民法典關(guān)于業(yè)主的試題，民法典中業(yè)主的認定標準？

《民法典》業(yè)主

權(quán)利的相關(guān)規(guī)定

通常，許多業(yè)主都只居住了房屋，對于小區(qū)的事項并不關(guān)心，甚至從成立業(yè)主委員會的時候開始，就沒有充分行使過自己的表決權(quán)。直到業(yè)主覺得小區(qū)物業(yè)管理不善，自己的合法權(quán)益受到侵害，才想起自己的業(yè)主權(quán)利。那么，就讓我們通過《中華人民共和國民法典》來認識一下自己的權(quán)利吧。

民法典第二百七十八條規(guī)定

◆下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

民法典關(guān)于表決的規(guī)定？

《民法典》第278條規(guī)定：下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

決定前款第六項至第八項規(guī)定是事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

民法典業(yè)主共同決定事項表決規(guī)定？

業(yè)主共同決定事項主要在《民法典》第二百七十八條予以規(guī)定，依據(jù)《民法典》第二百七十八條：下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2/3x1/2）

（二）制定和修改管理規(guī)約；（2/3x1/2）

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（2/3x1/2）

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（2/3x1/2）

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（2/3x1/2）

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（2/3x3/4）

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（2/3x3/4）

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（2/3x3/4）

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（2/3x1/2）

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

二、《民法典》對業(yè)主共同決定事項的影響

相較于《物業(yè)管理條例》關(guān)于業(yè)主共同決定事項的規(guī)定，《民法典》的變化主要體現(xiàn)在以下三個方面：

其一，《民法典》改變了業(yè)主共同表決的方式，有助于提高表決效率。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定，普通事項需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，重大事項需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，實踐中由于部分業(yè)主拒絕參加表決或缺乏有效聯(lián)系方式，導致業(yè)主共同決定事項無法快速形成有效決議。

《民法典》降低了需要業(yè)主共同決定事項的表決門檻，即只要“雙過2/3參與表決”即可，一般事項經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過半同意”，重大事項經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，換言之，一般事項最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3x1/2），重大事項最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3x3/4）。

其二，《民法典》將維修資金的籌集與使用相分離，大幅度降低了維修資金使用的表決門檻。維修資金的籌集需要經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙2/3同意，但維修資金的使用由原先全體業(yè)主的“雙過2/3同意”降為經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過半同意”（全體業(yè)主1/3同意）即可。

其三，《民法典》新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”須經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，有助于維護業(yè)主權(quán)益。今后，在小區(qū)公共區(qū)域設(shè)置快遞柜、廣告牌、新增停車位等須經(jīng)業(yè)主表決通過方可執(zhí)行，而此前通常由業(yè)主委員會甚至物業(yè)服務公司自行決定。

民法典對物業(yè)管理的規(guī)定？

一、民法典關(guān)于物權(quán)法物業(yè)的最新內(nèi)容

1、增設(shè)居委會為指導和協(xié)助主體

第277條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

需注意兩點：

（1）業(yè)主大會、業(yè)委會成立的條件和程序只能是法律、法規(guī)規(guī)定，也就是全國人大及其常委會、國務院、省級人大及其常委會、有立法權(quán)的市人大及其常委會才能制定，省級政府及其以下行政機關(guān)均不能加以規(guī)定。

（2）地方政府有關(guān)部門的指導和協(xié)助是法定職責，“應當”一詞在法律上的意思是必須干，不具有可選擇性。另外，居委會正式成為了法定的指導和協(xié)助單位，不再是街道辦履職的辦事單位。

2、完善業(yè)主共同決定事項表決票權(quán)比例

第278條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：

（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

（2） 制定和修改管理規(guī)約；（對人的行為調(diào)控，主要不是管物）

（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（5）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（雙過半）

（6）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（兩個四分之三）

（7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（8）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（9）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

民法典對業(yè)主身份的認定？

民法典對業(yè)主身份認定標準

第一，依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，應當認定為業(yè)主。這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。

第二，基于與建筑單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有該專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱業(yè)主。這里所稱的“人”是指依照法律規(guī)定能夠參與民事法律關(guān)系，享受民事權(quán)利和承擔民事義務的民事主體。可以具有業(yè)主身份的“人”，不僅僅限于自然人，也包括法人（企業(yè)、事業(yè)和社團）、合伙以及非法人團體，特定情況下也可能包括國家。

第三，業(yè)主的范圍不包括專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人。