請(qǐng)誰(shuí)告訴我新出臺(tái)的物權(quán)法的內(nèi)容？謝謝

【發(fā)布單位】全國(guó)人民代表大會(huì)

【發(fā)布文號(hào)】-----------

【發(fā)布日期】2005-07-11

【生效日期】2005-07-11

【失效日期】-----------

【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)

【文件來(lái)源】新華網(wǎng)

中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）

目 錄

第一編 總則

第一章 一般規(guī)定

第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記

第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付

第三節(jié) 其他規(guī)定

第三章 物權(quán)的保護(hù)

第二編 所有權(quán)

第四章 一般規(guī)定

第五章 國(guó)家、集體和私人所有權(quán)

第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

第七章 相鄰關(guān)系

第八章 共有

第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定

第三編 用益物權(quán)

第十章 一般規(guī)定

第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)

第十三章 宅基地使用權(quán)

第十四章 地役權(quán)

第十五章 居住權(quán)

第四編 擔(dān)保物權(quán)

第十六章 一般規(guī)定

第十七章 抵押權(quán)

第一節(jié) 一般抵押權(quán)

第二節(jié) 最高額抵押權(quán)

第十八章 質(zhì)權(quán)

第一節(jié) 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)

第二節(jié) 權(quán)利質(zhì)權(quán)

第十九章 留置權(quán)

第五編 占有

第二十章 占有

附則

第一編 總則

第一章 一般規(guī)定

第一條 為明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，制定本法。

第二條 本法調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。

本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。

本法所稱物權(quán)，指權(quán)利人直接支配特定的物的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

第三條 物權(quán)的種類和內(nèi)容，由本法和其他法律規(guī)定。

第四條 物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外。法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權(quán)的，依照其規(guī)定。

第五條 物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第六條 任何單位和個(gè)人負(fù)有不妨礙權(quán)利人行使物權(quán)的義務(wù)。

第七條 權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵害。

第八條 其他法律對(duì)物權(quán)的種類和內(nèi)容等另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記

第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十一條 當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)提供權(quán)屬證書、合同書、法院判決或者征收決定以及標(biāo)明不動(dòng)產(chǎn)位置、面積等的其他必要材料。

第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提交的必要材料；

（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；

（三）如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項(xiàng)；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況需要查看的，申請(qǐng)人以及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；

（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；

（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

第十八條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復(fù)制登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密。

第十九條 利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，可以申請(qǐng)異議登記。登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

申請(qǐng)人自登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記之日起三個(gè)月內(nèi)不起訴也不申請(qǐng)更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。

有證據(jù)證明異議登記不當(dāng)，權(quán)利人有權(quán)申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)注銷異議登記。異議登記造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記的申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

第二十條 利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的，不發(fā)生效力。

第二十一條 當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。

預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記。

第二十二條 一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上有兩個(gè)以上物權(quán)的，一個(gè)物權(quán)變更或者拋棄，不影響其他物權(quán)的效力。

第二十三條 基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿享有的物權(quán)受法律保護(hù)，但記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人在取得權(quán)利時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利有瑕疵的除外。

第二十四條 當(dāng)事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的責(zé)任人追償。

第二十五條 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第二十六條 依照本法和其他法律的規(guī)定，對(duì)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)進(jìn)行登記的，參照不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定辦理。

第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付

第二十七條 動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立等，除法律另有規(guī)定外，自交付時(shí)發(fā)生效力。

第二十八條 船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

第二十九條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

第三十條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該動(dòng)產(chǎn)的，可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

第三十一條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓人應(yīng)當(dāng)將該動(dòng)產(chǎn)交付給受讓人，但雙方約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自約定生效時(shí)發(fā)生效力。

第三節(jié) 其他規(guī)定

第三十二條 因人民法院的法律文書、人民政府的征收決定等行為導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的，自法律文書生效或者人民政府作出的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。

第三十三條 因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。

第三十四條 因合法建造、拆除住房等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第三十五條 依照本法第三十二條至第三十四條規(guī)定，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定及時(shí)辦理登記；未經(jīng)登記，不得處分其物權(quán)。

第三章 物權(quán)的保護(hù)

第三十六條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十七條 因物權(quán)的歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

第三十八條 無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物；不能返還原物或者返還原物后仍有損失的，可以請(qǐng)求損害賠償。

第三十九條 造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀；不能恢復(fù)原狀或者恢復(fù)原狀后仍有損失的，可以請(qǐng)求損害賠償。

第四十條 妨害行使物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害。

第四十一條 有可能危及行使物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求消除危險(xiǎn)。

第四十二條 侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償。

第四十三條 本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。

侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十四條 權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)，不適用訴訟時(shí)效。

第二編 所有權(quán)

第四章 一般規(guī)定

第四十五條 所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第四十六條 所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

第四十七條 國(guó)家、集體和私人所有權(quán)受法律保護(hù)。禁止任何單位和個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國(guó)家、集體和私人的財(cái)產(chǎn)。

第四十八條 依照法律規(guī)定只能屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。

第四十九條 為了公共利益的需要，縣級(jí)以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收、征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。

第五章 國(guó)家、集體和私人所有權(quán)

第五十條 國(guó)家維護(hù)公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。

第五十一條 礦藏、水流、海域和城市的土地等屬于國(guó)家所有。

第五十二條 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

第五十三條 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、野生動(dòng)植物資源等，法律規(guī)定國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。

第五十四條 礦藏、水流、海域和國(guó)家所有的土地、草原等自然資源，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)。

第五十五條 道路、電力、通訊、天然氣等公共設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。

第五十六條 國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。

第五十七條 國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。

第五十八條 國(guó)家投資設(shè)立的企業(yè)，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有所有者權(quán)益。

第五十九條 集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

（二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；

（三）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；

（四）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。

第六十條 城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于勞動(dòng)群眾集體所有。

第六十一條 農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體的成員集體所有。

下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)本集體村民會(huì)議討論決定：

（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；

（二）個(gè)別農(nóng)戶之間承包地的調(diào)整；

（三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；

（四）集體企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；

（五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第六十二條 集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：

（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；

（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；

（三）屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地等，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)。

第六十四條 集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)的管理人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，該集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

村民會(huì)議通過(guò)的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，該集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第六十五條 集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)、章程、村規(guī)民約向本集體的成員定期公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。

第六十六條 私人對(duì)依法取得的房屋、收入、生活用品等生活資料享有所有權(quán)。

私人對(duì)依法取得的生產(chǎn)工具、原材料等生產(chǎn)資料享有所有權(quán)。

第六十七條 國(guó)家保護(hù)私人儲(chǔ)蓄、投資及其收益。

國(guó)家保護(hù)私人的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。

第六十八條 國(guó)家保護(hù)私人的所有權(quán)。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。

拆遷、征收私人的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。

違法拆遷、征收，造成私人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十九條 國(guó)家、集體和私人依法可以設(shè)立合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，也可以設(shè)立獨(dú)資企業(yè)。國(guó)家、集體和私人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營(yíng)管理者等權(quán)利。

第七十條 企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律或者章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。公司制企業(yè)，適用《中華人民共和國(guó)公司法》的有關(guān)規(guī)定。

企業(yè)法人以外的法人，其不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的歸屬，依照法律或者章程的規(guī)定。

第七十一條 違反國(guó)家規(guī)定，以無(wú)償或者以低價(jià)折股、低價(jià)出售等手段將國(guó)有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)流失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十二條 國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，造成國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

第七十三條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十四條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有部分所有權(quán)的，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓。

第七十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。

會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

第七十七條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。

縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主會(huì)議或者選舉業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主依法共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉和更換業(yè)主委員會(huì)；

（四）選聘和解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金；

（六）修繕、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第七十九條 業(yè)主決定本法第七十八條第一款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第八十條 將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。

第八十一條 業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

第八十二條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于全體業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修基金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

第八十三條 建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分所占比例確定。

第八十四條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。

對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)更換。

第八十五條 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及業(yè)主會(huì)議制定的管理規(guī)約。

業(yè)主會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)按照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除影響、排除妨害、賠償損失。

建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理。

第八十七條 對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。

第七章 相鄰關(guān)系

第八十八條 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

第八十九條 法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

第九十條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰各權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。

第九十一條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)禁止他人進(jìn)入其土地，但對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用該土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

第九十二條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和煤氣等管線必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏模撏恋亍⒔ㄖ锏臋?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

第九十三條 建造建筑物，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)建筑規(guī)劃的規(guī)定，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

第九十四條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)依照法律規(guī)定，禁止相鄰權(quán)利人排放大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質(zhì)。

第九十五條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的正常使用和安全；相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求施工的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提供相應(yīng)的擔(dān)保。

第九十六條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

第九十七條 本章規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，包括不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人、用益物權(quán)人和占有人。

第八章 共有

第九十八條 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有分為按份共有和共同共有。

第九十九條 按份共有人按照其份額對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第一百條 共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第一百零一條 共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

第一百零二條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第一百零三條 對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。

第一百零四條 共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

第一百零五條 共有人可以通過(guò)協(xié)議確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣、變賣等取得的價(jià)款予以分割或者折價(jià)補(bǔ)償。

共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

第一百零六條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

第一百零七條 因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照其份額享有債權(quán)，承擔(dān)債務(wù)；共同共有人共同享有債權(quán)，承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

第一百零八條 共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等以外，視為按份共有。

第一百零九條 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照其出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第一百一十條 兩個(gè)以上單位、個(gè)人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照本章規(guī)定。

第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定

第一百一十一條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合下列情形的，受讓人即時(shí)取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)；

（二）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；

（四）轉(zhuǎn)讓合同有效。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

第一百一十二條 對(duì)被盜、被搶的財(cái)物或者遺失物，所有權(quán)人等權(quán)利人有權(quán)追回。該動(dòng)產(chǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道該動(dòng)產(chǎn)喪失占有之日起兩年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該動(dòng)產(chǎn)的，所有權(quán)人等權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百一十三條 善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道該權(quán)利的除外。

第一百一十四條 拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)自拾得遺失物之日起二十日內(nèi)通知所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交有關(guān)部門。

第一百一十五條 有關(guān)部門收到遺失物，知道所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)取；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。

第一百一十六條 拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過(guò)失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百一十七條 所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾向拾得人支付報(bào)酬。拾得人侵占遺失物的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用和報(bào)酬。

第一百一十八條 遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起半年內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。

第一百一十九條 拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百二十條 主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第一百二十一條 天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得；但當(dāng)事人另有約定的除外。

法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。

第一百二十二條

中國(guó)物權(quán)法的發(fā)展

一、物權(quán)法的形成與發(fā)展

物權(quán)法決定于一定社會(huì)的客觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ,但同時(shí)又確認(rèn)、維護(hù)一定社會(huì)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在原始社會(huì) ,個(gè)人作為社會(huì)的肢體 ,人們對(duì)物的占有、利用處于自然的無(wú)權(quán)利意識(shí)的狀態(tài)。自進(jìn)入私有社會(huì) ,產(chǎn)生私有觀念以來(lái) ,為了使已經(jīng)取得的財(cái)產(chǎn)或利益得到法律的認(rèn)可和保障 ,消除社會(huì)的混亂狀態(tài) ,最初確認(rèn)權(quán)利主體對(duì)財(cái)產(chǎn)的歸屬和支配的物權(quán)法律制度便應(yīng)運(yùn)而生 (當(dāng)然 ,初期主要為所有權(quán)法律制度 )。

物權(quán)法從萌芽、形成到發(fā)展完善可以分為三個(gè)階段 :

(一 )物權(quán)法的雛形時(shí)期 ,物權(quán)法體系的最初形成以古羅馬法為標(biāo)志。羅馬法是簡(jiǎn)單商品關(guān)系的第一個(gè)世界性法律。與簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)相適應(yīng) ,它將物權(quán)分為所有權(quán)和定限物權(quán)兩類 ,定限物權(quán)又分為役權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)。羅馬法的擔(dān)保物權(quán)不發(fā)達(dá) ,典權(quán)及留置權(quán)并未形成獨(dú)立的制度。由于早期羅馬法權(quán)利、物的概念尚不成熟 ,因而無(wú)明確的定義。羅馬法的物權(quán)法是西方奴隸社會(huì)最完備的物權(quán)法體系。與其同時(shí)的日耳曼各國(guó)則在以土地為中心的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上建立起別具一格的物權(quán)法。日耳曼法貫徹團(tuán)體本位原則 ,形成了以對(duì)自然物的利用為核心的強(qiáng)調(diào)物權(quán)相對(duì)性及所有權(quán)質(zhì)的分割的物權(quán)法制度 ,成為后來(lái)英美法系財(cái)產(chǎn)法的重要淵源之一。

(二 )物權(quán)法的發(fā)展、完善時(shí)期。物權(quán)法在羅馬法時(shí)期初步形成后 ,隨著古羅馬帝國(guó)的衰亡而湮沒(méi)達(dá)幾個(gè)世紀(jì) ,后由中世紀(jì)注釋法學(xué)派在解釋羅馬法時(shí)明確提出 ,由于其能適應(yīng)簡(jiǎn)單商品關(guān)系的需要 ,因而被歐洲大陸各國(guó)的民事立法所采用。物權(quán)法的完善則以《法國(guó)民法典》為代表 ,它規(guī)定了較為完備的物權(quán)法體系 ,并在內(nèi)容和編纂技術(shù)方面取得了很大成就。除規(guī)定所有權(quán)外 ,亦規(guī)定了役權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。役權(quán)按羅馬法分類為 :人役權(quán)和地役權(quán)。用益物權(quán)也作為詳盡的規(guī)定 ,并將使用權(quán)單獨(dú)作為物權(quán) ,但未將地役權(quán)作為單獨(dú)物權(quán) ,而將其列入土地租賃中。擔(dān)保物權(quán)發(fā)達(dá) ,但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)未加以嚴(yán)格區(qū)分。《法國(guó)民法典》建立的物權(quán)法體系是自由資本主義時(shí)期最為完善的體系。

(三 )物權(quán)法的發(fā)達(dá)時(shí)期。以《德國(guó)民法典》為代表 ,它正式從立法上創(chuàng)立了物權(quán)的概念。物權(quán)法中除了《法國(guó)民法典》規(guī)定的之外 ,增加了諸物權(quán)的種類 :規(guī)定了權(quán)利上的用益權(quán) ,權(quán)利質(zhì)權(quán) ,第一次將權(quán)利作為物權(quán)的客體 ,并將一些債權(quán)如先買權(quán)、土地債權(quán)等 ,亦視為物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)中將抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)嚴(yán)格區(qū)分開來(lái)。這部物權(quán)法適應(yīng)了自由資本主義走向壟斷資本主義時(shí)期新的需要 ,具有從“個(gè)人本位”向“社會(huì)本位”的過(guò)渡性質(zhì) ,它已形成邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、周密的物權(quán)法體系 ,對(duì)瑞士、日本等國(guó)物權(quán)法產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

物權(quán)法律制度是人類共同創(chuàng)造的法律文化和精神財(cái)富 ,傳統(tǒng)的物權(quán)法體系對(duì)于構(gòu)建和完善我國(guó)的物權(quán)法具有很大的吸收、借鑒作用 ,離開國(guó)際性共同的物權(quán)法律制度 ,而主張?jiān)谥袊?guó)范圍內(nèi)構(gòu)筑純屬“中國(guó)特色”的物權(quán)法 ,既不可能 ,也無(wú)必要 ,因?yàn)樗c市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求不相適應(yīng)。

二、物權(quán)的發(fā)展趨勢(shì)及物權(quán)立法重心的轉(zhuǎn)移

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) ,并不是純粹自由放任的經(jīng)濟(jì) ,由于國(guó)家宏觀調(diào)控、干預(yù)的加強(qiáng) ,使得傳統(tǒng)的私法“公法化”,傳統(tǒng)的物權(quán)理論也有了重大突破 ,被賦予了新的時(shí)代內(nèi)容 ,物權(quán)也出現(xiàn)了社會(huì)化、價(jià)值化甚至國(guó)際化發(fā)展趨勢(shì)。

傳統(tǒng)的物權(quán)理論都把維護(hù)所有權(quán)的絕對(duì)性和優(yōu)勢(shì)地位視為自己的核心使命 ,在法律上賦予所有權(quán)神圣不可侵犯的尊崇地位 ,人們對(duì)所有權(quán)概念推崇備至 ,形成了對(duì)所有權(quán)概念的崇拜心理。相應(yīng)地 ,傳統(tǒng)的物權(quán)法尤其注重財(cái)產(chǎn)的歸屬關(guān)系 ,維護(hù)權(quán)利主體對(duì)所有物的占有和支配 ,而忽視財(cái)產(chǎn)動(dòng)態(tài)實(shí)現(xiàn)方式。

這種理論的形成有其深刻的歷史背景。資本主義初期為了掃除發(fā)展道路上的封建殘余 ,啟蒙思想家強(qiáng)調(diào)主體人格的獨(dú)立和自由 ,高揚(yáng)人權(quán)的旗幟 ,尊重個(gè)人的權(quán)利 ,把人的財(cái)產(chǎn)與人格尊嚴(yán)相聯(lián)系 ,認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)是人格權(quán)的延伸和拓展 ,侵犯了主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)也即侵犯了主體的人格尊嚴(yán)。理性主義、個(gè)人主義、自由主義成了近代資本主義社會(huì)的普遍思潮 ,反映在法律上 ,便是確立了無(wú)限私有權(quán)、契約絕對(duì)自由等民法的一般原則。

傳統(tǒng)的物權(quán)理論以所有權(quán)的絕對(duì)性為基點(diǎn)構(gòu)建 ,符合自由資本主義契約自由、自由競(jìng)爭(zhēng)、自由貿(mào)易的要求 ,促成了近代資本主義經(jīng)濟(jì)的繁榮和主體人格獨(dú)立化 ,因而功不可沒(méi)。但它的原點(diǎn)和核心都始終圍繞所有權(quán)存在狀態(tài)及行使過(guò)程的嚴(yán)格規(guī)范和保護(hù) ,著眼于最有效地保護(hù)財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)歸屬 ,保護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)本體的完整性 ,在效力上則表現(xiàn)為所有權(quán)被徹底優(yōu)化 ,利用權(quán)被相對(duì)弱化的現(xiàn)象。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大規(guī)模發(fā)展 ,傳統(tǒng)的物權(quán)理論及立法制約了社會(huì)物資和自然資源的優(yōu)化配置和充分、合理、高效的利用 ,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中越來(lái)越表現(xiàn)出其致命的缺陷。

我們知道 ,所有權(quán)概念只是社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的法律抽象而已 ,它著重表明了財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)歸屬 ,即權(quán)利主體對(duì)財(cái)產(chǎn)的支配或控制狀態(tài)獲得了法律的認(rèn)可和保障 ,但這一確認(rèn)并不意味著一定能夠促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。現(xiàn)代高度發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)化大生產(chǎn) ,使得人類對(duì)本來(lái)就不太豐富的資源需求量成倍增長(zhǎng) ,因而資源顯得非常短缺。只有合理利用和分配資源 ,使資源的配置處于最優(yōu)狀態(tài)時(shí) ,才能取得最好的經(jīng)濟(jì)效果和物質(zhì)利益 ,而資源的優(yōu)化配置和充分利用又必須以資源最大限度地自由運(yùn)動(dòng)為前提。可是傳統(tǒng)的物權(quán)理論卻在資源的合理利用、優(yōu)化配置途徑上設(shè)置了諸多障礙。這主要體現(xiàn)在 :(1 )依照傳統(tǒng)的物權(quán)理論 ,只要所有人不損害社會(huì)或他人利益 ,就可以對(duì)其物任意行使支配權(quán) ,而可以排除來(lái)自國(guó)家或他人干涉。這樣 ,只要所有人不愿意實(shí)際財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和權(quán)能的分離 ,即使財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)期閉置 ,甚至明顯的浪費(fèi)、毀損 ,法律也不過(guò)問(wèn) ,從而使資源的優(yōu)化配置并在運(yùn)動(dòng)中實(shí)現(xiàn)增值的可能性受到所有人占有欲和支配的制約。 (2 )資源最大限度地發(fā)揮效用 ,應(yīng)當(dāng)由最有能力利用資源的人來(lái)充分占有、利用。可是 ,依照傳統(tǒng)的物權(quán)理論 ,在所有權(quán)人依法設(shè)定他物權(quán)時(shí) ,無(wú)論他物權(quán)人的權(quán)能多么廣泛 ,他物權(quán)人最終不享有對(duì)所有物的處分權(quán) ,因而總是受到所有權(quán)人意志的制約。這樣 ,所有權(quán)人所擁有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值就不能充分體現(xiàn)出來(lái) ,當(dāng)然也就談不上最大限度地發(fā)揮社會(huì)效益了。

關(guān)于物權(quán)法草案：贓物是否一追到底

在我國(guó)的善意取得制度中，歷來(lái)不承認(rèn)贓物可以善意取得，凡是贓物都是一追到底。有人認(rèn)為，犯罪分子偷來(lái)的贓物拿到公開市場(chǎng)買賣，買受人并不知情，如果一追到底，對(duì)于買受人不公平。因此，物權(quán)法草案現(xiàn)在規(guī)定，如果是在公開市場(chǎng)或通過(guò)拍賣得到的贓物，就給予一定的保護(hù)。對(duì)此，有人提出，這在某種程度上縱容了購(gòu)買贓物的行為，不利于社會(huì)穩(wěn)定。那么—— 網(wǎng)開一面不會(huì)縱容購(gòu)買贓物十屆全國(guó)人大代表、江蘇省鹽城市檢察院副檢察長(zhǎng) 徐曉陽(yáng) 筆者認(rèn)為，物權(quán)法草案的此種規(guī)定本身不會(huì)縱容購(gòu)買贓物的行為，更不會(huì)對(duì)社會(huì)倫理和社會(huì)穩(wěn)定形成負(fù)面影響。 首先，物權(quán)法草案的此種規(guī)定是利益保護(hù)權(quán)衡選擇的結(jié)果。如果立法者從維護(hù)高度穩(wěn)定的秩序出發(fā)，自然更多地傾向于維護(hù)原所有者的權(quán)益；如果立法者著眼于維護(hù)交易安全，則更多地會(huì)側(cè)重于維護(hù)買受人的權(quán)益。其次，物權(quán)法草案的此種表述是對(duì)“民事服從刑事”原則的修正。實(shí)踐中，“民事服從刑事”的原則根深蒂固。在傳統(tǒng)的觀念中，“追贓”是刑事行為，“善意取得”是民事行為，依此邏輯，“民事”要服從“刑事”，“善意取得”要服從于“追贓”。應(yīng)當(dāng)說(shuō)這一原則具有一定的合理性，但不能絕對(duì)化；再次，物權(quán)法草案的此種表述是對(duì)原有司法規(guī)則的升格。全面地考察司法規(guī)則和法律文件，我們可以發(fā)現(xiàn)在“一追到底”與“網(wǎng)開一面”始終存在沖突和搖擺。一方面，“一追到底”作為基本原則理應(yīng)堅(jiān)持，另一方面，在“兩高”和公安部的司法解釋或聯(lián)合文件中，已經(jīng)包含了肯定善意取得的內(nèi)容。因而，物權(quán)法草案的此種表述，只是由司法解釋性規(guī)則升格為基本法條。最后，“徹底追贓”總體上在司法實(shí)踐中難以實(shí)現(xiàn)。就刑事司法的總體而言，徹底追贓尚存在相當(dāng)?shù)睦щy。 此外，正確適用物權(quán)法草案的此種規(guī)定，不會(huì)導(dǎo)致對(duì)購(gòu)買贓物行為的縱容，社會(huì)倫理和社會(huì)穩(wěn)定也不會(huì)因此遭受損害。全力追贓仍是一項(xiàng)基本司法要求，對(duì)原所有者的權(quán)益保護(hù)仍是一個(gè)基本關(guān)注點(diǎn)，善意取得是例外，在追贓司法實(shí)踐中涉及面較窄。在立法層面上，物權(quán)法草案規(guī)定的例外情形是拍賣和從公共市場(chǎng)取得，特別強(qiáng)調(diào)“具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者”的條件。在“具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者”面前，買受人不可能也不應(yīng)當(dāng)意識(shí)到交易風(fēng)險(xiǎn)，讓其承受買贓的損失，顯失公平。“具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者”違規(guī)買贓再轉(zhuǎn)手賣贓，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)此，伴隨司法實(shí)踐，需要“兩高”的司法解釋，予網(wǎng)開的“一面”以更明確嚴(yán)格的限制。在司法層面上，贓款贓物具有證據(jù)價(jià)值，全力追贓體現(xiàn)執(zhí)法為民精神。物權(quán)法草案的此種規(guī)定，沒(méi)有從根本上改變追贓的原則和要求，相反需要我們以更嚴(yán)格的精神更深入地追贓。 嚴(yán)格規(guī)定贓物善意取得的構(gòu)成要件中國(guó)政法大學(xué)教授 符啟林 我國(guó)目前還沒(méi)有專門規(guī)定善意取得制度的法律，只是在一些司法解釋性文件中有所體現(xiàn)，但對(duì)贓物是否適用善意取得制度存在著不同的態(tài)度。司法實(shí)踐和理論界對(duì)于贓物是否適用善意取得制度一直存有不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為贓物不適用該制度，否則不利于保護(hù)原所有人的所有權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，從贓物作為商品的角度講，若不適用善意取得制度，則不利于保護(hù)交易安全。 筆者贊同后一種觀點(diǎn)。從民法理論上講，所有權(quán)屬于靜的安全，交易安全屬于動(dòng)的安全，前者旨在保護(hù)原所有人的權(quán)利，后者則重在保護(hù)善意第三人取得利益的行為。在無(wú)權(quán)處分財(cái)產(chǎn)中，這兩種安全往往會(huì)發(fā)生沖突。善意取得制度的目的在于維護(hù)交易安全。在廣泛的商品交易活動(dòng)中，從事交易的當(dāng)事人不可能對(duì)市場(chǎng)上交易的商品進(jìn)行逐一調(diào)查，往往無(wú)法判斷對(duì)方是否有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)。如果受讓人不知或不應(yīng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該動(dòng)產(chǎn)，而在交易后，由于無(wú)權(quán)處分行為致使交易無(wú)效，并使受讓人返還財(cái)產(chǎn)，則不僅要推翻已形成的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而且使當(dāng)事人在交換活動(dòng)時(shí)，會(huì)擔(dān)心買到的商品，今后可能要退還，從而造成當(dāng)事人存有顧慮，不敢輕易交易，不利于商品流轉(zhuǎn)，也不利于商品交換秩序的穩(wěn)定。反之，如果承認(rèn)善意買受人可以即時(shí)取得所有權(quán)，則交易當(dāng)事人就不必為交易的安全擔(dān)憂，從而能放心大膽地進(jìn)行交易，這將有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 同理，在復(fù)雜的交易活動(dòng)中，要求一般交易者判斷讓與人是否有權(quán)處分已是不易，要求他們判斷交易標(biāo)的是否是贓物則更不現(xiàn)實(shí)，要求他們承擔(dān)由此產(chǎn)生的損失也是不公平的。盡管贓物不是依原所有人的真實(shí)意思被他人占有的，但在其進(jìn)入流通領(lǐng)域后，轉(zhuǎn)讓給善意第三人時(shí)，對(duì)善意第三人來(lái)說(shuō)，該商品與其他基于原所有人的真實(shí)意思而脫離占有的物并無(wú)不同。雖然在一定程度上，善意取得制度不利于保護(hù)原所有人的利益，但兩害相權(quán)取其輕，只有完善保護(hù)交易安全的制度，才能維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)交換的正常秩序，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但同時(shí)，也要兼顧靜態(tài)安全，應(yīng)在立法中對(duì)贓物善意取得構(gòu)成要件進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)制，以達(dá)到動(dòng)態(tài)安全與靜態(tài)安全保護(hù)的平衡。 讀者發(fā)言贓物應(yīng)該一追到底 汪家闊（河南信陽(yáng)） 徹底追贓有利于保護(hù)刑事受害人的權(quán)益，在我國(guó)市場(chǎng)交易秩序尚不規(guī)范的情況下，如果不徹底追贓，極有可能引起鼓勵(lì)銷贓的惡果。 李寶乾（北京科技大學(xué)） 因?yàn)橼E物作為一種特殊的財(cái)物，對(duì)于受害人和司法機(jī)關(guān)都有著重要的意義。如果不允許一追到底的話，這對(duì)于受害人是不公平的。另外，贓物也是司法機(jī)關(guān)認(rèn)定犯罪的重要證據(jù)，有時(shí)甚至可能是最關(guān)鍵的證據(jù)，因此，對(duì)于贓物應(yīng)該一追到底。 劉志華（江蘇南通） 如果要在追繳贓物時(shí)適用“善意取得”理論，就必須有完善的物權(quán)法“善意取得”規(guī)定，否則就很有可能導(dǎo)致有些人利用“善意取得”進(jìn)行贓物交易，使非法利益正當(dāng)化。而我國(guó)目前的“善意取得”的相關(guān)規(guī)定卻不完善，所以不要輕易否定一追到底的做法。 贓物不能一追到底 胡傳仁（河南潢川） 首先，我國(guó)雖沒(méi)有專門制定善意取得制度的法律，但從一些司法解釋性文件中可看出對(duì)善意購(gòu)買贓物者的利益給予保護(hù)的精神。其次，實(shí)踐中，司法機(jī)關(guān)往往注重對(duì)贓款贓物的追繳而忽視了對(duì)善意購(gòu)買贓物者利益的法律保護(hù)，此舉不僅破壞了交易的安全，而且不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康有序地發(fā)展，也容易出現(xiàn)違法辦案、執(zhí)法不公的情形，影響警民關(guān)系。 張貴才（山東費(fèi)縣） 只要是善意依法取得的財(cái)產(chǎn)，無(wú)論財(cái)產(chǎn)先前的性質(zhì)如何，都應(yīng)當(dāng)平等保護(hù)。被害人可以通過(guò)刑事附帶民事訴訟，或者單獨(dú)請(qǐng)求賠償經(jīng)濟(jì)損失，以維護(hù)自身權(quán)益，沒(méi)有必要在已經(jīng)通過(guò)合法形式進(jìn)行交易的“贓物”問(wèn)題上糾纏不休。 胡偉（江西樂(lè)安） 財(cái)物被盜、搶，不能及時(shí)追回歸還給所有權(quán)人，從某方面說(shuō)明了國(guó)家對(duì)犯罪的打擊力度不夠、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)辦案效率不高。因此，國(guó)家應(yīng)對(duì)被盜、搶的財(cái)物的公民給予一定的救濟(jì)，而不應(yīng)對(duì)善意取得的財(cái)物一追到底。 夏思揚(yáng)（重慶綦江） 筆者認(rèn)為，對(duì)于善意取得的普通贓物或種類物不能一追到底。但是，對(duì)于特定物或特別物，如結(jié)婚紀(jì)念物、信物、祖?zhèn)髡鋵毜鹊龋灰缓θ颂岢鲆蛔返降椎模鸵坊亍?/p>

物權(quán)法修改過(guò)幾次

自一九九三年就開始起草，歷經(jīng)多方征求意見，草案幾經(jīng)修改，由全國(guó)人大常委會(huì)審議了七次，從而創(chuàng)下我國(guó)立法史上的紀(jì)錄。二零零七年三月十六日在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上，經(jīng)過(guò)七次審議后的物權(quán)法草案，在廣泛征求意見之后進(jìn)行審議表決，終獲通過(guò)。物權(quán)法是一部明確物的歸屬，保護(hù)物權(quán)充分發(fā)揮物的效用，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，關(guān)系人民群眾切身利益的民事基本法律。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（于2021年1月1日失效）

第三條國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。

第四條國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第五條物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。

第六條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

第七條物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第八條其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。

物權(quán)法的主要內(nèi)容有哪些？

物權(quán)法的基本內(nèi)容

物權(quán)法是民法典的基本內(nèi)容之一，是民法典最重要的部分之一，是民法典關(guān)于財(cái)產(chǎn)歸屬和利用的法律制度。

物權(quán)法的基本內(nèi)容是以下幾個(gè)部分：

第一部分，規(guī)定物權(quán)法的總則，就是物權(quán)法的一般性問(wèn)題，對(duì)物權(quán)法的基本問(wèn)題做出基礎(chǔ)性的規(guī)定。在物權(quán)法草案中，集中規(guī)定的是這樣的問(wèn)題：一是物權(quán)法的基本原則，二是物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，三是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。這里的核心問(wèn)題是物權(quán)變動(dòng)規(guī)則問(wèn)題。這是學(xué)者爭(zhēng)論最大的問(wèn)題，也請(qǐng)同學(xué)們注意研究。

第二部分，規(guī)定的是所有權(quán)，對(duì)所有權(quán)問(wèn)題做出具體規(guī)定。這一部分主要解決的是財(cái)產(chǎn)的歸屬問(wèn)題，當(dāng)然也有利用的問(wèn)題。按照物權(quán)法草案的規(guī)定，規(guī)定了三種所有權(quán)，然后規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系和共有，最后規(guī)定所有權(quán)取得的特別規(guī)定，其中規(guī)定了善意取得等制度。這里爭(zhēng)論最大的就是所有權(quán)類型的“三分法”問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題也請(qǐng)同學(xué)們注意研究。

第三部分，就是用益物權(quán)，這一部分主要規(guī)定的是財(cái)產(chǎn)的利用問(wèn)題，是合法利用他人的財(cái)產(chǎn)創(chuàng)造財(cái)富，即在他人所有的財(cái)產(chǎn)上，設(shè)立財(cái)產(chǎn)用益的權(quán)利。草案規(guī)定的用益物權(quán)是：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，鄰地利用權(quán)，典權(quán)，居住權(quán)，以及特許物權(quán)。

第四部分，規(guī)定的是擔(dān)保物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)也是財(cái)產(chǎn)的利用問(wèn)題，但是與用益物權(quán)相比較，利用的方式不同，方法也不同，主要是利用財(cái)產(chǎn)對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。這一部分規(guī)定的基本內(nèi)容是抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)和讓與擔(dān)保。專家認(rèn)為，還應(yīng)當(dāng)規(guī)定優(yōu)先權(quán)，發(fā)揮這種優(yōu)先權(quán)的擔(dān)保作用。

第五部分，也是最后的部分，就是占有問(wèn)題，對(duì)占有這種事實(shí)狀態(tài)做出法律規(guī)定。