步設(shè)計，并按土地出讓合同的約定開工、竣工和交付。企業(yè)自持商品房屋原則上應(yīng)當(dāng)以棟為單位進(jìn)行建設(shè)，且相對集中布局。項(xiàng)目分期開發(fā)的，企業(yè)自持商品房屋安排在第一期及第二期完成建設(shè)；第一期企業(yè)自持商品房屋建筑面積不少于該項(xiàng)目企業(yè)自持商品房屋總建筑面積的50%。

政策還明確，企業(yè)自持商品房屋應(yīng)當(dāng)全部用于出租，不得一次性收取超過一年以上租金，不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權(quán)，不得捆綁銷售。除押金、租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他使用房屋所產(chǎn)生的合理費(fèi)用外，企業(yè)不得以任何名目額外收取承租人費(fèi)用。鼓勵企業(yè)把已竣工驗(yàn)收且未出售的商品房向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局申請認(rèn)定為企業(yè)自持商品房屋。

房屋租賃稅收新政策2016，房屋租賃稅怎么算

　一、出租房屋的基本征稅規(guī)定

（一）營業(yè)稅

服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)（指在約定的時間內(nèi)將房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)），適用營業(yè)稅稅率5%，另有特別規(guī)定的從其規(guī)定。

——《營業(yè)稅暫行條例》、《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》（國稅發(fā)〔1993〕149號）

（二）房產(chǎn)稅

依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，房產(chǎn)稅的稅率為12％。

——《房產(chǎn)稅暫行條例》

二、個人出租房屋的征免稅規(guī)定

（一）出租住房

對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）

（二）出租非住房

1．營業(yè)稅

服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)，適用營業(yè)稅稅率5%。

——《營業(yè)稅暫行條例》、《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》（國稅發(fā)〔1993〕149號）

2．房產(chǎn)稅

依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，房產(chǎn)稅的稅率為12％。

——《房產(chǎn)稅暫行條例》

三、單位出租房屋的征免稅規(guī)定

1．營業(yè)稅：服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)，適用營業(yè)稅稅率5%。

——《營業(yè)稅暫行條例》、《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》（國稅發(fā)〔1993〕149號）

2．房產(chǎn)稅：依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，房產(chǎn)稅的稅率為12％。

——《房產(chǎn)稅暫行條例》

3．對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房（指按照公有住房管理或納入縣級以上政府廉租住房管理的單位自有住房）;房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房房產(chǎn)稅和營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2013〕94號）

4．自2013年9月28日至2015年12月31日，對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)營公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅。公共租賃住房經(jīng)營單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2014〕52號）

5．自2013年1月1日至2015年12月31日，對符合條件的科技企業(yè)孵化器（也稱高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心）自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征營業(yè)稅。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》（財稅〔2013〕117號）

6．自2013年1月1日至2015年12月31日，對符合條件的國家大學(xué)科技園自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征營業(yè)稅。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國家大學(xué)科技園稅收政策的通知》（財稅〔2013〕118號）

8．自2013年1月1日至2015年12月31日，對高校學(xué)生公寓（為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)，按照國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取住宿費(fèi)的學(xué)生公寓）免征房產(chǎn)稅；對與高校學(xué)生簽訂的高校學(xué)生公寓租賃合同，免征印花稅；對按照國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向?qū)W生收取的高校學(xué)生公寓住宿費(fèi)收入，免征營業(yè)稅。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)營高校學(xué)生公寓和食堂有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕83號）

9．融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）

10．對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10％至30％后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）

11．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）

12．對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）

13．無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）

【房屋租賃新政】六大看點(diǎn)不能錯過！

國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱為“意見”)。意見明確，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

意見同時提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。分析人士認(rèn)為，打通購租并舉市場，將有助于加快房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存。

亮點(diǎn)一：鼓勵房企開展租賃業(yè)務(wù) 加快“去庫存”

意見認(rèn)為，實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。并從六個方面提出多項(xiàng)具體舉措來進(jìn)一步發(fā)展住房租賃市場。

某居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)記者表示，后續(xù)各大部委、地方政府、企業(yè)、投資者等將基于政策精神相繼進(jìn)行落實(shí)，未來會有更多細(xì)化的政策出臺。

改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，但市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。

意見明確，培育市場供應(yīng)主體要發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持和規(guī)范個人出租住房。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此舉無論是從迎合城市各層次住房者的租賃需求；還是進(jìn)一步改善城市住房結(jié)構(gòu)的角度，都有益處。

目前我國三、四線城市，以及部分二線城市都有較大的“去庫存”壓力，房地產(chǎn)開發(fā)商存在現(xiàn)房空置、又無法出租的情況，確實(shí)不利于“去庫存”工作的進(jìn)行。

“允許房企采取租賃住房的方式來加快去庫存，就能夠使得房企和住房群體之間的其他中介和機(jī)構(gòu)力量消失，實(shí)現(xiàn)無縫對接，從而加快整個房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存化”，嚴(yán)躍進(jìn)稱。

亮點(diǎn)二：落實(shí)公積金租房政策簡化辦理手續(xù)

“有房可租”的問題解決后，對于有租房需求的人群來說，接下來就要考慮是否“有錢可租”了。

對此，意見也提出了相應(yīng)的解決辦法和鼓勵政策，“各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題”。

具體來看就是：落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)；非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

亮點(diǎn)三：合同期限內(nèi)房東不得單方面提高租金

有過租房經(jīng)歷的人而言，一些人曾被房東的臨時漲價、突然停租等個人行為所困擾。

對此，意見明確了租賃各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。

“(限制)房東隨意漲價的做法后續(xù)還需要強(qiáng)化”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，尤其是近期滬、深兩地收緊購房政策后，租賃市場價格出現(xiàn)了上漲，未來有必要進(jìn)一步強(qiáng)化價格管控。

亮點(diǎn)四：符合條件的公租房保障對象在市場租房給予補(bǔ)貼

意見同時對公共租賃住房的完善提出了新思路，“推進(jìn)公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉”。

如何理解租賃補(bǔ)貼？上述意見稱，“支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)”。

同時，意見鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運(yùn)營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。

按照規(guī)定，對于在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，將因此獲得明顯的利好。

亮點(diǎn)五：允許改建房屋用于租賃水電氣價格按居民標(biāo)準(zhǔn)收

“在支持租賃住房建設(shè)項(xiàng)目中，最大亮點(diǎn)在于允許商業(yè)用房改建為租賃住房，這是一個很大的創(chuàng)新”，嚴(yán)躍進(jìn)直言。

意見提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

同時，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這既是“去庫存”的需要；同時也是讓相關(guān)投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個重要渠道。另外后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)等方面，將面臨一個較好的政策空間。

亮點(diǎn)六：加大政策支持力度個人出租住房稅率從5%減至1.5%

意見明確提出對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

其中，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。

意見還提出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

（以上回答發(fā)布于2016-12-02，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）

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房屋租賃新政（房屋租賃新政出臺）

北京租房新政：“N+1”模式不受政策支持

在今天之前，北京住房租賃市場實(shí)施的是2008年版的房屋租賃合同文本，從今日起，北京將要實(shí)施新版的租賃合同，無論是對于租客來說，抑或是對于房東、中介機(jī)構(gòu)來說，都有著深刻影響。

7月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市市場監(jiān)督管理局正式發(fā)布了《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》三個合同示范文本，示范文本自發(fā)布之日起正式推行使用。

據(jù)新京報記者了解到，新版本的住房租賃合同示范文本不再按成交方式區(qū)分不同版本，將2008年版的自行成交、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理成交的租賃統(tǒng)一到同一版合同，將涉及經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容納入到經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

在具體合同執(zhí)行上，有幾點(diǎn)新內(nèi)容值得關(guān)注，一是禁止群租房、隔斷房，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。二是關(guān)于租金，未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。三是關(guān)于續(xù)租的問題，房東繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)（原承租人存在重大違約行為的除外）。

禁止隔斷房，從政策上升至法律

除了對于租賃方式、租金等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定外，新版住房租賃合同示范文本對于群租房的政策再次重申。

記者發(fā)現(xiàn)，在新版住房租賃合同示范文本中最前面寫到：根據(jù)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（京建法〔2013〕13號）的規(guī)定，本市住房出租應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。

具體來看，這一段有兩層意思，一是禁止隔斷房、群租房，二是對于具體的租賃面積、居住人數(shù)進(jìn)行了規(guī)定與限定。

群租房人數(shù)較多，居住環(huán)境差，管理薄弱，違章用火、用電、用氣現(xiàn)象大量存在，消防安全隱患巨大。2017年，大興西紅門發(fā)生的一起嚴(yán)重火災(zāi)令政府下令嚴(yán)查群租房、隔斷房。

此次政府發(fā)布的新版租賃合同示范文本中，將隔斷房和群租房納入進(jìn)去，并受到法律約束，意義重大。在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，雖然之前的租賃相關(guān)規(guī)定中對于居住空間的分割有著直接要求，但是實(shí)際運(yùn)營過程中，不少長租公寓運(yùn)營方會采取各種突破的方式，包括客廳、陽臺空間的分割利用等。本次列入租賃合同中就有著明確的法律準(zhǔn)繩，租賃合同本身受合同法約束，違反租賃合同將會影響出租方利益，甚至導(dǎo)致合同本身無效并需進(jìn)行相應(yīng)賠償。因此，本次北京的新版租賃合同可視為針對租賃管控的進(jìn)一步升級，對于租賃行業(yè)的健康發(fā)展將起到重要作用。

“N+1”將面臨巨大政策風(fēng)險

7月初，閆麗（化名）發(fā)朋友圈吐槽說，自己租賃的房子要被拆除了。閆麗告訴新京報記者，這個房子是從機(jī)構(gòu)手中租賃的，將客廳隔了出來用來租住。但是被舉報后，就收到了拆除的通知。

目前在部分出租房中，仍存在房屋打隔斷行為，最常見的做法是，將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后，作為一間房單獨(dú)出租使用，這被稱之為“N+1” 模式。

由于客廳面積大、價格相對合適，且經(jīng)過租賃機(jī)構(gòu)裝修后，居住環(huán)境大大提高，這種房源在緊張的北京租賃市場有著部分需求存在，而分散式長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)可以通過“N+1”的模式，來提高盈利水平。

但由于屬于隔斷房的一種，客廳、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用來居住，會增加消防安全隱患。此外，在當(dāng)下的租賃市場中，隔斷房的隔斷材料是否具備防火效果，這個仍存在潛在風(fēng)險。因此，“N+1”的模式在北京并不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租賃市場整治風(fēng)暴中，“N+1”房源曾部分受到清理，此后，也是發(fā)現(xiàn)一處查出一處。

有中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴記者，目前北京對于“N+1”態(tài)度是，如有舉報，就會立馬拆除。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃企業(yè)目前還處于野蠻發(fā)展中，隔斷房源比例非常高。從政府政策看，隔斷違規(guī)一直沒有變過。在新版合同中，再次明確了這一點(diǎn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，對于租賃企業(yè)來說，將面臨非常大的政策風(fēng)險。

上海、廣州、蘇州試行“N+1”

隨著各地租賃市場的發(fā)展，“N+1”模式在符合消防安全的前提下，能夠解決部分住房租賃需求。因此，部分城市試行“N+1”模式，目前，包括上海、廣州、蘇州等城市已經(jīng)出臺了相關(guān)文件或政策。

2015年1月份，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于鼓勵社會各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房的試行意見》，其中規(guī)定單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳、過廳除外。客廳單獨(dú)出租使用的，客廳（分隔后）和與之相連的餐廳等均應(yīng)當(dāng)具備直接采光和自然通風(fēng)條件，室內(nèi)及套內(nèi)的入口過道應(yīng)當(dāng)符合國家和本市住宅設(shè)計規(guī)范的要求，不得破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，并且符合本市居住房屋最小出租單位、居住人數(shù)限制、最低承租面積和消防安全管理的相關(guān)規(guī)定。

這意味著上海開始嘗試“N+1”的租賃模式。該意見自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。2017年2月24日，上海市人民政府辦公廳發(fā)文稱，經(jīng)評估需繼續(xù)實(shí)施，有效期延長至2019年2月28日。

2018年底，廣州市人大常委會發(fā)布公告，對《廣州市房屋租賃管理規(guī)定（草案）》（下稱《草案》）面向社會征求修改意見和建議。《草案》規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)以居住空間的一間臥室或起居室（廳）為最小出租單位，且每個臥室或起居室（廳）居住使用人的人均使用面積不得少于5平方米，但居住使用人之間有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外。《草案》還明確，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等原始設(shè)計為非居住用途的空間不得出租供人居住。違反上述兩項(xiàng)規(guī)定且逾期不改正的，將處五千元以上三萬元以下罰款。

蘇州則走在“N+1”的前列，已經(jīng)出臺相關(guān)執(zhí)行政策。日前，《蘇州市出租房屋居住安全管理?xiàng)l例》正式獲批，2019年5月1日將開始執(zhí)行。根據(jù)條例規(guī)定：使用面積十二平方米以上的起居室（廳），可以隔斷出一間居室出租，且出租的每間居室人均使用面積不得低于四平方米。這也意味著“N+1””模式在蘇州正式合法化。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“N+1”模式的合法化，不僅使許多符合條件的隔斷間可以允許被出租，增加了房源的供應(yīng)量。同時，也減輕了年輕租房人群的經(jīng)濟(jì)壓力。但是，由于改變原本的室內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)，會增加消防隱患，因此在進(jìn)行隔斷時，應(yīng)嚴(yán)格采用安全的隔斷材料，保證通風(fēng)和采光，保障房屋整體結(jié)構(gòu)安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。