合同法綜合案例分析求解,

該古董買賣合同是否有效? 案情介紹

李某本人酷愛收藏，并且具有相當(dāng)?shù)墓磐骅b賞能力。其家中收藏有一商代酒杯，但由于年代太久遠(yuǎn)，李某無法評(píng)估其真實(shí)價(jià)值，而只能大略估計(jì)其價(jià)值在10萬元以上。某日，李某將其酒杯帶到一古董店，請(qǐng)古董店老板鑒賞，店老板十分喜歡該酒杯，并且知道其價(jià)值不下百萬，于是提出向李某買下該酒杯，出價(jià)為50萬元。李某對(duì)此高價(jià)內(nèi)心十分滿意，但仔細(xì)一想，心知該酒杯價(jià)值絕對(duì)超過50萬，如果拍賣，超過百萬也有可能。但苦于拍賣成本過高，自身也沒有條件拍賣。于是，李某心生一計(jì)，同意將酒杯賣給古董店老板，待日后古董店老板高價(jià)賣出后再主張合同可撤銷，要求變更合同。結(jié)果，古董店老板通過拍賣，酒杯被賣到1000萬元。此后，李某向法院主張合同顯失公正，要求古董店老板至少再補(bǔ)償900萬元。

試分析：

1．李某與古董店老板的合同是否成立，是否有效？ 2．李某的請(qǐng)求是否具有法律依據(jù)？為什么？ 3．法院應(yīng)如何處理？ 評(píng)析

1．李某與古董店老板的買賣合同已經(jīng)成立，雙方意思表示真實(shí)并且一致，合同有效。

2．沒有法律依據(jù)。我國(guó)《合同法》規(guī)定，顯示公正的合同屬于可撤銷或可變更合同，本案中的買賣合同不屬于此種情況。首先，李某具有相當(dāng)?shù)墓磐骅b賞能力，雖然他不知道酒杯的真實(shí)價(jià)值，但內(nèi)心已經(jīng)知道其價(jià)值絕對(duì)超過50萬元，在此情況下他仍然將酒杯賣給古董店老板，法律上就應(yīng)該推定其意思表示真實(shí)有效，而不屬于因缺乏經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致判斷失誤的情形；其次，李某將酒杯賣給古董店老板的時(shí)候，就已經(jīng)準(zhǔn)備事后主張合同變更，因此當(dāng)然不存在被騙或者失誤的情形，相反，李某心知肚明，不屬于合同顯失公正；再次，李某主張合同顯失公正屬于惡意，不應(yīng)得到支持。

3．根據(jù)上面分析可知，法院不應(yīng)支持李某的請(qǐng)求，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

撤銷權(quán)與代位權(quán)的行使

案情介紹

甲公司為開發(fā)新項(xiàng)目，急需資金。2000年3月12日，向乙公司借錢15萬元。雙方談妥，乙公司借給甲公司15萬元，借期6個(gè)月，月息為銀行貸款利息的1.5倍，至同年9月12日本息一起付清，甲公司為乙公司出具了借據(jù)。甲公司因新項(xiàng)目開發(fā)不順利，未盈利，到了9月12日無法償還欠乙公司的借款。某日，乙公司向甲公司催促還款無果，但得到一信息，某單位曾向甲公司借款20萬元，現(xiàn)已到還款期，某單位正準(zhǔn)備還款，但甲公司讓某單位不用還款。于是，乙公司向法院起訴，請(qǐng)求甲公司以某單位的還款來償還債務(wù)，甲公司辯稱該債權(quán)已放棄，無法清償債務(wù)。

試分析：

1．甲公司的行為是否構(gòu)成違約？為什么

2．乙公司是否可針對(duì)甲公司的行為行使撤銷權(quán)？為什么

3．乙公司是否可以行使代位權(quán)？說明理由。

評(píng)析

1．甲公司的行為已構(gòu)成違約。甲公司與乙公司之間的借貸合同關(guān)系，系自愿訂立，無違法內(nèi)容，又有書面借據(jù)，是合法有效的。甲公司系債務(wù)人，負(fù)有按期清償本息的義務(wù)；乙公司為債權(quán)人，享有按期收回本金、收取利息的權(quán)利。甲公司因新項(xiàng)目開發(fā)不順利，不能如約履行清償義務(wù)，構(gòu)成違約。

2．乙公司可行使撤銷權(quán)。請(qǐng)求法院撤銷甲公司的放棄債權(quán)行為。債權(quán)人對(duì)于自己享有的債權(quán)，完全可以根據(jù)自己的意志，決定行使或者放棄。但是，當(dāng)該債權(quán)人另外又系其他債權(quán)人的債務(wù)人時(shí)，如果他放棄債權(quán)的行為使他的債權(quán)人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，他的債權(quán)人享有依法救濟(jì)的權(quán)利。本案中，甲公司放棄對(duì)某單位享有的債權(quán)，表面上是處分自己的權(quán)益，但實(shí)際上卻損害了乙公司的債權(quán)，依照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，乙公司可以行使撤銷權(quán)，撤銷甲公司放棄債權(quán)的行為。

3．乙公司可以行使代位權(quán)。根據(jù)《合同法》第73條的規(guī)定，債權(quán)人可享有代位權(quán)，在債務(wù)人怠于行使自己的到期債權(quán)，危及債權(quán)人的權(quán)利時(shí)，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。乙公司可以直接向某單位行使代位權(quán)。

某化工廠能否拒絕償還借款？

案情介紹

1999年10月11日，某化工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)，向某公司借款20萬元，約定于2000年10月11日償還，若遲延還款，某化工廠承擔(dān)違約金。2000年10月11日某公司要求某化工廠償還借款，某化工廠因產(chǎn)品銷售不好，一時(shí)無力清償20萬元借款，于是某化工廠向某公司請(qǐng)求暫緩一段時(shí)間償還，某公司未作任何表示，此后雙方未再發(fā)生聯(lián)系。2002年10月30日某公司找到某化工廠要求償還借款并付清遲延還款違約金。某化工廠以還款時(shí)效已過，拒絕還款，某公司遂訴至法院。

試分析：

1．某化工廠拒絕還款的理由是什么。

2．某公司要求某化工廠還款的請(qǐng)求能否得到實(shí)現(xiàn)？

評(píng)析

1．某化工廠拒絕還款的理由是某化工廠要求暫緩償還借款，某公司未作任何表示，推

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定為合同沒有發(fā)生變更。按照《合同法》第129條的規(guī)定，因其他合同爭(zhēng)議提起訴訟和申請(qǐng)仲裁的期限，依照有關(guān)法律的規(guī)定。根據(jù)《民法通則》第135條的規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，??”上述合同因未變更，訴訟時(shí)效仍按照原合同計(jì)算，其訴訟時(shí)效的最后期限是2002年10月11日。因此，某化工廠可以以訴訟時(shí)效已過而拒絕還款。

2．依我國(guó)法律的規(guī)定，訴訟時(shí)效屆滿后，權(quán)利人雖可提起訴訟，但只有程序意義上的訴權(quán)，而沒有實(shí)體意義上的訴權(quán)，即其所主張的權(quán)利得不到法律保障。因此，某公司要求某化工廠還款的請(qǐng)求有可能因訴訟時(shí)效已過而得不到實(shí)現(xiàn)。

百貨公司的招租啟事是否屬于要約？ 案情介紹

某市百貨公司通過新聞媒體播發(fā)招租啟事：將市場(chǎng)裝修后分?jǐn)偽怀鲎猓顿Y裝修費(fèi)2000元。周某于月初得知此消息后，決定租賃兩個(gè)柜臺(tái)，于月中去提前支取了即將到期的定期存單，損失利息近千元。可是就在周某準(zhǔn)備去租賃攤位時(shí)，百貨公司又宣布說：因主管部門未批準(zhǔn)，攤位不再招租了，請(qǐng)已辦理租賃手續(xù)的租戶到公司協(xié)商處理辦法；未辦理手續(xù)的，百貨公司不再接待。周某認(rèn)為百貨公司這種作法太不負(fù)責(zé)任，所以要求百貨公司賠償自己的預(yù)期收入若干萬元，以及利息損失。雙方協(xié)商未果，訴至法院。 試分析：本案應(yīng)如何處理？ 評(píng)析

1．百貨公司發(fā)布的招租啟事屬于要約，由于此要約通過新聞媒體發(fā)布，發(fā)布之日就應(yīng)視為到達(dá)受要約人，要約生效，因此不存在要約撤回問題。

2．我國(guó)《合同法》規(guī)定，要約可以撤銷，但對(duì)撤銷要約有限制，以下兩種要約不得撤銷：要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。本案中，一方面，通過新聞媒體這種特殊介質(zhì)發(fā)布要約，已經(jīng)使人確信該要約是不可撤銷的；另一方面，就周某來說，他已經(jīng)為履行合同作了相當(dāng)多的準(zhǔn)備工作，并付出了一定的經(jīng)濟(jì)支出，因此對(duì)他來說，該要約也是不可撤銷的。所以，百貨公司宣布撤銷要約的行為無效，實(shí)際上合同已經(jīng)成立。

3．因此，周某的損失百貨公司應(yīng)該賠償。但是，賠償?shù)姆秶鷳?yīng)該有限制，包括實(shí)際損失和預(yù)期可得利益的損失。就本案來說，幾千元的利息當(dāng)然要陪，但周某所稱的預(yù)期收入因具有不確定性，不在賠償之列。

該買賣合同是否屬于有重大誤解而訂立的合同 案情介紹

某商場(chǎng)新進(jìn)一種CD機(jī)，價(jià)格定為2598元。柜臺(tái)組長(zhǎng)在制作價(jià)簽時(shí)，誤將2598元寫為598元。趙某在瀏覽該柜臺(tái)時(shí)發(fā)現(xiàn)該CD機(jī)物美價(jià)廉，于是用信用卡支付1196元購(gòu)買了兩臺(tái)CD機(jī)。一周后，商店盤點(diǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)少了4000元，經(jīng)查是柜臺(tái)組長(zhǎng)標(biāo)錯(cuò)價(jià)簽所致。由于趙某用信用卡結(jié)算，所以商店查出是趙某少付了CD機(jī)貨款，找到趙某，提出或補(bǔ)交4000元或退回CD機(jī)，商店退還1196元。趙某認(rèn)為彼此的買賣關(guān)系已經(jīng)成立并交易完畢，商店不能反悔，拒絕商店的要求。商店無奈只得向人民法院起訴，要求趙某返還4000元或CD機(jī)。

試分析：

1．商店的訴訟請(qǐng)求有法律依據(jù)嗎？為什么？ 2．本案應(yīng)如何處理？ 評(píng)析

購(gòu)買了一套房產(chǎn)，房屋買賣協(xié)議簽訂兩份合同可以么？

房屋買賣合同的簽訂：1、房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全；2、明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任；3、明確買賣雙方的責(zé)任；4、明確付款方式和時(shí)間；5、過戶時(shí)間要明確，約定過戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一，買方需慎重和簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限；6、物業(yè)交割要清楚。##為避稅簽訂兩份房屋買賣合同，并不導(dǎo)致合同必然無效案例：2014年9月5日，王某與劉某在某房屋中介公司的居間介紹下簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定：“王某將其名下一套位于石家莊市某區(qū)的房屋出售給劉某，房屋售價(jià)150萬元，與此同時(shí)，雙方另外簽訂了一份房屋買賣合同，約定房屋成交價(jià)為100萬元。合同簽訂當(dāng)日劉某向中介公司支付了居間服務(wù)費(fèi)（中介費(fèi)）1萬元，并向王某支付了購(gòu)房定金2萬元，王某向其出具了定金收條。因王某的房屋之前設(shè)定抵押，劉某前期向王某支付了部分購(gòu)房款，讓王某用于辦理銀行解押的相關(guān)手續(xù)。同年10月25日，王某辦理完銀行解押手續(xù)，劉某的購(gòu)房資質(zhì)也已通過審核，中介公司便聯(lián)系雙方簽訂網(wǎng)簽授權(quán)委托書。不料，王某突然提出該房屋價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格，是偷逃國(guó)家稅款行為，雙方簽訂的《房屋買賣合同》因?qū)儆趷阂獯ǎ瑩p害了國(guó)家利益，因此是無效的。雙方多次協(xié)商但均遭到王某拒絕，劉某無奈把王某告上了法庭。在法庭上，劉某提出要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，王某則以成交價(jià)格低于實(shí)際價(jià)格，偷逃稅款損害國(guó)家利益，因此合同無效。一審法院在審理后做出判決，要求王某按照合同約定履行合同。

二手房房屋買賣合同無效案例

近日，江蘇省連云港市中級(jí)人民法院召開二手房買賣居間合同糾紛新聞發(fā)布會(huì)，同時(shí)向公眾發(fā)布了8件典型案例。據(jù)發(fā)布會(huì)信息，2015年以來，連云港兩級(jí)法院共受理涉二手房買賣居間合同糾紛400件。其中2016年受理19件，2017年同比增長(zhǎng)了468%；2018年又同比增長(zhǎng)了51%；2019年1至9月份，兩級(jí)法院就已經(jīng)受理此類案件達(dá)一百多件。此外，連云港兩級(jí)法院今年以來連續(xù)舉行兩場(chǎng)全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員法律培訓(xùn)活動(dòng)，參訓(xùn)人數(shù)達(dá)到近500人。該院還與連云港市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)以及多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同召開座談會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行深入調(diào)研。同時(shí)，連云港中院利用司法公開平臺(tái)，將典型案件的庭審向全社會(huì)進(jìn)行直播，定期邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員、中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)旁聽庭審，通過各類媒體發(fā)布二手房買賣居間合同糾紛的典型案例，進(jìn)行普法宣傳，形成全社會(huì)共抓、共建、共享的良好氛圍。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。第六十二條 房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

二手房簽了合同不想買了怎么辦

簽了二手房合同交了定金不想買一般是按照違約處理的，此時(shí)已經(jīng)交付的定金是不會(huì)再退還給買方的了。如果在雙方的合同中約定了違約金，則可能按合同規(guī)定的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)收取違約金。一般情況下，違約金和定金是不能同時(shí)適用的，如果合同即約定了違約金又約定了定金條款，擇一適用。

但是，如果賣方本身存在欺詐行為，如雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定賣方將房屋出售給買方，合同中明確約定房屋權(quán)屬和定金條款。雙方在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中，房屋因賣方涉及其他債務(wù)糾紛被法院查封，使得無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。此時(shí)，因雙方簽訂的《房屋買賣合同》中有明確的房屋權(quán)屬約定導(dǎo)致賣方構(gòu)成違約，合同約定定金條款的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)

定金與違約金最高不查過房產(chǎn)價(jià)格的20%，超過部分是不被法律認(rèn)可的。預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖。共有的房屋一定要所有共有人簽字畫押。正在出租的房屋要解除租賃關(guān)系，以免侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。有戶口的，要在合理約定戶口遷出的日期。

購(gòu)買二手房流程

二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)呢？

第一步：買賣前一定要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審核。一定要查對(duì)方的房產(chǎn)證，甚至要跟對(duì)方去房管部門查清產(chǎn)權(quán)人，多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)出賣一定要全部產(chǎn)權(quán)人同意才可以。有抵押登記的房產(chǎn)一定要解除抵押，否則不能過戶。

第二步：交定金與簽合同。買賣合同可以在房管部門的網(wǎng)站上下載，這樣的合同比較正規(guī)。

第三步：簽訂買賣合同

第四步：過戶交稅

吳女士購(gòu)買了套二手房，誰知入住不久后即得知該幢房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過命案。吳女士遂與賣主交涉要求解除雙方的買賣合同，遭賣主拒絕后吳女士將其告上了法院，經(jīng)法院調(diào)解，賣主支付給吳女士五萬元的補(bǔ)償款。

按照我國(guó)的民俗，所售房屋內(nèi)發(fā)生命案一事將足以影響購(gòu)房人是否購(gòu)買該房屋，然即使賣主在出售時(shí)刻意隱瞞事實(shí)幷將房屋售出，買主一旦知道此事，仍會(huì)與賣主產(chǎn)生爭(zhēng)議，同時(shí)賣主的行為也涉嫌欺詐，可能導(dǎo)致其與買主簽訂的合同無效。

以上就是整理的關(guān)于二手房買賣違約案例有哪些的相關(guān)內(nèi)容。進(jìn)行二手房應(yīng)當(dāng)審查其房屋手續(xù)是否齊全，產(chǎn)權(quán)是否明晰，房產(chǎn)是否正在交易，合同約定是否明確等問題，選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，合理規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同有效嗎？有什么依據(jù)呢？

沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同有效嗎？有什么依據(jù)呢？

購(gòu)房，對(duì)于每個(gè)人而言都是一件舉足輕重的事兒。在購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房者大多數(shù)把精力都集中在房屋價(jià)格、所在位置、周圍環(huán)境、房屋品質(zhì)、房型、物業(yè)管理服務(wù)等問題上，但對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)證，大家認(rèn)為這是最不容易出問題的一項(xiàng)，由于買賣房屋的大前提便是要具備房屋產(chǎn)權(quán)證，怎么可能沒有呢？可是，事情的發(fā)展通常意想不到，一起來看看下邊這個(gè)案例：

于先生與房認(rèn)為老先生簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，房屋賣價(jià)為180萬，并承諾在一個(gè)時(shí)間內(nèi)將銀行借款需要有效證件材料準(zhǔn)備齊全，申請(qǐng)辦理該房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)。在審核達(dá)標(biāo)后10個(gè)工作日內(nèi)，二人再申請(qǐng)辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)。沒想到，到承諾申請(qǐng)貸款的期限，房認(rèn)為老先生卻無法給予房屋的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，造成購(gòu)房者于先生沒法申請(qǐng)貸款。因此，于先生向法院提出訴訟，規(guī)定消除其房屋買賣協(xié)議，并要求王先生退還訂金5萬余元、支付違約金10萬余元、賠付期內(nèi)附加費(fèi)4萬余元。

而王先生以為，由于房屋尚未取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，未領(lǐng)到房產(chǎn)證書的房屋不可出讓，因此他與于老先生簽訂的合同屬于失效，她不應(yīng)當(dāng)支付違約金等賠償款。于先生和王先生簽訂的房屋買賣協(xié)議到底有效嗎？

法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條要求，以下房地產(chǎn)業(yè)，不可出讓：

(一)以出讓方式獲得土地使用權(quán)證的，不符此方法第三十九條規(guī)定的條件的；

(二)司法部門和政府部門依規(guī)判決、確定封查或者以其他方式限定房地產(chǎn)業(yè)權(quán)利的；

(三)依規(guī)取回土地使用權(quán)證的；

(四)一共有房地產(chǎn)業(yè)，沒經(jīng)別的共有人書面同意的；

(五)所有權(quán)有爭(zhēng)議的；

合同法案例分析題

1、甲父與乙簽訂的房屋買賣合同無效。因?yàn)榧赘竷H僅是甲所有房屋的管理人，私自處置房屋事先既未得到甲授權(quán)，事后也沒有得到甲的追認(rèn)，況且甲已經(jīng)表示堅(jiān)決反對(duì)。2、不需要。合同無效，就不存在承擔(dān)違約責(zé)任的問題。3、乙可以要求甲父退還已付房款并承擔(dān)乙為此支付的合理費(fèi)用。甲父對(duì)乙所損失部分房屋裝修、搬家等費(fèi)用應(yīng)賠償，但對(duì)乙因未及時(shí)購(gòu)得房產(chǎn)而遇到房產(chǎn)漲價(jià)導(dǎo)致?lián)p失無需賠償。