國有土地上房屋征收與補償條例的典型案例

房屋征收補償應參照就近新建房價

□征收拆遷典型案例

□ 法制網記者 周斌

面對明顯低于市場價格的補償方案，法院堅決撤銷縣政府的房屋征收決定，保障了當事人合法權益。雖然判決已過兩年，但北京萬典律師事務所主任王衛洲至今對其代理的孔慶豐訴山東省泗水縣人民政府房屋征收決定案仍歷歷在目。

2011年4月6日，泗水縣政府作出決定，對孔慶豐家所在片區實施房屋征收。孔慶豐認為，該征收行為違法，在行政復議維持的情況下，將縣政府告上了法庭。

原告提供證據稱，被告張貼的補償方案征求意見稿照片上存有明顯雪跡，縣氣象局證明2011年3月1日泗水降雪，因此征求意見稿實為降雪后張貼，3月21日便結束征求意見，公告期不足30天，程序違法。

被告則回應說，當年2月有4次降雪，征求意見稿張貼于2月20日，照片上的雪跡為2月16日的降雪。

法院審理認為，泗水縣當年2月至3月有降雪，僅憑照片上的雪跡和當事人記憶，尚不能證明原告主張。

庭上，被告指出，此次房屋征收，縣政府進行了社會風險評估，召開了房屋征收補償方案聽證會，廣泛聽取群眾意見。并提供了舉行聽證會的相關材料及會場照片。

此次征收涉及900余戶，由于聽證會沒有廣而告之，導致參加聽證會的人數太少，而且多為企事業單位代表，聽證結果不合理，不公正。原告反駁道。

王衛洲告訴記者，對于此次征收，原告無法接受的根本原因是補償標準太低。

據介紹，征收補償方案規定：選擇貨幣補償的，按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償。產權調換的，安置房超出主房補償面積的部分由被征收人出資，超出10平方米以內的按優惠價結算，超出10平方米以外的按市場價結算；被征收主房面積大于安置房面積的部分，按照安置房優惠價增加300元每平方米的標準給予貨幣補償。

王衛洲回憶說，安置房優惠價為每平方米1300元左右，而當時他們走訪該安置房附近多個新建商品房售樓處了解到，新建商品房價格都在每平方米3500元左右。孔慶豐家面積有四五百平米，不管選擇何種補償方案，都損失很大，根本無法接受。

我國《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

法院認為，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋的補償，應參照就近區位的新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。

本案中，優惠價格顯然低于市場價格，對被征收房屋的補償價格也顯然低于被征收人的出資購買價格。補償方案對被征收人顯失公平。法院指出。

最終，法院判決撤銷泗水縣政府作出的房屋征收決定。案件受理費50元，由泗水縣政府負擔。

第二批“征收拆遷典型案例” 涵蓋哪些方面？

5月15日，最高人民法院召開人民法院征收拆遷典型案例通氣會，介紹人民法院征收拆遷審判工作相關情況并發布典型案例。

通氣會上，最高人民法院行政庭庭長黃永維介紹了近年來征收拆遷案件的行政執法情況。據統計，2015年、2016年、2017年，全國法院一審受理征收拆遷類訴訟分別約為29000件、31000件及39000件，占當年行政訴訟案件總量的13%、14%和17%左右。“這組數據說明，征收拆遷仍是社會矛盾的集中領域，仍是司法監督的重點領域。” 黃永維說。

為進一步體現司法為民、服務民生，強化征收拆遷的司法監督，提升全國法院的辦案質量，最高法近期從全國范圍擷選了第二批“征收拆遷典型案例”，涉及農村土地征收、城市房屋征收等行政管理事項，涵蓋了征收拆遷中有關征收決定、安置補償和強拆實施環節的典型爭議。

黃永維說，第二批“征收拆遷典型案例”被訴行政行為的類型，既有行政機關單方作出的房屋征收決定、安置補償裁決，還有行政機關與被征收人協商達成的行政協議；既有行政機關通過意思表示明確作出的緊急避險決定，也有實施主體不明確的強制拆除行為。

探討的爭議焦點，既包括了安置人口確定、違約責任認定、補償范圍大小等行政執法的實體問題，還包括了強拆主體推定、評估報告審查、利害關系認定等程序問題。“人民法院通過訴訟監督，及時糾正行政機關在征收拆遷中的違法行為，同時確認行政機關合法行為的效力，切實實現了對行政管理相對人訴權、產權的雙重保護。” 黃永維介紹說。

土地房屋征收拆遷涉及人民群眾的切身利益，選取的典型案例中有3件涉及房屋征收補償決定，1件涉及房屋征收決定，2件涉及房屋強制拆遷,1件涉及拆遷補償安置行政裁決，1件涉及行政協議。其中，行政機關的行政行為被法院判決依法撤銷或確認違法的有4件，判令給付行政管理相對人款項1件。

“這批典型案例涉及征收拆遷的多個環節或不同方面，具有比較強的典型性和代表性。” 最高人民法院行政庭審判長于泓介紹，典型案例中既有對安置人口標準的確認，體現了對婚嫁女及新生兒童合理需求的保護，也有對被征收人拒不配合評估行為的否定。既包括人民法院對個別行政機關借緊急避險之名行違法強拆之實侵害當事人合法權益行為的違法評價，也包括人民法院對行政機關作出的房屋征收補償決定所依據的評估報告如何進行司法審查的內容。還有的案例確立了強拆事實行為中被告的認定規則，以及人民法院可適用地方政府規章等對行政協議未約定事項依法“填漏補缺”的規則。

黃永維表示，期望通過典型案例發布，能夠集中展現全國各級人民法院在審理征地拆遷案件中的司法智慧，為人民法院繼續審理好此類案件提供一定的裁判示范；促使行政機關在城市化進程中秉持盡責擔當的理念，依法行政，規制侵犯群眾權益的違法行為，增強政府的公信力和執行力，建成人民滿意的法治政府；引導社會公眾正確運用手中的法律法規，依法訴訟、依法維權。

來源：央廣網

楊在明律師在征地拆遷方面有哪些經典的案例嗎？

在明律師承辦的案件中，不乏社會影響性大、關注度高的案件。如：被評為“2014 年度中國十大影響性訴訟案例”的“山東平度征地縱火案”、入選最高人民法院公布的第一批涉產權保護典型案例、入選2018年推動法治進程十大案件的“許水云訴金華市婺城區人民政府行政強制及行政賠償案”、代理的“如皋市某公司房屋被拆除行政強制案”被江蘇省高院列入“江蘇法院2016年度十大典型案例”、代理的北京市崇文區高先生四合院拆遷案,獲撤銷裁決三份,強拆決定一份,補償標準提高近8倍。

其他案例：中國科學院地理科學與資源研究所豹房南里住宅小區拆遷案、中央電視臺新臺址拆遷案、江蘇省無錫市4A 級旅游風景區黿頭渚拆遷案、浙江省杭州市827戶征地集體維權案、黑龍江省牡丹江市512 戶征地集體維權案、江蘇省南京市雨花臺金葉花園287 戶拆遷集體維權案、上海市200 戶溫州商人拆遷集體維權案、山東省濰坊青州市經濟開發區2 個自然村200 余戶“新農村建設”房屋搬遷補償安置糾紛案、山東省青島市黃島區港頭五社區100 余戶村民房屋征收補償安置集體維權案件、云南大理洱海客棧“環保關停”案等。

有沒有拆遷補償爭取的案例，最好是提高的？

從某網站搜搜到一個案例，應該比較不錯，你看看

業拆遷，補償額從一千萬到四千萬，萬典律師給力維權

企業拆遷補償太虧，請律師打官司無效果，換萬典律師后，一年維權補償增至四千萬，圓滿解決

2016年7月某市大地編織廠（化名）的岳先生（化名）愁容滿面，因為的他的企業被當地政府決定征收，但是征收部門對該征收項目的補償方案制定的很苛刻，對征收范圍內的企業非常不利，再加上岳先生的建廠規劃建設手續不是太全，征收部門給岳先生的補償極為不利，岳先生的期望值在4-5千萬，可是征收部門給予岳先生的補償只有1000多萬，岳先生實在是不愿意被征收。

聘請律師維權，連連失利

為了維護權益，岳先生決定聘請律師打官司維護期權益，經過多次咨詢岳先生找到了北京某律師事務所，經過和該律所的詳細溝通，岳先生和該律師事務所簽訂了委托代理協議，并支付了律師費，這下把期望全部放在律師身上，希望通過律師的幫助能維護合法權益。

可是經過一段時間的訴訟，岳先生的心又提到了嗓子眼，案件進展極不順利，提起的訴訟基本上都敗訴了，眼看著最重要的訴訟——房屋征收決定案件就要開庭了，岳先生異常的不安，因為這個案件再敗訴就徹底完了。

換律師，萬典律師介入

經過和家人充分商議，岳先生決定換律師，這一次岳先生不再像上次請律師那樣草率，他經過網絡、打聽，從媒體上看到了最高人民法院十大征地拆遷典型案例，其中一則孔慶豐訴泗水縣政府撤銷房屋征收決定案件使他非常激動，因為這個案件人民法院以政府征收補償不到位而判決撤銷征收決定，首次認定征收補償應當按照新建商品房的標準進行補償，岳先生經過查詢獲悉本案的承辦律師是北京萬典律師事務所律師王衛洲和馮凱，故岳先生撥通了萬典律師事務所的電話，萬典律師事務所馮凱律師為岳先生進行了法律咨詢，馮律師詳細分析本案的形勢并講解了辦案思路，岳先生聽后非常認可，決定與萬典律師事務所進一步進行接觸，協商委托事宜。

2017年9月，岳先生在溫州市見到了正在當地出差辦案的王衛洲律師，王律師進一步分析了本案存在的問題和突破口，岳先生聽了之后覺得非常有道理，當日決定委托北京萬典律師事務所辦理此案，并與原律師事務所解除了代理關系。

調查取證、據理力爭，破綻打開

萬典律師事務所接受委托后指派王衛洲、馮凱兩名律師辦理此案，經過研究兩位律師發現，該案房屋征收決定作出時間比征收補償安置資金證明作出時間晚9天，這不太正常啊，因為平常政府房屋征收最難做的就是補償安置資金到位，一般情況下資金證明開具之后，立即做出房屋征收決定，這個案件怎么相差這么了這么多天？于是律師決定對此調查取證，由于資金證明是銀行開具，而銀行又只能給公檢法提供證據，于是律師向人民法院申請調查取證，可是申請之后法院沒有理睬，于是律師決定再次申請，并向法院發送律師函，要求調取證據，延期開庭。

經過王律師、馮律師的據理力爭法院要求被告提供銀行流水，被告提供的銀行流水后令人大吃一驚，原來涉案項目征收補償資金需要補償安置資金約1.7億，該筆款項在開具資金證明之日打入了征收部門賬戶，可是開具證明后第二天又被劃走了，膽子也太大了，這明顯違反了《國有土地上房屋征收補償條例》第十二條“作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。”的規定；同時律師經過研讀案卷發現該項目名為舊城改造，實際為招商引資需要，發展工業企業，屬于經營性行為的需要，明顯不屬于《國有土地上房屋征收補償條例》規定的公共利益范疇；補償上，貨幣補償雖然系規定由評估機構評估，但是產權調換上只安置土地，不可置換房屋，明顯違反《國有土地上房屋征收補償條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋”......

經過研究，岳先生與律師溝通，既然補償不合理，我們就打官司撤銷房屋征收決定。

違章建筑逼拆，律師成功挫敗

正當岳先生看到希望之時，突然收到了一份行政處罰決定，認定岳先生的廠房屬于違章建筑，限期拆除。

經過律師研究發現該處罰決定處罰對象錯誤，依法向人民法院起訴，起訴后不久，處罰部門自知錯誤，決定自行撤銷行政處罰決定。

過了不久，處罰部門再次對更換處罰對象再次作出處罰決定，?律師經過研究再次起訴，處罰部門看到起訴狀后，再次自行撤銷了自己的行政處罰決定。　

一審判決駁回，上訴至高院，形勢改變

經過精心準備，本案一審開庭，庭審現場，王律師向法院提供了充分的證據和法律依據，將自己的掛點在法庭上全面陳述并整理為書面提交法院，但是遺憾的是一審法院竟然判決駁回原告的訴訟請求，王律師、馮律師及岳先生都感覺不可思議。

經過溝通，律師和岳先生將一審存在的錯誤、征收決定的違法之處一一列出并逐項提供法律依據和證據向高級人民法院上訴，本案在省高院開庭后，律師當指出5大問題：1、“我認為舊城改造的認定應當嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規定的“危舊建筑集中、基礎設施落后”等標準進行認定，發展經濟、政府招商引資不能與舊城改造相混同；且被上訴人沒有納入上一年度國民經濟和社會發展計劃、符合專線規劃的證據，應當承擔舉證責任。2、關于產權調換的問題，應按照《國有土地上房屋征收與補償條例》執行，不可降低，行政法規規定了應當提供產權調換的房屋，地方政府無權降低標準。3、資金問題，被上訴人以銀行開具的資金證明申請房屋征收決定，顯然存在暗箱操作；至于被上訴人所稱區財政保障屬于信譽擔保、不屬于資金到位；目前因政府資金不足、安置房無法開工建設，群眾起訴、信訪的案件數量很多，均是因信譽保障不靠譜、資金不到位所造成。4、社會穩定風險評估，《國有土地上房屋征收與補償條例》規定應由市縣政府作出；且寧波國際投資公司確實沒有社會穩定風險評估的資質，社會穩定評估應從合法性、合理性、信訪風險、群眾意愿等多方面進行評估，不是一個項目建設的咨詢公司可以作的。5、本案不涉及公共利益且違法嚴重，建議依法將征收決定予以撤銷，讓那些明知嚴重違法而強行違法拆遷的地方政府有所教訓，讓違法者借既成事實綁架法院、綁架法律的目的不能達成，以保障法律權威、保障司法秩序。”

再次以違建逼拆，律師再次挫敗陰謀

再次收到行政處罰決定，但經過律師努力，行政處罰決定再次被撤銷，截至目前，行政處罰已經被撤銷了三次，徹底挫敗了對方想以違法建筑為由對委托人施加壓力逼遷的計劃。

協調、案件圓滿解決

本案開庭后，省高院法官對本案非常重視，為將本案實質性化解，主審法官詢問雙方是否有協調的意愿，雙方均表示可以協調。

為更好的解決爭議，省高級人民法院法官親自到事發地組織雙方進行協調、協調會議上，岳先生將自己企業補償不到位的問題一一說出，經人民法院和征收部門核對，對于岳先生企業的補償確實存在問題，對于岳先生的合理訴求要予以解決，并現場組織雙方進行協調，協調會議上在補償補償權益上取得了很大進步，但由于一些細節問題尚未達成一致，高院法官離開后，地方政府繼續同岳總進行協調。

最終經過約10天的溝通協調，岳先生和王律師和征收部門的代表人再次來到省高級人民法院，不同的是這一次進入的人民法院的調解室而不是審判法庭，經過人民法院的勸解，岳先生和征收部門均做出了較大的讓步，達成了一致：政府給予岳先生較為合理的補償，岳先生撤回在人民法院的起訴。

岳先生的合理訴求終于得以解決，征收補償由一千多萬增加至四千多萬，本案圓滿結案。

房屋拆遷糾紛案例

2016年9月22日上午，山東省高級人民法院公開審理鄭左民、張景義等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷房屋征收決定案件，值得注意的是這一起普通的行政訴訟竟然吸引了山東省17位副市長、33位省廳機關領導等約200多政府官員前來旁聽，這個案子究竟是怎么回事？為什么會有這么多領導前來旁聽。

據本案原告方承辦律師王衛洲介紹，本案是一起具有典型意義的房屋案件，2015年8月18日，蘭陵縣人民政府發布《蘭陵縣人民政府房屋征收決定公告》（蘭陵政征公告字2015第1號）決定將中興居委片區定為棚戶區并實施房屋征收，征收范圍“東至文化路，南至順和路，西至中興路西側和平居委民房，北至會寶路”其征收范圍包含了原告的房屋和院落，原告認為被上訴人的行為明顯違法，依法應當予以撤銷，于是委托北京萬典律師事務所律師王衛洲、夏濤代為提起行政訴訟。

2015年12月上訴人向臨沂市中級人民法院提起行政訴訟，臨沂市中級人民法院于2016年6月28日宣判，一審判決駁回上訴人的訴訟請求，上訴人認為一審判決明顯違法，認定事實、適用法律錯誤，應當予以糾正，?于是上訴至山東省高級人民法院，山東省高級人民法院決定公開審理本案，上訴人鄭左民等人及代理律師王衛洲、夏濤，被上訴人一位副縣長和代理律師出庭應訴，山東省人民政府組織山東省各廳局負責人33人、各地副市長17人以及其它約300名行政官員出席觀摩本案。

庭審中，雙方針對征收補償安置方案是否合法合理、征收程序是否合法、征收補償安置資金是否到位、原審判決是否正確等六個焦點問題展開激烈辯論，王衛洲、夏濤律師充分發表了代理意見，萬典律師為本案作出的質證意見達5000字，代理意見達7000多字，逐條逐項的對案件事實、證據、法律、合法性、合理性等進行了辨析。

山東省高級人民法院行政庭庭長，山東省法制辦副主任朱曉峰分別關于本案和庭審活動接受媒體的采訪

圖為王衛洲律師接受記者采訪

萬典律師代理意見全文如下：

關于彭艷、鄭左民等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷房屋征收決定案件的代理意見

審判長、審判員：

北京萬典律師事務所接受彭艷、鄭左民、張景義等12人的委托，依法指派王衛洲、夏濤擔任其訴蘭陵縣人民政府關于撤銷房屋征收決定案件的代理人，經庭前研究案卷、分析案情及法庭調查，我已經比較全面和客觀的掌握了本案的案情，現結合法律法規發表如下代理意見，請予以重視和參考：

第一焦點、一審判決認定事實，適用法律錯誤。

第一、關于認定事實錯誤的問題

1、一審對于雙方證據采信理由沒有作出陳述。

《法官行為規范》第五十一條普通程序案件的裁判文書對事實認定部分的敘述

（一）表述客觀，邏輯嚴密，用詞準確，避免使用明顯的褒貶詞匯；

（二）準確分析說明各方當事人提交證據采信與否的理由以及被采信的證據能夠證明的事實；

（三）對證明責任、證據的證明力以及證明標準等問題應當進行合理解釋。

一審中，被上訴人的證據疑點重重、在合法性關聯性真實性上都不具備，但是一審竟然采納了被上訴人的所有證據，代理人對于被上訴人的證據上訴人逐項質證，發表并提交了約5000字的質證意見，但一審判決對此沒有作出任何解釋，當然證據證明力、以及能夠證明的事實也沒有作出說明，明顯違反法官行為規范，一審對證據的采信以及對事實的認定是錯誤的。

2、一審認定事實證據不足，事實不清。

首先：一審中關于被上訴人的《補償安置方案征求意見稿》《征收補償安置方案征求意見情況的公示》《補償安置方案征求意見稿修改情況的公示》《中興居委棚戶區改造工程房屋摸底情況公示》等證據，被上訴人只是提供了文件本身，沒有任何照片或視頻或公證等予以證實這些材料已經張貼、公示，代理人認為文件本身不足以證明這些材料確實已經張貼公告、故被上訴人沒有依法張貼公告，且被上訴人沒有提供證據證明其已經張貼公告，依據《行政訴訟法》第34條應當視為沒有證據。

關于被上訴人提交的音像資料，這些資料是在一審開庭當天提交的，上訴人根據行政訴訟法認為其超過舉證期限，不予質證，該證據也沒有進行播放和質證，一審竟然采納，我認為違反《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》“?第三十五條　證據應當在法庭上出示，并經庭審質證。未經庭審質證的證據，不能作為定案的依據。“的規定。

其次：一審在“本院認為”部分，對“事實認定”做了擴大。

一審“事實認定”部分并沒有認定被上訴人房屋征收符合“專項規劃”，以及“對被征收房屋及房屋附屬物進行調查登記，調查登記的范圍包含已確權和未確權的房屋和附屬物，并且被告已經將該調查結果予以公示“，因為被上訴人是沒有證據的，但本院認為部分卻對未查明事實作出認定，明顯錯誤。

第二、一審適用法律錯誤的問題

一審根據（魯政字【1997】97號）批復及《確定土地所有權和使用權使用權的若干規定》和《土地管理法實施條例》第二條第五項規定，以戶口農轉非為由認定涉案土地屬于國有土地。

但國務院法制辦公室、國土資源部作出關于對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項的解釋意見（國法函[2005]36號文）內容如下：

各省、自治區、直轄市人民政府： ??根據《行政法規制定程序條例》第三十一條的規定，經國務院批準，現對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項作如下解釋： ??????一、該項規定，是指農村集體經濟組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經全部轉為城鎮居民，該農村集體經濟組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。 ??????二、本解釋自公布之日起實施。

可見戶口轉變并不導致集體土地轉為國有，還應當履行征收的法定程序，本案中蘭陵縣既沒有給農民一分錢補償，又沒有要求農民向政府移交土地，土地仍然屬于集體土地。

《臨沂市國有土地上房屋征收與補償暫行規定》已經廢止，該規定與《國有土地上房屋征收與補償條例》《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》相違背，屬于違反上位法。

第二焦點：征收補償方案及征求意見是否合法合理

第一、被上訴人征收補償方案實體內容不合法，不合理。

一審認為被上訴人征收補償方案合理合法，但一審判決僅僅從補償方案的制定程序方面進行了形式性的審查，對實體內容沒有進行審查，代理人認為房屋征收的主要爭議即為征收補償，征收補償方案合實體內容、合法性應當作為征收決定案件重點審查內容，關于這一問題最高人民法院行政庭、山東省高級人民法院行政庭均在媒體發布：征收補償方案問題“無論是有關征收決定的訴訟,還是有關補償決定的訴訟,人民法院都要堅持程序審查和實質審查相結合的原則,”，一審的做法顯然是錯誤的。

本案中征收補償方案存在嚴重問題有如下幾點：

1、補償方案違法規定對土地和房屋分開補償、操縱干預評估機構評估，限制被征收人的應得補償。

《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第四十二條房地產價格評估機構應當按照相關標準規范，如實出具評估報告。任何單位和個人不得非法干預評估活動和評估結果。

《山東省房屋征收補償條例》第十七條第二款??被征收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬于該房屋的國有土地使用權的價值。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條　被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

我們都知道，我國法律的一貫原則是“房隨地、地隨房，房屋土地不可分離”，如果房屋離開土地那么房屋就是磚頭、瓦塊、鋼筋、水泥，僅僅是一些建筑材料，不會具有市場正常價值，而被上訴人的征收補償方案（第（一）項第3、第（三）項第1等條款）規定對于被征收房屋和土地是將房屋的土地分開補償的，這樣直接導被征收房屋僅僅能夠補償房屋建筑成本價值，而不能獲得市場價值。

這樣的規定顯然違反了《山東省房屋征收補償條例》第十七條第二款“被征收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬于該房屋的國有土地使用權的價值。”的規定；被上訴人做這樣的方案，那么評估機構也只能按照房地分離的方式進行評估，這顯然干涉評估機構的評估工作，

違反了《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條、《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第四十二條關于禁止干涉、限制評估機構正常評估的規定。

2、對土地使用權的補償予以限制，被征收房屋和產權調換房實行不同評估標準。

被上訴人補償方案第五條第（一）項第2規定：“對于房屋建筑容積率大于1的土地使用權不予補償，房屋建筑面積不足1.0的，宅基地面積減去應補償建筑面積部分，按照評估機構評估價格補償。”

這種規定的結果就是，被征收人的房屋凡是蓋樓房的，其兩層以上的房屋，只能獲得成本價無法獲得市場價，比如你100平方米土地，建筑物160平方米，那么這60平方米被征收人只能獲得建筑成本價格，我們房屋的價值構成為建安成本、土地、區位、增值收益等多種因素構成，那我們被征收人的補償是不是客觀上減少了很多？

而被上訴人提供的產權調換房，均屬于17層高層樓房，其容積率遠遠大于1，但卻所有建筑物都包含土地使用權價值，都是按市場價。

代理人認為，這種對于被征收房屋和產權調換房實行不同的評估方法，明顯違法，屬于惡意限制被征收人應當獲得的補償，這樣的方案也干擾了評估機構的正常評估。

3、將停工補助費按照最低標準，不符合被征收人實際損失情況。

被上訴人補償方案中第八條第四項第1關于停業補助費的規定為按照按照1300元／人／月，這是《山東省人民政府關于公布全省最低工資標準的通知》確定的臨沂市最低工資標準，而實際上被征收人中員工工資均在3000元／月以上，政府作此規定限制被征收人的正常收入，明顯侵害權益，應當根據其實際工資計算。

4、高層公攤的價格問題

《臨沂市房屋征收補償暫行規定》：“高層安置優惠。原則上安置房屋套內面積不低于被征收房屋的套內面積，滿足原套內面積所增加的公攤面積按建安成本價計算，再增加的建筑面積按市場價計算；套內面積不足部分按貨幣補償價格找回差價。”

建安成本價即重置價，根據臨沂市人民政府臨政辦發[2015]29號文件《臨沂市人民政府關于調整青苗及地上附著物征收補償標準的通知》，住宅樓的重置價為800-1200元/㎡，本案中，被上訴人的安置房為高層，但公攤部分按照1800元/㎡計算沒有按照成本價格，而上訴人的房屋價格重置價只有400-500元/㎡，這個評估機構顯然是受到了干涉，暗箱操作。

5、部分補償標準由政府規定，違法。

被上訴人補償方案規定：搬遷費由政府定價為8元/㎡，只有特殊設備才可以評估；裝修為60元/㎡或30元/㎡。

違反了《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條第二款“被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。“的規定。

而對于住改非房屋，最高只能增加20%的補償，且不給停產停業損失，也不合理，停產停業是客觀存在的，應當補償；而房屋增值應當參照增值收益法或市場比較法評估，給予其合理的價值補償。

6、補償方案欠缺重要內容。

被上訴人制定的補償方案欠缺《山東省國有土地上房屋征收與補

償條例》第十三條要求的被征收房屋基本情況、產權調換房屋的價值認定等因素，以及產權調換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被征收人利益息息相關的因素。

第二、征收補償方案沒有依法征求公眾意見。

1、沒有履行征求公眾意見的法定程序。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規定：“房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”

第十一條　市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

一審認為被上訴人公布了《征收補償安置方案》征求意見稿，但該意見稿，并沒有告知被征收人有發表意見的權利，發表意見的方式、渠道、、期限，這樣的征求意見稿即使張貼也是沒有任何意義的，被征收人無法發表意見。也許被上訴人認為其曾發布過《征求公眾意見情況的通告》中告知了發表意見的權利，但該通告的發布時間為2015年5月11日，因被上訴人之前沒有告知公眾提出發表意見的權利和途徑，故假設該通告存在的話，按照通告規定2015年5月16日截止，齊遠遠不足《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規定的至少三十日。

另：被征收房屋基本情況、產權調換房屋的價值認定等因素、以及產權調換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被征收人利益息息相關的因素等，甚至于在補償安置方案中都沒有寫，更不能征求公眾意見。這些問題都與被征收人利益有重大關系，但被征收人都無法發表任何意見。

聽證沒有公開舉行，沒有公示和通知程序。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條舊城改建項目聽證由市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，被上訴人提供的證據來看，是由征收辦公室組織，而且也沒有修改補償方案，不符合規定。

聽證之前沒有以公告方式告知，所以政府是否組織聽證、何時組織聽證，被征收人不知道，屬于秘密進行，沒有知情權那么也就沒有了參與權，違反《山東省行政程序規定》第三十三條“決策事項承辦單位應當在聽證會舉行15日前公告下列事項：（一）舉行聽證會的時間、地點；（二）擬作出行政決策的內容、理由、依據和背景資料；三）申請參加聽證會的時間、方式。”的規定。

專家論證會沒有專家，純屬走形式

一審認為，被上訴人召開專家論證會對征收補償安置方案進行專

家論證，但專家論證參加人員都是什么人，縣發改局、住建局、規劃局、房產局、國土局、卞莊街道辦事處等等吧，全部為縣政府下屬部門的工作人員，可以說沒有一個人相關領域的專家，也沒有一個也沒有研究咨詢機構人員，這些人有出具論證意見的資質和能力嗎？這樣的專家論證有什么意義？

另外仔細審查了一下，此論證報告中的依據：如占地面積、居民戶數、宅基地數均與其他文件的數據不符合，且其所稱有關征求意見的事項不存在。

《山東省行政程序規定》第三十條規定為“決策事項承辦單位應當組織相關領域專家或者研究咨詢機構，對重大行政決策方案進行必要性、可行性、科學性論證。專家論證意見應當作為政府決策的重要依據。”可見這個論證參與的程序、人員以及引用的數據全是違法和錯誤的，結果能正確嗎？

3、一審認定沒有根據。

這個征收補償方案存在這么多嚴重的問題，而一審卻認為被上訴人履行了征求公眾意見的程序和聽證程序，可見一審純粹是走形式，庭審質證意見不予答復、辯論意見避重就輕、實體問題不予審查、程序上只看有無不看內容，這樣的判決能夠正確嗎？我認為完全錯誤，不僅錯在了表面上，而且錯在骨髓里，一審法官欠缺法治精神。

第三焦點、征收程序是否合法

第一、沒有對被征收房屋進行調查登記和公示。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條規定：“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。”

《山東省國有土地上房屋征收補償與補償條例》第十五條　房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

1、被征收房屋調查登記結果必然錯誤。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條，確定征收范

圍之后就應當發布暫停辦理相關手續的通知，本案被告在2015年4月21日才發布通知，要求停止辦理建設、工商等相關手續，而此時被上訴人所稱的摸底調查已經實施完畢，發布停止辦理相關手續的通知已經毫無意義，而通知之前征收范圍內改建、擴建、加建也必然會會發生，摸底的結果顯然不是最終結果，所以調查登記相當于沒有履行，因為他沒有調查最終的結果。

2、在作出《房屋征收決定》前，沒有對征收范圍內的房屋調查登記結果進行公示。

本次征收沒有對被征收房屋調查登記結果公示，這嚴重影響了絕大多數被征收人補償安置的權利，征收決定做出程序明顯違法。被上訴人沒有證據證實，應承擔舉證責任。

第二、在作出《房屋征收決定》前，沒有對未經登記的建筑進行調查、認定和處理，程序違法。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

《山東省人民政府關于貫徹實施《國有土地上房屋征收與補償條例》有關問題的通知》第二條規定：“作出房屋征收決定前，市、縣級人民政府應當組織規劃、國土資源、住房城鄉建設、城市管理和行政執法等部門對征收范圍內未經登記的建筑物進行調查、認定和處理，并出具相關法律文書。”

本次征收區域因歷史原因社會原因，存在大量未經登記的建筑，而被申請人沒有對因歷史社會原因形成的未經登記建筑做出認定，一律按照違章建筑給予對待，這嚴重影響了絕大多數被征收人補償安置的權利，征收決定做出程序明顯違法。

第三、不具有合法的社會穩定風險評估。

《國有土地上房屋征收補償條例》第十二條“市、縣級人民政府

作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。”

《山東省國有土地上房屋征收補償條例》第十五條：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當對房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收補償費用保障、風險化解措施、應急處置預案等內容進行評估論證,形成社會穩定風險評估報告。社會穩定風險評估報告應當作為是否作出房屋征收決定的重要依據。房屋征收決定涉及被征收人數量較多的,應當經政府常務會議討論。???作出房屋征收決定前,征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

《山東省行政程序規定》第二十九條　決策事項承辦單位應當對重大行政決策方案進行社會穩定、環境、經濟等方面的風險評估；未經風險評估的，不得作出決策。

1、被上訴人的社會穩定風險評估沒有經過縣政府常務會議討論決定，本案被征收人360多戶，（當時生效的《臨沂市國有土地上房屋征收與補償暫行規定》規定：“??一次性連片征收涉及300戶以上或建筑面積3萬㎡以上的，須經縣（區）人民政府常務會議研究決定。涉及戶數較少但情況特殊的，也需經同級人民政府常務會議研究決定。”）可見應當經縣政府常務會議討論決定，而本案中社會穩定風險評估沒有經過縣政府常務會議通過，被上訴人提交的會議紀要顯示，常務會議并沒有針對社會穩定風險問題進行決定、決策

2、被上訴人提供的社會穩定風險評估報告系信訪局作出，信訪局并非作出征收決定的市縣人民政府，不具有主體資格，故屬于無效文件。

第四焦點：征收是否符合規劃和計劃

第一、不符合四規劃一計劃，專項規劃無證明文件。

《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第十條依照本條例第九條規定征收房屋的，由政府確定的建設項目組織實施單位向房屋征收部門提出啟動房屋征收程序，說明房屋征收范圍和符合公共利益的具體情形，并提交發展改革、國土資源、城鄉規劃等部門出具的建設項目符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的證明文件。

因保障性安居工程建設、舊城區改建需要征收房屋的，建設項目組織實施單位除提交前款規定的證明文件外，還應當提交發展改革部門出具的建設項目納入國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件。

本案中被上訴人提供的國土資源局證明、規劃局證明僅僅是現有被征收房屋“占地面積180畝“”總建筑面積12萬平方米”的情況。

這些證明文件對于棚戶區改造工程是否符合土地利用總體規劃、城鄉規劃并沒有作出答復，但一審判決竟然對證據作出擴大解釋。

特別是“專項規劃”的規劃的問題，人家被上訴人沒有提供任何證據予以證明，依據《行政訴訟法》第34條應當視為沒有證據，但是一審判決竟然認為其符合專項規劃。

第五焦點、征收補償安置資金是否專戶、到位

第一、作出征收決定前補償安置資金沒有到位。

被上訴人提供補償安置資金到位證明是一份由財政局證明國家金庫蘭陵支庫存有2.3億的證明，國家金庫其實就是國庫嗎，根據《國家金庫管理條例》，國庫的職能就是管理國家財產、執行預算決算支出收入,說白了這2.3億就是放在財政上的錢根本就沒有往征收補償專戶劃撥，這怎么能叫資金到位呢？這與《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條第二款作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用的規定是截然相反的。

被上訴人連征收補償專項賬戶都沒有設立，一審法院竟然認為補償安置資金足額到位，簡直不可思議，一審的理由是什么嗎？是絕大多數人已經簽訂協議，這其實是以結果來倒原因，相當于拿事后的補償協議來證明前期的補償決定合法，這違反行政訴訟證據證據證明原則，但即使如此也不符合專戶儲存，專款專用的規定，如果法院這么審案子，以后行政府征收都可以不設立征收補償專項賬戶。

第二、安置房源不存在

該房源目前尚未取得國有土地使用權，以及相關建設施工的手續，之后土地是否能夠開工建設具有不確定性；

規劃部門并非房屋土地管理部門，無權單獨出具房源證明；

根據《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》“第二十四條第二款因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋；第二十六條??第一款被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當直接配租、配售保障性住房，不再輪候。”的規定以及被告證據10《關于公布2015年城鎮保障性安居工程任務分解落實項目（第一批）的通知》，應當在原址還遷。

以上代理意見，請予以充分考慮，謝謝。

代理人：王衛洲 ，北京萬典律師 事務所

2016年9月22日