民法典房屋拆遷未過戶，老人過世房子沒過戶到自己名下？

“老人過世，房子沒有及時(shí)過戶到繼承人名下；擔(dān)心遇到拆遷時(shí)，引起賠償款分配糾紛，甚至拿不到賠償款”。

有這樣的擔(dān)心完全可以理解，畢竟不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是唯一憑證，產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人是房屋唯一合法所有權(quán)人。未過戶，意味著法理上繼承人還不是房屋的所有權(quán)人，建立在所有權(quán)基礎(chǔ)上的一些權(quán)利會(huì)受到限制：

《民法典》第240條中規(guī)定，所有權(quán)人對不動(dòng)產(chǎn)依法享有的權(quán)利有4項(xiàng)，即占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

這里尤其要著重強(qiáng)調(diào)一下“收益權(quán)”，把房屋出租賺取租金是收益權(quán)的體現(xiàn)；同時(shí)，拆遷時(shí)獲賠拆遷補(bǔ)償款也是收益權(quán)的體現(xiàn)之一。

收益權(quán)是建立在所有權(quán)的基礎(chǔ)之上的。即法理上，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)該給產(chǎn)權(quán)證上的登記人，未過戶意味著繼承人無法獲得拆遷補(bǔ)償。甚至，繼承人無權(quán)處置房產(chǎn)，沒有簽署拆遷協(xié)議的資格。

如此一來，老人過世，房子未及時(shí)過戶，繼承人就無權(quán)處置房產(chǎn)，甚至無權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償了？

其實(shí)并非如此，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，繼承并非是從“過戶”時(shí)開始的，而是從被繼承人“死亡”時(shí)開始的。說得更直白一些，被繼承人死亡之時(shí)起，繼承就開始了，“過戶”完成只不過是程序上的再次確認(rèn)。

對于上述，最高法2020年12月25日通過的《關(guān)于適用<民法典>繼承篇的解釋(一)》第一條中有明確規(guī)定：

宣告死亡的，根據(jù)民法典第四十八條規(guī)定確定的死亡日期，為繼承開始的時(shí)間。

也就是說，即便未完成過戶，但繼承從被繼承人死亡時(shí)就開始了，繼承人即便在拆遷時(shí)尚未完成過戶，也能主張拆遷款補(bǔ)償?shù)葯?quán)利。或者說，繼承從被繼承人死亡時(shí)開始，但并未明確規(guī)定繼承人必須在多長期限內(nèi)完成“過戶”流程，在未完成過戶之前，不影響歸繼承人主張房屋所有權(quán)。

綜上，遇到這種情況的時(shí)候，不用擔(dān)心拿不到拆遷款，繼承人可以作為簽訂補(bǔ)償協(xié)議和領(lǐng)取補(bǔ)償款的主體。

當(dāng)然，即便不耽誤拆遷協(xié)議的簽署和賠償款的領(lǐng)取，但實(shí)際操作中，未過戶比起已完成過戶登記的，要麻煩很多，比如：

如果已過戶完成，遇到拆遷，拿出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證明房屋歸屬就可以了，無需其他任何資料。

反之，如果未過戶，那么開發(fā)商為了避免卷入糾紛，就需要繼承人拿出能證明自己是繼承人的證據(jù)，比如遺囑；或者法定繼承情形下有多個(gè)繼承人的，需要出具與被繼承人的關(guān)系證明，放棄繼承的還要出具放棄繼承的書面協(xié)議，甚至需要做公證。材料、程序，較為繁瑣和復(fù)雜。

不僅是遇到拆遷時(shí)繁瑣，即便是日常生活中，未過戶也處處受限，比如：

把房子出租，租客要看產(chǎn)權(quán)證吧？如何證明房子是自己的？出具房產(chǎn)證的同時(shí)還要同時(shí)出具戶口本；

再就是未過戶的房產(chǎn)，處置時(shí)受限更大，比如不能出售、不能抵押、不能贈(zèng)與他人，以上都需要過戶完成后才能行使上述處置權(quán)。

因此，為了避免不必要的麻煩和糾紛，有條件盡早過戶的，一定要及時(shí)過戶。

那老人過世后留下的房屋，如何過戶呢？

簡單敘述一下，在無繼承爭議的情況下，如果有遺囑，帶著遺囑、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、繼承人身份證明、死亡證明等相關(guān)資料到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理即可；如果是法定繼承，且有多個(gè)繼承人的，比如兄弟姐妹好幾個(gè)，那么放棄繼承的要出具書面放棄繼承說明，并辦理公證，帶著公證書去過戶即可。

對于在繼承人范圍、繼承人份額上有爭議的，過戶之前先走訴訟程序，生效后的判決書或裁決書是過戶登記必不可少的材料之一。

綜上，房屋未過戶的，遇到拆遷時(shí)并不影響繼承人主張所有權(quán)、主張拆遷賠償款，因?yàn)槔^承從被繼承人死亡時(shí)就開始了，“過戶”只是形式上的再次確認(rèn)。

雖然不影響主張拆遷賠償，但畢竟不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是唯一憑證，為了避免占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)4項(xiàng)權(quán)利受阻，最好第一時(shí)間過戶。

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