2013年如何計算土地增值稅？又該如何籌劃？

哪些人需要繳納土地增值稅?土地增值稅的納稅人為“轉讓”國有土地使用權、地上建筑及其附著物并取得收入的單位和個人。轉讓地上建筑物就類似于買賣房屋，買賣店鋪，當然其中的設備也包括在內。轉讓土地使用權，例如你將你的廠房轉讓，那你肯定也是需要繳納土地增值稅的。因此，只要你有收入在轉讓土地使用權和建筑的，就需要繳納土地增值稅。

哪些行為需要繳納土地增值稅？需要繳納土地增值的行為有以下幾種：一是轉讓房地產，二是房地產交換的一般情況（并包括個人之間互換自由居住用房地產），三是合作建房，建成后轉讓的，四是房地產抵押期滿，以房地產抵債的。這些行為需要繳納土地增值稅。

如何計算土地增值稅？土地增值稅使用四級超率累進稅率。應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數。增值額=轉讓房地產取得的收入-稅法規定的扣除項目金額。增值率=增值額/扣除項目金額*100%。

如何在土地增值稅上進行稅務籌劃？對于土地增值稅的籌劃我有兩種方法，一、我們可以從扣除項目金額入手，房地產開發企業在取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本，房地產開發費用，與房地產相關的稅金這些都是可以扣除的，外加第一二項其是可以加計扣除的。二、從稅收減免入手，比如，納稅人建造“普通標準住宅”出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，予以免稅；超過20%的，應按全部增值額進行繳納土地增值稅。其次，自2008年起，對居民個人轉讓住房一律免征增值稅。

什么時候繳納土地增值稅？取得銷售許可證滿三年依舊未銷售完畢的納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

繳納土地增值稅時需要注意哪些其他事項？當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致是，則應在房地產左落地所管轄的稅務機關申報納稅

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土地增值稅納稅籌劃

針對房地產企業而言，傳統的稅收籌劃集中在土地增值稅上，土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進而降低增值率，以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：

1、利用臨界點

按照稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業可選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。

由于土地增值稅適用四級超率累進稅率，當增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率。企業可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況。

2、收入分散

對于包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購買者簽訂設備安裝以及裝修合同。經過這樣處理，房地產企業僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。

3、選擇適當的利息扣除方法

房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這兩種扣除方式為企業進行稅收籌劃提供了空間，企業可根據自身實際情況，選擇較高的一種進行扣除。

4、代收費用并入房價

很多房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業管理費以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產企業收取，后由房地產企業按規定轉交給委托單位，有的房地產企業還會因此而有結余。對于代收費用有兩種處理方法，第一種是將代收費用計入房價中向購買方一并收取;第二種是在房價之外單獨收取。是否將代收費用計入房價對于計算土地增值稅的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響適用的增值率，進而影響土地增值稅的稅額。企業利用這一規定可以進行稅收籌劃，選擇第一種處理方式。

5、增加扣除項目金額

在市場可以接受的范圍內，房地產企業可以采取適當加大公共配套設施的投入，改善小區環境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補償，加大公共配套設施投入還可以提高產品的競爭力，擴大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額并不意味著虛開建安發票虛增成本，虛開建安發票屬于偷逃稅款的行為。

6、費用轉移、加大開發成本

會計制度對房地產企業的“管理費用”、“銷售費用”和工程項目的“開發間接費用”并沒有嚴格的界定。在實際業務中，開發項目的行政管理、技術支持、后勤保障等也無法與公司總部的業務截然分開，有些費用的列支介于期間費用與開發費用之間。企業在組織機構設置上可以向開發項目傾斜，把能劃歸開發項目的人員盡量列為開發項目編制，把公司本部和開發項目混合使用的設備劃歸開發項目使用。這樣把本應由期間費用列支的費用計入了開發間接費用，加大的建造總成本，會帶來1.3倍1+20%+10%、的扣除金額，從而降低增值額和增值率。

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7、成本核算對象籌劃

房地產公司在同時開發多處房地產時，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況。具體來講，對同一地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以按開發項目的一定區域或部分，劃分成本核算對象。

8、利用合作建房

按照稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業可充分利用該項政策，選擇合作建房的方式進行項目開發。

9、利用代建房

代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產企業如果有代建房業務，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發。

10、在合法的前提下延后土地增值稅清算時點

房地產公司可適當與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕的項目進行清算;對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。

房地產企業要想做好稅務籌劃，不能僅僅考慮傳統的籌劃方法，因為傳統方法主要集中在開發企業內部進行籌劃，籌劃的空間、手段、效果都非常有限。

國有土地使用權轉讓過程中的納稅籌劃

國有土地使用權轉讓過程中的納稅籌劃

隨著房地產市場的快速發展，房地產交易活動日漸頻繁，其中，國有土地使用權的轉讓交易由于其在房地產前期開發中地位重要，涉及金額較大，尤其受到房地產開發企業的重視，但是，采取何種土地使用權轉讓方案能夠做到最大限度的節省稅費又是實踐中的一個難題。下面是我為大家帶來的關于國有土地使用權轉讓過程中的納稅籌劃的知識，歡迎閱讀。

一、案例導引

甲公司與乙公司投資設立丙公司，甲公司為外商投資企業，采用貨幣出資;乙公司擁有地塊A，采用該地塊國有土地使用權出資，現甲公司為進行房地產開發，希望從丙公司處轉讓該地塊A進行房地產開發，甲丙兩公司就此項土地使用權轉讓達成初步意向，但對采取何種轉讓方式能夠最大限度的減少稅費雙方產生了疑惑，就此問題的解決筆者進行了一些探討，提出了三種不同的轉讓方案，并就每種方案均進行了詳細的稅務籌劃。

二、方案分析

(一)方案一 ——土地使用權直接轉讓

該方案的基本操作流程較為簡單，即由丙公司直接將自己擁有的土地使用權轉讓給乙公司，其中涉及的稅費由雙方分別繳納。

土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規調整。其中，《城市房地產管理法》第三十八、三十九條就土地使用權的轉讓進行了一些限制性規定，因此，在采取方案一進行土地使用權轉讓時必須滿足上述法律強制性規定條件，特別是目前仍存在的完成開發投資總額25%的限制。

關于方案一在實施過程中要繳納的稅費，主要涉及到營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、契稅和印花稅，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅和契稅繳納負擔較重，如按照規定繳納將大大加重企業的財務負擔。

綜上，方案一優勢在于轉讓程序簡單，但缺點在于土地使用權轉讓的稅費成本較高，除交易手續費和印花稅等外，受讓方要繳納較高的契稅，而轉讓方需繳納較高的營業稅、土地增值稅，這樣一來就大大增加了企業的開發成本，加重了雙方企業的負擔。

(二)方案二 ——股權轉讓

該方案的基本操作流程為，丙公司以A地塊的土地使用權出資70%,貨幣出資30%的方式組建子公司丁。然后由甲公司與丙公司簽訂關于轉讓丁公司的股權轉讓協議,則該塊土地的土地使用權自然歸屬于甲公司?

關于此過程的稅務籌劃應分為土地出資設立子公司和股權轉讓兩個階段，下面將分別闡述。

1、土地出資設立子公司階段稅務籌劃

⑴ 土地增值稅

法律依據:

(1)現行有效的《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》( 1995年5月25日 財稅字[1995]48號) 第一條:對于以房地產進行投資?聯營的,投資?聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資?聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅?對投資?聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅?

(2)現行有效的《財政部?國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號 2006年3月2日)第五條:對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資?聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用《財政部?國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規定?

分析：以土地使用權出資,一般可以免交土地增值稅?但存在例外,即以土地使用權出資,所投資的企業從事房地產開發的,須交土地增值稅?

⑵ 營業稅

法律依據：《財政部?國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》 (財稅[2002]191號)規定: 以無形資產?不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅?

分析：子公司丁為丙公司的全資子公司,也是有限責任公司，丙公司應承擔投資風險,因此符合上述規定，不用繳納營業稅?

⑶ 其他如企業所得稅、印花稅、契稅則應按照法律規定依法繳納。

2、股權收購階段稅務籌劃

⑴ 契稅

法律分析：關于丙公司公司與甲公司協議收購丁公司股權以獲得土地的方案，由于這一行為在法律上不能被視為發生土地使用權轉讓，故甲公司可以免交契稅。

⑵ 營業稅

法律分析：根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)的規定，自2003年1月1日起，對股權轉讓不征收營業稅。

⑶ 土地增值稅

法律分析：根據國家稅務總局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》(國稅函〔2000〕687號)的規定，對一次性轉讓股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。

⑷ 印花稅

法律分析：非上市公司不以股票形式發生的企業股權轉讓行為，屬于財產所有權轉讓行為，應按照產權轉移書據繳納印花稅。

綜上，方案二較方案一而言，省去了營業稅、契稅兩項較重的賦稅，可以大大減少雙方的轉讓成本，但缺點在于要經歷新設立公司和股權轉讓兩個階段，程序上同方案一相比較復雜，但同為企業節省了大筆稅金相比，對于一些資金不是很充足的企業來說是非常值得采用的。

(三)方案三——公司分立

該方案操作流程為，先由丙公司存續分立出戊公司。戊公司資產為：地塊A土地使用權出資70%，貨幣出資30%。甲公司持股99.9%，乙公司持股0.1%。然后由甲公司將戊公司中乙公司所占0.1%的股權收購，則戊公司成為甲公司的全資子公司，該土地使用權亦轉為甲公司所有。

1、公司分立階段法律依據

⑴《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅〔2008〕175號)第四條規定，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不征收契稅。

分析：戊公司股東仍為甲公司和乙公司，與原被分立公司投資主體相同，符合上述法律規定，對戊公司承受丙公司土地，不征收契稅。

⑵《公司法》第27條第3款規定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。

分析：戊公司貨幣出資金額占30%，符合該規定比例。

⑶2001年《關于外商投資企業合并與分立的規定》第14條規定，外商投資企業分立后“各方投資者在分立后的公司中的股權比例，由投資者在分立后的公司合同、章程中確定，但外國投資者的股權比例不得低于分立后公司注冊資本的百分之二十五。”

分析：戊公司股東持股比例與丙公司不一致，因上述法律規定，各股東可自由約定持股比例，故符合法律規定。

2、公司分立階段稅務籌劃

⑴ 所得稅

分立公司從被分立企業中派生出來，在工商登記時是按新設公司處理的(但稅法不作為新設公司處理)，應當按照資產、負債的公允價(評估價)入賬。但在計算所得稅時如果符合特殊重組(免稅改組)的條件，應以原歷史成本為原則確定計稅基礎。

被分立企業的.股東取得新股的計稅成本，應以被分立企業分離出去的凈資產占被分立企業全部凈資產的比例先調整減低原持有的“舊股”的成本，再將調整減低的投資成本平均分配到“新股”上。將來轉讓或清算股權時，按照計稅成本扣除。

⑵ 營業稅及土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，土地增值稅的征稅范圍是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物。其中，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

公司分立是資產、負債、股權、勞動力等要素的同時轉移(而非“轉讓” )，其涉及的不動產和無形資產的轉移，不屬于《營業稅暫行條例》規定的銷售不動產、轉讓無形資產的征稅范圍，也不屬于《土地增值稅暫行條例》規定的有償轉讓房地產的行為，不征營業稅和土地增值稅。

⑶ 契稅

《財政部國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅〔2008〕175號)第四條規定，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

⑷ 印花稅

分立后的兩家公司實收資本和資本公積之和與原被分立企業的實收資本與資本公積之和相比，新增金額由新設企業貼花，適用稅率為萬分之五。

3、股權收購階段稅務籌劃

該階段只需考慮股權收購中少量稅收。如平價收購，則企業所得稅可免，只需交納少量印花稅。

三、三個方案的優劣分析

通過對以上三個方案的分析，可以看出：

方案一操作流程最為簡單，但稅費最重，對于資金實力較弱的企業而言，土地使用權的交易過程無疑又加重了財務負擔，增加了開發成本。

方案二與方案一相比，由于進行股權轉讓，需要涉及到律師進行盡職調查等工作，實際操作流程較方案一相對復雜，但優點在于稅費負擔大為減輕，省去了營業稅、契稅兩項較重的賦稅，降低了交易成本。

方案三與前兩種方案相比，流程最為復雜，涉及到公司分立與股權收購兩個程序，但同時該方案同前兩種方案相比也最為節稅，可以最大限度的降低交易成本。

綜上，方案三稅費最為節省，只需考慮企業所得稅與印花稅等少量稅費。但是該方案最大缺點在于同時涉及到了公司分立與股權收購兩個程序，其中分立程序較為復雜，時間上也會比較長，所以對于急需土地進行開發的企業來說，此方案在時間上有障礙。但是，該方案確實最大限度的節省了稅費，對于資金實力比較弱而又不急于拿到土地的企業來說應為最優方案。

四、律師分析

通過三個方案的對比分析，在時間要求不是很急的情況下，方案三應為最優方案，其通過合理的稅務籌劃，大大減少了稅費開支，降低了交易成本。對于一個企業而言，資金即是其血液，一個成功的稅務籌劃相當于其造血干細胞，可以增加企業的價值，因此，合理進行稅務籌劃可以促進企業的健康成長。

除以上三種方案以外， 在房地產開發過程中， 還存在如合作開發、委托經營、土地使用權贈與等轉讓土地使用權的方式，但囿于篇幅的限制，本文在此不做深入的探討。

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土地增值稅有哪些節稅籌劃方法

結合具體實務案例分析，下面提供給大家六種土地增值稅節稅籌劃方法，希望能夠幫助到大家。

（一）利用臨界點進行納稅籌劃

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第8條的規定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。

（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

根據《土地增值稅暫行條例》第7條的規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：

（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

（3）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

如果企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20％這個臨界點上，可以通過適當控制出售價格而避免繳納土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第6條的規定，計算增值額的扣除項目包括：

（1）取得土地使用權所支付的金額。

（2）開發土地的成本、費用。

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。

（4）與轉讓房地產有關的稅金。

（5）財政部規定的其他扣除項目。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細則》）第7條的規定，這里的“其他扣除項目”為取得土地使用權所支付的金額以及開發土地和新建房及配套設施的成本之和的20％。

根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發［2005］26號）的規定，普通標準住宅的標準為：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。

下面舉個例子來幫大家理解一下。

例如：某房地產開發企業建造一批普通標準住宅，取得銷售收入2500萬元，根據稅法規定允許扣除的項目金額為2070萬元。該項目的增值額為：2500-2070=430（萬元）；該項目增值額占扣除項目的比例為：430÷2070=20.77％。根據稅法規定，應當按照30％的稅率繳納土地增值稅：430×30％=129（萬元）。請提出納稅籌劃方案。

分析：如果該企業能夠將銷售收入降低為2480萬元，則該項目的增值額為：2480-2070=410（萬元）；該項目增值額占扣除項目的比例為：410÷2070=19.81％。增值率沒有超過20％，可以免征土地增值稅。該企業降低銷售收入20萬元，少繳土地增值稅129萬元，增加稅前利潤109萬元。

（二）利息支付過程中的納稅籌劃

房地產開發企業往往需要利用大量貸款，其中涉及利息的支出，關于利息支出的扣除，我國稅法規定了一些限制。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。”這里的（一）項為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。這里的（二）項為開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況：一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除；另一種是與其他費用一起按稅法規定的房地產開發成本的10％以內扣除。這兩種扣除方式就為企業進行納稅籌劃提供了空間，企業可以根據兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。

例如：某房地產企業開發一處房地產，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為200萬元，不超過商業銀行同類同期貸款利率。請確定該企業是否提供金融機構證明？

解析：如果不提供金融機構證明，則該企業所能扣除費用的最高額為：（1000+1200）×10％=220（萬元）；如果提供金融機構證明，該企業所能扣除費用的最高額為：200+（1000+1200）×5％=310（萬元）。可見，在這種情況下，提供金融機構證明是有利的選擇。

（三）代收費用處理過程中的納稅籌劃

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅［1995］48號）的規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業是否將該代收費用計入房價對于企業的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的數額。由此，企業利用這一規定可以進行納稅籌劃。

例如：某房地產開發企業開發一套房地產，取得土地使用權支付費用300萬元，土地和房地產開發成本為800萬元，允許扣除的房地產開發費用為100萬元，轉讓房地產稅費為140萬元，房地產出售價格為2500萬元。為當地縣級人民政府代收各種費用為100萬元。現在需要確定該企業是單獨收取該項費用，還是并入房價收取該費用？

解析：如果將該費用單獨收取，該房地產可扣除費用為：300+800+100+（300+800）×20％+140=1560（萬元），增值額為：2500-1560=940（萬元），增值率為：940÷1560=60.25％，應納土地增值稅：940×40％-1560×5％=298（萬元）。

如果將該費用計入房價，該房地產可扣除費用為：300+800+100+（300+800）×20％+140+100=1660（萬元），增值額為：2500+100-1660=940（萬元），增值率為：940÷1660=56.62％，應納土地增值稅：940×40％-1660×5％=293（萬元）。該納稅籌劃減輕土地增值稅負擔：298-293=5（萬元）。

（四）通過增加扣除項目進行納稅籌劃

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例如：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅：200×30％=60（萬元），營業稅：1000×5％=50（萬元），城市維護建設稅和教育費附加：50×（7％+3％）=5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：1000-800-60-50-5=85（萬元）。請提出該企業的納稅籌劃方案。

分析：如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅：1200×5％=60（萬元），城市維護建設稅和教育費附加：60×10％=6（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：1200-1000-60-6=134（萬元）。該納稅籌劃降低企業稅收負擔：134-85=49（萬元）。

（五）利用土地增值稅的優惠政策進行納稅籌劃

我國對土地增值稅規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行納稅籌劃。

土地增值稅的法定減免稅項目如下：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過法定扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規定計稅。

（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房地產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。

（3）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。2008年11月1日起，居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

（六）通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃

房地產銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產銷售的價格，從而降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。

下面舉個例子來幫助大家分析一下。

例如：某房地產公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。該房地產公司應該繳納土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及企業所得稅。土地增值率為：600÷400=150％。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第10條的規定，增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，土地增值稅稅額=增值額×50％-扣除項目金額×15％。因此，應當繳納土地增值稅：600×50％-400×15％=240（萬元），應該繳納營業稅：1000×5％=50（萬元），應當繳納城市維護建設稅和教育費附加：50×10％=5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：1000-400-240-50-5=305（萬元）。請提出該企業的納稅籌劃方案。

分析：如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為400÷300=133％。應該繳納土地增值稅：400×50％-300×15％=155（萬元），營業稅：700×5％=35（萬元），城市維護建設稅和教育費附加：35×10％=3.5（萬元）。裝修收入應當繳納營業稅：300×3％=9（萬元），城市維護建設稅和教育費附加：9×10％=0.9（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6（萬元）。經過納稅籌劃，減輕企業稅收負擔：396.6-305=91.6（萬元）。

房地產企業土地增值稅如何做稅收籌劃？

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，通過合理合法調整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產開發，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。

例：某房地產開發企業A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元(未包括稅金)。

解答：銷售稅金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330萬元

扣除項目金額合計=4400+330=4730萬元

增值額=6000-4730=1270萬元

增值率=1270/4730*100%=26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270*30%=381萬元

通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：

銷售稅金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1

扣除項目金額合計=4400+0.055X1

增值額=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節省了34.1萬元。

第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發成本、房地產開發費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：

扣除項目金額合計=X2+330

增值額=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

第一，利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產的代建房節稅。這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯營節稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，房地產開發企業在開發完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發生產權轉移，只需交納出租房產稅。另外，房地產企業也可以房產投資、聯營，在投資時按稅法規定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。

三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃

房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5 %以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條規定計算的金額之和的10%以內扣除。