發包人發包的是違法建筑，應如何對承包人進行損失賠償？

修建違法建筑所簽訂的施工合同是無效合同。《中華人民共和國民法典》第157條規定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。 ”該條規定了合同無效時當事人應當承擔的返還財產、折價補償、賠償損失的法律責任。因為建設工程施工的過程就是將承包人的勞動和建筑材料等物化到建設工程的過程，發包人的目的是取得承包人建設的工程，而承包人的目的是取得相應的工程款。因此，這種情況下，如果施工合同無效，就無法適用返還財產，只能適用折價補償。

《建設工程司法解釋（一）》第6條規定：“建設工程施工合同無效，一方當事人請求對方賠償損失的，應當就對方過錯、損失大小、過錯與損失之間的因果關系承擔舉證責任。損失大小無法確定，一方當事人請求參照合同約定的質量標準、建設工期、工程價款支付時間等內容確定損失大小的，人民法院可以結合雙方過錯程度、過錯與損失之間的因果關系等因素作出裁判。”第24條規定：“當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。實際履行的合同難以確定，當事人請求參照最后簽訂的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。”從以上司法解釋規定的內容可以看出，無論施工合同是否有效，只要工程質量合格，當事人就可以參照合同約定結算工程價款，這體現的就是無效合同折價補償的原則。

但對于違法建筑，情況則有所不同。因為折價補償首先應確定無效合同下建造的工程是否有價值，然后才存在折價補償問題；沒有價值就沒必要補償，只能考慮如何賠償損失。是否有價值的衡量標準，就是工程是否通過竣工驗收，是否可以投入使用。《中華人民共和國建筑法》第61條規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”違法建筑盡管其工程質量可能合格，但因其沒有建設工程規劃許可手續，違反了法律行政法規的強制性規定，因此無法通過竣工驗收，工程不能投入使用，工程價值無法體現，也就不能適用原物返還或者折價補償的原則，只能適用賠償損失的原則。

宅基地可以由農民自行修建嗎？法律上對于農民使用宅基地有何要求？

農村宅基地一般具有以下特點，是使用主體特定，即特定宅基地僅限本集體經濟組織特定成員享有使用權，農村村民申請宅基地只能向本集體經濟組織提出，特定村民申請宅基地后不得自己出售、轉讓。法律規定宅基地的單一性和取得方式的多樣性沖突。一戶一宅。根據我國《土地管理法》第六十二條第一款規定，農村村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直市規定的標準。四是不自行轉讓的宅基地，也不能自行轉讓。

農村土地只能由村集體流轉。土地所有權屬于村集體，根據土地管理法，宅基地并非真正的財產，而是一種使用權。農村土地的使用權既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內部流轉，并經土地管理部門依法批準，可以轉讓。隨著中國城鄉二元體制的推行，越來越多的人在城市化浪潮中“農轉非”。不管是什么原因，一旦將戶口遷走，就失去了舊宅基地的繼承權，再也買不回來，只能眼睜睜地看著“祖宅”變成村集體財產。

因為農村戶口和土地的對應關系，有些人不愿意“從農業轉移到非農業”，甚至有些公務員想盡辦法“從農業轉移到非農業”，但這些畢竟是少數，“進城”是大勢所趨。所以從具體家庭的角度來說，如果相關法律法規不變，宅基地必然會喪失。《民法典》第三百六十二條規定，宅基地權利人依法享有占有、使用集體所有的土地的權利，依法享有使用該土地建造房屋及其附屬設施的權利。宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》和國家有關規定。

農村集體經濟組織劃撥土地給農民建造房屋和小庭院，以保障其生活需要，并用于建造房屋、輔助用房(廚房、倉庫、廁所)、庭院、沼氣池、畜舍、柴草堆等。農民只有使用權，不得買賣、出租或非法轉讓。農民對宅基地上的附著物擁有所有權，有買賣、出租的權利，不受他人侵犯。房屋出售或出租后，宅基地使用權轉移給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終歸集體所有。出售或出租房屋后申請宅基地的，不予批準。農民建房和小庭院用地不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

城里人是否能買到宅基地。宅基地不得出售給城市人。1999年《國務院辦公廳關于加強土地出讓管理和禁止土地投機的通知》明確規定，農民的房屋不得出售給城鎮居民，也不得允許城鎮居民占用農民集體土地建房，有關部門不得為非法建造和購買的房屋發放土地使用證和房地產許可證。

在別人土地上建房所有權歸屬是誰

法律分析：如果對于沒有協議的話土地使用權所有人可以收回房屋的權利，但是有協議的規定的話房屋還是應該屬于房屋建造者的。要結合自身的相關情況來確定。但是無論宅基地使用權人和擬在宅基地上修建房屋的出資人之間有沒有約定擬在建房屋的所有權歸屬問題，以及是否涉及夫妻一人處分宅基地使用權或者通過贈與、附條件合同的方式變相實現宅基地使用權的處分，擬在建房屋的所有權都應歸屬于宅基地使用權人。法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

2021年農村宅基地建房的最新政策

1、非農村戶口不能建房

如果農村戶口已經落戶到城市的，是不享有農村建房權利的，而且在村集體經濟組織也是申請不了的。國家規定，農村宅基地所有權是屬于農村集體經濟組織，而農民是只擁有使用權的。

如果說父母是農村的戶口，但是你又落戶到城市，那么父母在去世后，你是不能繼承宅基的。具體來說，就是你只可以繼承宅基地上建造的房屋，但是不能對繼承的房屋進行修建。等到房屋倒塌后，該宅基地就會被農村集體經濟組織收回。

2、對宅基地超出的面積進行征稅

宅基地超出的面積要征稅早在2018年已經在某些地區開展了，到后期會真正落實到各個省份地區。以前國家沒有農村宅基地面積的規定，所以那時候很多人對宅基地周邊進行擴大建房，從而造成宅基地的面積大范圍超出。至于具體的征稅標準，不同的地區會一定的差異，舉個例子，某省的宅基地超出面積是按照200/來計算。

3、宅基地有償退出

國家為了有效利用、盤活農村土地資源，對出現一戶多宅、空心村、空心房等有關問題會進行整治。關于這些滿足任一種就可以向當地政府申請宅基地，都會給與相關補償，具體的補償費用標準會按照當地的年均收入水平來定。大部分的地區是按8000-12000元進行補償，補償年限為30年，一般是一次性補償完整。

4、不得超出兩條“紅線”

上述的兩條“紅線”是指不允許以買賣宅基地為出發點，也就是說農民利益的出發點不允許是買賣宅基地，此外不能說已退出農村宅基地，作為進城落戶的一項條件，只要農民落戶那就必須要退出宅基地。不過這個不是國家全面推行實施的，如果當地政府有這項的硬性措施，你可以維權。

5、不得違反“一戶一宅”。

國家已經發布了嚴格的管制措施，要求各地區必須嚴格實施“一戶一宅”的政策，包括任何人不得違反“一戶一宅”的原則在耕地或多占宅基地進行建房的。一些地方在實施“一戶一宅”后，對宅基地的審批也變得嚴格起來。其實，國家實施這項制度主要是為了節約土地資源，避免更多的人因為利益而圈地，最終導致很多的村民沒地可批。

6、非本村的村民不能購買宅基地。

宅基地的使用權只有村集體成員的可以享有，非本村村民是無法享受這項福利措施的。《土地管理法》明確規定：任何單位與個人不得擅自侵占、買賣或以別的形式非法轉讓土地。也就是說，買賣宅基地是違法行為，若是想在違法買來的宅基地塊上建房，肯定是不行的。假如私自買賣被發現了，購買人不僅會受到處罰，并且非法買賣的宅基地也會按照規定收歸村集體。

《中華人民共和國民法典》

第三百六十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第三百六十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。

第三百六十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

第三百六十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

長沙一業主在樓頂建游泳池，這是否屬于違法建筑？

近日，長沙市一名業主在自家的樓頂上建立了游泳池，盡管目前僅僅是私人使用，并沒有開始運營，但是該業主的行為依然是違法的，這個游泳池也是違法建筑。

首先，根據記者的實地了解得知，被建立成游泳池的樓頂其實非私人所有，而是歸那一棟樓所有的業主所有，那么頂樓的業主建設游泳池，必然是侵犯到了其他業主的合法權益、或許很多業主其實都不用樓頂，但是這并不代表屬于他們的樓頂使用權就可以被抹除，其他業主更沒有權利霸占屬于其他業主的使用權。

其次，從這座游泳池本身來看，是存在非常大的安全隱患的，因為樓頂是很多業主都可以上去的，如果小孩子為了好玩而跑到游泳池里去，一不小心發生意外的話，那么業主們都是需要賠償的，況且本身很多樓頂的防水就不是很好，如果游泳池出現了漏水、滲水等情況，遭殃的又是全體業主，所以其他業主們根本不允許頂樓的業主在樓頂安裝這種游泳池。

另外，其實大部分小區的樓頂，都是屬于全部業主使用的，很多業主都會在樓頂上種點花花草草或者蔬果，只要不影響通行、消防和安全，那么都是被允許的，但是這名頂樓的業主是直接將所有面積霸占，然后在未經過業主們允許的情況下，修建成了游泳池，這個行為本身就是屬于違法行為，其他業主也是有權利要求拆除的。

最后，《民法典》中明確規定了鄰里之間的相處原則，而修建游泳池的這名業主已經違反了《民法典》中的規則，若是該業主不及時將游泳池拆除的話，這棟樓其他的業主是可以依法對其進行舉報和起訴的。