民法典為什么保護物業,2021年民法典物業主要負責哪些?

2022-11-28 知識大全

民法典為什么保護物業，2021年民法典物業主要負責哪些？

物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

民法典對物業管理的規定？

一、民法典關于物權法物業的最新內容

1、增設居委會為指導和協助主體

第277條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

需注意兩點：

（1）業主大會、業委會成立的條件和程序只能是法律、法規規定，也就是全國人大及其常委會、國務院、省級人大及其常委會、有立法權的市人大及其常委會才能制定，省級政府及其以下行政機關均不能加以規定。

（2）地方政府有關部門的指導和協助是法定職責，“應當”一詞在法律上的意思是必須干，不具有可選擇性。另外，居委會正式成為了法定的指導和協助單位，不再是街道辦履職的辦事單位。

2、完善業主共同決定事項表決票權比例

第278條規定，下列事項由業主共同決定：

（1）制定和修改業主大會議事規則;

（2）制定和修改管理規約；（對人的行為調控，主要不是管物）

（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（5）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（雙過半）

（6）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（兩個四分之三）

（7）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（8）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（9）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

民法典物業管理規定？

業主享有小區公共收益

《民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。像小區擋車桿上的廣告、電梯里投放的廣告、快遞柜、公共停車位等等，這些通過公共場所或者公共設施所獲得的收益，物業不能瞞著業主私自裝進自己的口袋，應該將賺來的錢發放給小區業主們。

業主可以解聘物業

《民法典》第二百八十四條規定，對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。物業的管理、工作效率、服務態度等等，與業主的生活品質有著莫大的關系，

以往業主不滿意物業時只能忍氣吞聲，生怕物業今后給自己穿小鞋，然而從2021年起，業主如果不滿意物業的服務，是可以選擇更換物業的，這將大大提升小區物業的服務水平以及人們的生活質量。不過大家還要注意的是，業主們共同決定解聘物業時，應當提前六十日以書面形式告知。

物業保護業主的人身安全和財產安全

《民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。雖然現在的小區管理都比較嚴格，外人不得隨意進出，但不免還是會有被偷被盜的事情發生，這其實多半還要歸咎于物業不作為，只要提高警惕，加強巡邏，加強監控，那么就能有效避免此類問題，業主的財產以及人身安全就能得到更好的保障。

物業不能通過斷水斷電等行為威逼業主交物業費

《民法典》第九百四十四條規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。以前很多小區物業都存在這樣的行為，業主拖欠物業費，就會通過斷水斷電等方式逼迫業主繳費，嚴重影響了業主的生活品質。

然而《民法典》一出，這些舉動都屬于違法行為，業主可以運用法律武器保護自己的合法權益。不過，業主們也不可以理直氣壯地故意拖繳物業費，否則將會面臨訴訟風險。

業主特定財產損失可以找物業保底

《民法典》第一千二百五十四條規定，禁止他人從建筑物中拋擲物品，物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止此類事件發生，未采取必要安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。比如一些小區的停車位都是露天的，停在樓下或者馬路邊上，假使樓上有住戶從窗戶往外扔東西，很容易砸到車上，給自己造成一定的損失，如果無法查明侵權人也不用擔心，最后可以找物業索要相應的賠償。

民法典物業費新規定

關于物業費的管理

根據《民法典》第二百八十二條：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

根據《民法典》第九百四十三條：物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

根據《民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

這就是說，物業公司必須公開收費標準和支出明細，并且及時向業主匯報，而物業公司利用小區共同資源獲取的利益，也必須與業主共享。如果物業公司未能完成承諾的服務要求，業主也有權拒絕繳納物業費。當然，若物業公司沒有違反任何規定，并且小區也共同決定聘用該物業公司，個別業主也無權拒絕支付物業費。