第二套房的定義,二套房到底什么意思?

2022-10-28 法律法規(guī)

二套房到底什么意思？

“二套房”是第二套普通自住房的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定的，借款人家庭人均住房面積高于當(dāng)?shù)仄骄降模俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的房貸房。

1、貸款買(mǎi)過(guò)一套房，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)能查詢(xún)到房產(chǎn)，再貸款買(mǎi)房，算二套。

2、貸款買(mǎi)過(guò)一套房，后來(lái)賣(mài)掉，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)查詢(xún)不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買(mǎi)房，算二套。

3、全款買(mǎi)過(guò)一套房，后來(lái)賣(mài)掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買(mǎi)房，不算二套。

4、全款買(mǎi)過(guò)一套房，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)能查詢(xún)到房產(chǎn)，貸款買(mǎi)房，算二套。

5、當(dāng)?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)查詢(xún)條件的，銀行盡職調(diào)查核實(shí)購(gòu)房人已有一套住房的，再買(mǎi)房算二套。

什么叫第二套房？

您好！

關(guān)于“第二套房”如何認(rèn)定，是一個(gè)簡(jiǎn)單而又稍顯復(fù)雜的問(wèn)題。它與名下房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)類(lèi)型、房與貸等多種因素有關(guān)，影響范圍也不同。

簡(jiǎn)單解釋一下：

二套房是如何認(rèn)定的？

名下房產(chǎn)數(shù)量的認(rèn)定，是“以家庭為單位”。

這里涉及到兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)問(wèn)題是什么算家庭，一個(gè)問(wèn)題是什么房產(chǎn)計(jì)入套數(shù)計(jì)算。

1.家庭，指的是夫妻與未成年子女。

用三個(gè)例子來(lái)說(shuō)明一下：

示例（1）：男女結(jié)婚之后，共同購(gòu)買(mǎi)了一套房子，之前均無(wú)房產(chǎn)。這時(shí)候，無(wú)論登記在誰(shuí)名下，這個(gè)家庭，就算有一套房。再行購(gòu)買(mǎi)，算第二套。

示例（2）：男女結(jié)婚之前，男方名下有一套房子，是其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。隨后結(jié)婚，雙方共同出資購(gòu)買(mǎi)了一套房子，登記在女方名下。這個(gè)家庭，視作有兩套房——因?yàn)槟蟹矫掠蟹浚矫掠蟹浚ㄆ鋵?shí)這套房算夫妻共同財(cái)產(chǎn)）。

示例（3）：男女結(jié)婚之后生了一個(gè)孩子。隨后二人出資購(gòu)買(mǎi)了一套房子，登記在孩子名下。在孩子未成年階段，視作這個(gè)家庭有一套房子。如果再行購(gòu)買(mǎi)，算第二套。

也就是說(shuō)，家庭單位，不管房產(chǎn)是誰(shuí)的名字、是屬于夫妻共同房產(chǎn)還是一方的個(gè)人房產(chǎn)，均計(jì)入套數(shù)。

2.什么房產(chǎn)計(jì)入套數(shù)計(jì)算。

按照目前的限購(gòu)政策，計(jì)入房產(chǎn)套數(shù)計(jì)算的房產(chǎn)類(lèi)型，主要指的是普通商品住宅。所以，一般情況下，商業(yè)類(lèi)的房產(chǎn)（例如寫(xiě)字樓、商鋪等）不計(jì)入套數(shù)。

還有一類(lèi)比較常見(jiàn)的房產(chǎn)類(lèi)型：宅基地房。宅基地房，也不計(jì)入套數(shù)計(jì)算。

3.跨區(qū)域問(wèn)題。

有些家庭確實(shí)有多套房，但是想在異地購(gòu)房。那么，異地購(gòu)房計(jì)不計(jì)入套數(shù)計(jì)算？

這個(gè)要看登記系統(tǒng)。例如，在A地有兩套房，現(xiàn)在想在B地再買(mǎi)一套。如果AB聯(lián)網(wǎng)（包括銀行系統(tǒng)），那么是能夠查到名下房產(chǎn)數(shù)量的，這時(shí)候再行購(gòu)買(mǎi)，將視為多套房。查不到，B地房算首套。

房與貸的問(wèn)題

以上是通用的、認(rèn)定首套、二套房的基本規(guī)則。但是，還有一個(gè)比較重要的、受“二套房”影響的因素：貸款購(gòu)房問(wèn)題。

舉個(gè)例子：

假設(shè)之前有過(guò)一套按揭房。后來(lái)把貸款還清之后賣(mài)掉了，家庭名下已經(jīng)沒(méi)有其他房產(chǎn)。現(xiàn)在打算購(gòu)買(mǎi)一套。新購(gòu)買(mǎi)的這套房子，算首套么？

如果按照套數(shù)計(jì)算規(guī)則，新購(gòu)買(mǎi)的這套房肯定算唯一住房——因?yàn)榧彝ッ聼o(wú)房。但是，因?yàn)橹百?gòu)房有過(guò)貸款記錄，所以，如果新購(gòu)的這套房打算貸款，非常可能按照二套房計(jì)算首付比例和貸款利率。

這就涉及到另外一個(gè)認(rèn)定規(guī)則：叫做“認(rèn)房認(rèn)貸”。這個(gè)規(guī)則全國(guó)不統(tǒng)一，地方自行而定。影響的是貸款購(gòu)房的問(wèn)題。

房、貸組合起來(lái)有三種方式，用上面的例子來(lái)解釋一下：

一種方式是“認(rèn)房認(rèn)貸”。這種認(rèn)定方式下，家庭名下的房產(chǎn)套數(shù)、是否有過(guò)貸款購(gòu)房記錄，均計(jì)入套數(shù)計(jì)算。上面示例中，家庭名下已無(wú)房，但是有過(guò)一套房的貸款記錄，所以，再行購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，按照二套房來(lái)核定首付比例和貸款利率。當(dāng)然，如果全款購(gòu)買(mǎi)，就不涉及此問(wèn)題（下同）。一種方式是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。這種認(rèn)定方式下，不考慮之前有無(wú)貸款記錄，僅看家庭名下的房產(chǎn)數(shù)量。上面示例中，再行購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，將按照首套房核算貸款比例和首付。一種方式是“認(rèn)貸不認(rèn)房”。這種方式與上一種方式相反。家庭名下有無(wú)房產(chǎn)不重要，看的是之前有無(wú)過(guò)貸款購(gòu)房記錄。有，按照二套房核定貸款問(wèn)題；沒(méi)有，按照首套房核定。

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第2套房是怎么定義的呢？

“二套房”是第二套普通自住房的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定株洲二手房的，借款人家庭人均住房面積高于當(dāng)?shù)仄骄降模俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的房貸房。

主要要件：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；二是以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積為準(zhǔn)，借款人家庭人均住房面積已高于當(dāng)?shù)仄骄》克剑蝗且牙米》抗e金貸款購(gòu)房的家庭，再向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的房貸房。

二套房產(chǎn)是如何定義的？

要清楚認(rèn)房和認(rèn)貸的區(qū)別

認(rèn)房，就是看目前夫妻名下有沒(méi)有房產(chǎn)

認(rèn)貸，就是看目前夫妻名下有沒(méi)有房貸

銀行認(rèn)的，是當(dāng)前有無(wú)未結(jié)清住房貸款

就是查你的征信報(bào)告，報(bào)告上寫(xiě)著你當(dāng)前無(wú)未結(jié)清房貸的，注意，是當(dāng)前無(wú)未結(jié)清房貸，無(wú)論你有多少套房，無(wú)論你之前有過(guò)多少貸款記錄，只要辦理房貸時(shí)沒(méi)有在供的房貸，那就算首套房

銀行是認(rèn)貸不認(rèn)房

(目前大部分銀行是這樣)

但公積金貸款的規(guī)定不一樣

公積金貸款是認(rèn)房又認(rèn)貸

公積金貸款認(rèn)的首套房，是要目前夫妻名下無(wú)貸款記錄且無(wú)房子

注意，有過(guò)住房貸款記錄的都不行

必須是要沒(méi)有過(guò)貸款記錄，且，目前夫妻名下沒(méi)有房子

(各地公積金貸款政策可能不一樣，我只說(shuō)了我這里的政策)