物業公共區域收益如何分配？

小區的公共收益如何使用及用途

(1)用于補充專項維修資金;

(2)通過業主大會全體業主投票決定，可以用于：

①維修、更新、改造、增設共用設施設備;

②業主公益活動的開展;

③業主委員會、業主監事會的工作經費和補貼;

④邀請第三方對業主委員會的工作經費和經營性收益進行審核所需費用;

⑤業主大會議事規則約定的其他事項。

《民法典》二百八十二條關于共有部分收入歸屬的規定，“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有”。

也就是說，小區共有部分的收益扣除合理成本后，應該歸屬于全體業主。

小區公共收益包括：

占用小區屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位收益。

公共區域內租賃攤位租金、攤位費、入場費和場地費等收益。

公共區域的廣告收益，如電梯間廣告、樓道廣告、戶外廣告等收益。

民典法對物業收費的規定有哪些？

在房子交付之前，都會由開發商代理物業，也就是所謂的“前期物業服務合同”，此次《民法典》明確規定，“前期物業服務合同” 對業主具有法律約束力，同時，在后期交付使用過程中，為確保物業的服務質量，《民法典》規定，物業不得將其應該提供的服務轉委托給第三人，或者是通過分解后分別委托給第三人。而對于物業公共部分的收益，更是有了明確的規定，要求物業應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

在關于物業費方面，業主不能以未接受或者無需接受為借口拒交物業費。但是，前提是物業必須照約定和有關規定提供服務。按期公布各項支出、收入恰恰是《民法典》中“物業合同”的規定部分，因此，假使物業沒有向業主公布這些，業主在2021年1月1日以后，有權拒交物業費。

在《民法典》內，也明確地指出，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費

對于換物業的，《民典法》要求新的物業公司來了以后，原物業公司應當退出物業服務區域，并將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還，同時配合新物業做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況；對于新的物業沒有來的，物業服務人應當繼續處理物業服務事項（可以請求業主支付該期間的物業費）

民法典中物業服務合同規定：物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付其物業費的合同。物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

民法典第九百四十四條規定：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

此外，民法典還對小區共有財產的處理問題給出確切答案。根據民法典第二百八十二條規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。也就是說，物業利用電梯廣告、公共停車位收取的廣告收入，剔除經營成本，剩余歸業主所有，業主可以平均分配或者共同用于小區建設。

小區有哪些公共收益？你覺得該如何使用并分配？

在法典生效之前，再討論一下“公共收益”這個熱點問題。

所謂“公共收益”，通俗的說，就是利用小區公共部分進行經營后，掙到的錢。

那么哪些部分才是公共部分呢？《民法典》在這個問題上，基本沿用了原《物權法》的相關界定，可以概括為如下表述：

區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施、物業服務用房屬于業主共有（除城鎮公共道路、綠地以及明示屬于個人的除外）。

由此，公共收益的范圍就非常廣了：

廣告類：指利用電梯、門閘道閘、多媒體電視、滾屏燈箱、樓房墻體等其他公共區域做的廣告；停車類：利用道路劃出的車位，以及業主專有的停車場車位收益；

其他還有：門面、攤位收益；球場、會所、游泳池、活動室等經營收入；寬帶、通信運營管理費；自動售貨機、售水機、快遞柜、生鮮柜的占地費；物業管理用房及配套用房的房租等等。

那么這個錢應該怎么分？《民法典》第二百八十二條的原則規定是：

建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

那么這個錢應該怎么用？這個就比較復雜了：

法典之前，一般主要是補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用；

近年來，許多小區將收益以紅包形式返還業主，這個事情還是引起了較大爭議。

目前來看，某些地區，例如深圳，就以地方立法的形式，明確規定了：

業主大會不得決定向業主分配共有資金的收益。

也就是說，應該把這塊錢盡量補充進維修資金，作為小區的“養老金”。

民法典關于物業管理的規定有哪些？

在房子交付之前，都會由開發商代理物業，也就是所謂的“前期物業服務合同”，此次《民法典》明確規定，“前期物業服務合同” 對業主具有法律約束力，同時，在后期交付使用過程中，為確保物業的服務質量，《民法典》規定，物業不得將其應該提供的服務轉委托給第三人，或者是通過分解后分別委托給第三人。而對于物業公共部分的收益，更是有了明確的規定，要求物業應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

在關于物業費方面，業主不能以未接受或者無需接受為借口拒交物業費。但是，前提是物業必須照約定和有關規定提供服務。按期公布各項支出、收入恰恰是《民法典》中“物業合同”的規定部分，因此，假使物業沒有向業主公布這些，業主在2021年1月1日以后，有權拒交物業費。

在《民法典》內，也明確地指出，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費

對于換物業的，《民典法》要求新的物業公司來了以后，原物業公司應當退出物業服務區域，并將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還，同時配合新物業做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況；對于新的物業沒有來的，物業服務人應當繼續處理物業服務事項（可以請求業主支付該期間的物業費）

民法典中物業服務合同規定：物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付其物業費的合同。物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

民法典第九百四十四條規定：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

此外，民法典還對小區共有財產的處理問題給出確切答案。根據民法典第二百八十二條規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。也就是說，物業利用電梯廣告、公共停車位收取的廣告收入，剔除經營成本，剩余歸業主所有，業主可以平均分配或者共同用于小區建設

新民法典關于小區公共收益的使用？

利用物業共用部分獲取的收益(包括前期物管理期間的收益)，歸共同擁有該物業的業主所有。

小區公共道路或場地停放車輛的停車費、利用小區公共區域獲取廣告費如廣告宣傳欄產生的收益、小區內公共建筑如按規定出租業主共有的管理用房、活動房產生的收益等歸全體業主所有。

利用共用部分物業、設施獲取廣告費、出租費、殘值等獲取的收益，歸部分業主所有。例如小區有二幢或二幢以上房屋時，某幢房屋產生的電梯廣告費，歸該幢房屋業主共同擁有。