《民法典》｜新增“居住權”登記，保障居者有其房

十三屆全國人大三次會議5月28日表決通過了《中華人民共和國民法典》，6月1日，新華社授權全文播發這部法律，宣告“民法典時代”正式到來。

民法典共7編、1260條，各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任和附則，自2021年1月1日起施行，婚姻法、繼承法、民法通則、收養法、擔保法、合同法、物權法、侵權責任法、民法總則同時廢止。

新華社文章指出，民法典是新中國第一部以法典命名的法律，開創了我國法典編纂立法的先河，具有里程碑意義。

那么民法典時代，關于房地產行業的問題有何亮點，又將帶來哪些影響呢？

此次《民法典》在用益物權中新增加了一種類型——居住權。學界觀點認為，居住權的設立以人為本，保障“居者有其房”。

《民法典》第三百六十六條明確，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條，設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

第三百六十八條，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條，居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

第三百七十一條，以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

中國政法大學教授朱巍提到，此次民法典在用益物權中新增加了一種類型——居住權。“居住權屬于用益物權中新增加的一個權力，這一權力不能繼承不能轉讓，且不收費，但需要登記。”

“居住權的提出并非首次。2007年物權法討論時，著名法學家、中國政法大學前校長江平就提到過居住權。這次借助民法典編纂，把居住權規定到物權編里，主要目的是保障‘居者有其房’。”朱巍說道。

朱巍認為，居住權的設立有助于經濟社會的發展，在不轉移所有權的情況之下，強調其用益物權，這對于民事財產領域是一種多方處置的方式；另外，居住權將用益物權的類型多元化，在所有權、財產權實際并未轉移的情況下，僅是用益物權的轉移。此外，民法典規定，設立居住權的住宅不得出租，這也就是說用益權人也不能利用住宅獲得收益，因此居住權是一種受限制的權利，但又能夠使得“居者有其屋”。

中國人民大學商法研究所所長劉俊海指出，“居住權的設立出發點是以人為本，包括一些保姆在雇主家干活，老了回農村沒有房子住了怎么辦的問題，就可以在主人家里住，以此增強居住者的安全感。”

中央財經大學教授、法學院院長尹飛表示，《民法典》中明確居住權主要是實現“物盡其用”，強化實際居住人的權利效力。通過多層次的房屋產權結構滿足人民群眾的居住需要。同時居住權還可以適用于“企業引進人才”。比如北上廣深的房價很貴，但企業引進人才需要有住房需求，通過居住權可以保障其居住需求。

不過，蘇州大學王健法學院教授、副院長程雪陽也指出，設立居住權后，可能會對房屋所有權交易有一定的影響，因為即使房屋賣了，居住權人還可以繼續居住。

2020民法典有哪些改動？

民法典的改動太大了。

如今，我國社會經濟形態發生巨大變化，人們的生產生活方式也發生了改變。互聯網經濟的發展，使得法律制度必須與時俱進，實現經濟發展與法律體系之間的契合。

民法典合同編是合同領域的基本法，合同是民事、商事活動領域中基本的法律行為形式。而民法典的合同編草案的編纂，充分考慮到了當前經濟生活的新變化，民法典合同編將為這些新需求、新方式、新生活提供明確的法律規定。

民法典草案共1260條，其中合同編有525條，占比近一半。此次民法典編纂的合同編中，有很多內容都和老百姓密切相關，比如禁止高利貸、明確電子合同訂立規則等等。下面分享一下民法典合同編中出現的新規定。

詳情可見：

民法典合同編草案中出現的新規定，與你的生活息息相關哦！

2021民法典新規，該如何正確的解讀？

2021年民法典新規新鮮出爐，應該這樣解讀民法典，它是社會生活的百科全書，蘊含了之前運行婚姻法，合同法，集萬物于一身的法典。

一:民法典涵蓋的內容

對于《中華人民共和國民法典》的解讀，我是從幾方面解讀的，首先它全文總共1260條，涵蓋了總則編，婚姻家庭編，物權編，合同編，繼承編，人格權編，侵權責任編和附則，其次《中華人民共和國民法典》明確禁止性騷擾，明確性騷擾的認定標準，人格權首次獨立成編，設置離婚三十日冷靜期這些也是民法典的亮點所在，最后它涵蓋內容之廣，堪稱社會生活的百科全書，使我國民事立法形成完整體系，此次十三屆全國人大三次會議表決通過《中華人民共和國民法典》，《中華人民共和國民法典》于2021.1.1起施行。

二:《中華人民共和國民法典》的亮眼之處

第一根據疫情，新增三處抗疫規定，比如監護人如果因為不可抗力因素導致無法履行監護職責，那么被監護人居住地的居民委員會，村民委員會，都要負責對被監護人的臨時生活照料救助，第二設置離婚冷靜期，這是結合當代人社會關系做出的調整，由于有部分人結婚沖動離婚也沖動導致離婚率較高，設置一個冷靜期，有利于雙方冷靜考慮。第三設置性騷擾認定標準，這是一項保護女性的標準，并且規定學校企業有義務制止和禁止性騷擾的發生。第四，禁止高利放貸，危害校內學生身心健康，第五，禁止利用信息技術盜取個人信息，最后設定見義勇為免責。這些都是《中華人民共和國民法典》的亮眼之處。不愧是我國社會生活的百科全書。

民法典修改內容

法律分析：民法典的頒布，為立法、執法、司法、守法等提供了基本遵循，該書旨在對此次民法典編纂過程中相對于之前的法律規定有實質修改的條文或者新規定的條文進行簡明實用的闡釋，從立法者、司法者的角度對重點條文的立法背景、立法意義、如何理解與適用等問題進行深度和有針對性的解讀，以幫助讀者快速、精準把握民法典修改的核心問題。該書由中國法學會副會長江必新組織編寫，內容權威、解讀精辟，以條文為單元，選取了此次民法典編纂過程中有重大修改和具創新性的規定進行重點解讀，完全承襲舊法或者僅出于立法嚴謹和統一考慮的文字修改不納入解讀范圍。該書共分物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編六編，共計323個條文，體例清晰、應用突出，以期為民法典出臺后在實踐中的具體適用提供指導。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第一條 為了保護民事主體的合法權益，調整民事關系，維護社會和經濟秩序，適應中國特色社會主義發展要求，弘揚社會主義核心價值觀，根據憲法，制定本法。

第二條 民法調整平等主體的自然人、法人和非法人組織之間的人身關系和財產關系。

第三條 民事主體的人身權利、財產權利以及其他合法權益受法律保護，任何組織或者個人不得侵犯。

中國首部民法典來了，這些房地產問題被重點提及

5月28日下午，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》。這部法律自2021年1月1日起施行。

民法典是新中國歷史上第一部法典化的法律。現行的婚姻法、繼承法、民法通則、收養法、擔保法、合同法、物權法、侵權責任法、民法總則等9部單行法律同時廢止，我國民事權利保護將進入法典時代。

產權到期房屋是否會被收回？如何續期？免費續期，還是要補繳土地出讓金？居住權將如何改變老年人的生活？小區里電梯廣告收益歸誰？在《民法典》這1260條內容中，有哪些房地產相關問題，會對我們的個人經濟生活產生哪些影響呢？

看點一：70年產權到期后怎么辦？

在我國，城市土地為國家所有，居民只有使用權而無所有權。業主對房屋本身享有無限期產權，但對房屋之下的土地只有70年不等的使用權。

此次《民法典》明確住宅土地使用權 “自動續期”，可謂一錘定音，這意味著民眾對于70年產權問題的主要擔憂已經解決。

不過，續期周期是多少年？續期的費用是多少？民法典為此留出了立法空間，有待城市房地產管理法、土地管理法等相關法律法規進一步明確。

看點二：新增“居住權”，沒有房產證也可約定永久居住！

民法典在房屋買賣、租賃方式之外，新增居住權制度。居住權是什么？這里的“居住權”主要是為了保障公租房使用者、以房養老的老人、以及其他訂立了居住權合同的居住權人權益的。

未來，“以房養老”的老人們可以設定居住權安享晚年，而無力購買房屋的群體，則能夠通過取得公租房等房屋的居住權，實現更好的住所保障。相關專家解讀，相比之下，居住權能使居住者得到更多的保障，其權利期限可不設上限，一直居住至離世為止。

看點三：小區里的電梯廣告收益歸誰？業主！

過去，小區內電梯廣告收入大部分被納入物業公司賬戶，這種情況未來將會被嚴格限制。關于電梯廣告收入，草案規定，利用業主的共有部分產生的收入，在扣除成本后歸業主所有。

那么小區共有部分產生的收益以何種形式歸業主共有？民法典合同編草案還規定，業主共有部分的經營與收益情況等事項應當以合理形式向業主公開或者向業主大會、業主委員會報告。

看點四：公維基金難啟動怎么辦？降低業主共同管理事項與表決比例。

公維基金本是小區業主為了維修養護小區內的共用設施、設備及公共區域而交納的款項。但過去幾年，業主維修電梯卻發現公維基金遲遲得不到審批，物業公司通知業主簽字啟動使用公維基金時間過長，物業公司冒充業主簽字使用公維基金，部分城市公維基金使用比例與效率低下，這些現象時有發生。

公維基金能不能動，什么時候動，如何動，業主們很是關注。

對此，民法典草案針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，并結合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了業主的建筑物區分所有權制度：一是明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。二是適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，并增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

另外，此次草案還完善了公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項的表決要求，將草案第七十三條規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數占比“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半”同意。

看點五：房東要轉租滿租期房子怎么辦？房屋承租人有優先承租權。

近年來，我國不斷發展多層次住房體系，并加大力度部署住房租賃時長，解決大城市新市民的租房問題。房地產企業和資本市場也相繼逐鹿住房租賃市場。

但是，在大城市部分地區租房緊缺的情況下，租客的利益時有得不到保障。甚至租房快到期時但卻想續租的租客，還遭遇房東各種比如漲價轉租為名的刁難，不得不得搬離。

對此，民法典為落實黨中央提出的建立租購同權住房制度的要求，保護承租人利益，增加規定房屋承租人的優先承租權。

看點六：高空拋物怎么處理？依法及時調查，查清責任人。

民法典草案的侵權責任編規定有關機關應依法及時調查，查清責任人；建筑物管理人應采取必要的安全保障措施防止此類情形的發生，未采取必要措施的，應依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。

此外，一些案例由于找不到肇事者，最后判定全樓業主和物業共同賠償，引發了很多爭議。民法典草案對此要求有關機關要查處責任人，大大減少“一人拋物、全樓買單”的情況。因為明確了物業公司責任，也會從源頭上守護好頭頂上的安全。