婚前房產(chǎn)在婚后置換新房，是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

婚前購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，婚后出售變現(xiàn)，然后房款用于置換新房，是否就變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)了呢？

最近幾年，隨著生育政策的連續(xù)調(diào)整，不少家庭都有置換新房的需求，比如隨著孩子的降生，兩居室換三居室、三居室換四居室。

都說(shuō)現(xiàn)在結(jié)婚的三大件是“房子、車(chē)子、票子”，對(duì)于男方來(lái)說(shuō)，婚前自己或者父母為其購(gòu)置房產(chǎn)的現(xiàn)象很常見(jiàn)，而按照《民法典》相關(guān)規(guī)定，婚前全款買(mǎi)的房子，屬于夫或妻一方財(cái)產(chǎn)，不在夫妻共同財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)。

那么倘若婚后把婚前購(gòu)置的房產(chǎn)出售掉，獲得的賣(mài)房款用于置換新房，這套“改善性住房”是否就變成了“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”呢？

關(guān)于這一問(wèn)題，很難有特定的答案，實(shí)際上要參考是否引入了外部資金、是否是全款、是否登記在兩人名下、投資還是自住等多個(gè)因素；下面就具體問(wèn)題具體分析：

第一種情況，新房購(gòu)房款來(lái)自于婚前房產(chǎn)變現(xiàn)，且只登記在自己名下；

這種情況說(shuō)的是，新房是全款購(gòu)買(mǎi)的，且全部購(gòu)房款來(lái)自于婚前房產(chǎn)變現(xiàn)，新房仍登記在自己一人名下。

首先大家要明白一點(diǎn)，婚前房產(chǎn)出售變現(xiàn)后的房款，仍然屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范疇，因?yàn)橹皇切问缴习l(fā)生了變化，而歸屬不因財(cái)產(chǎn)形式的變化而變化。

此種情況下，因?yàn)樾路康馁?gòu)房款全部來(lái)自于婚前財(cái)產(chǎn)，且只登記在自己名下，那么新房依然屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范疇，而不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)；一旦離婚，另一方是無(wú)權(quán)分配該房產(chǎn)的。

第二種情況，新房購(gòu)房款來(lái)自于婚前房產(chǎn)變現(xiàn)，但登記在兩人名下；

該種情況下，新房性質(zhì)發(fā)生了變化，婚前財(cái)產(chǎn)變成了婚后財(cái)產(chǎn)，為什么呢？

雖然新房購(gòu)房款是一方財(cái)產(chǎn)，但把另一方也登記在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上，法律上這種行為可以認(rèn)定為“贈(zèng)與”。

既然“贈(zèng)與”了，那么房子就屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)了，若離婚，該套房產(chǎn)按照雙方各自的占比進(jìn)行分配，沒(méi)有特別約定的，夫妻各得50%。

第三種情況，新房購(gòu)房款部分來(lái)自于舊房變現(xiàn)，同時(shí)引入了外部購(gòu)房款，或者“按揭”；

絕大多數(shù)情況下，但凡是“改善性住房”，舊房變現(xiàn)的房款很難實(shí)現(xiàn)全款買(mǎi)新房，此時(shí)就需要引入一部分夫妻共同收入或按揭買(mǎi)房。

該種情況下，無(wú)論房子登記在誰(shuí)的名下，或者同時(shí)登記兩人，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范疇；同時(shí)無(wú)論是借錢(qián)還是按揭，債務(wù)也是夫妻共同債務(wù)的范疇。

倘若離婚，那么另一方就可以主張分配該套房產(chǎn)；而需要注意的是，雖然認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但在分配時(shí)仍然會(huì)考慮出資較多的一方，一般先剝離出舊房房款，剩余的部分再在夫妻間進(jìn)行分配。

以上就是三種不同的情況，由此可以看出，只有在“全款買(mǎi)新房，且全部購(gòu)房款來(lái)自于婚前房產(chǎn)變現(xiàn)，以及只登記在一人名下”的情形下，新房的歸屬才沒(méi)有發(fā)生變化，即仍然屬于婚前財(cái)產(chǎn)的范疇。否則，無(wú)論是加上了另一方的名字，還是引入了外部資金、夫妻共同財(cái)產(chǎn)、按揭買(mǎi)房，都會(huì)由婚前財(cái)產(chǎn)變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這是需要注意的地方。

特殊情況下，雖然房子歸屬不會(huì)發(fā)生變化，但另一方可以主張房子的投資收益：

這里需要著重說(shuō)明一點(diǎn)，房子既有投資的價(jià)值，又有自住的屬性。

以上文第一種情況為例，雖然新房仍然屬于夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，但倘若該套新房不是用來(lái)自住，而是用來(lái)投資，比如購(gòu)買(mǎi)投資式酒店公寓或者商鋪，那么后期就會(huì)產(chǎn)生投資收益。

而按照《民法典》的相關(guān)規(guī)定：

夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

也就是說(shuō)，房子所有權(quán)仍歸夫妻一方所有，但是所獲取的租金等收益，夫妻另一方是可以主張一半的。

另外，說(shuō)到收益問(wèn)題，就不得不說(shuō)一點(diǎn)，倘若新房購(gòu)買(mǎi)時(shí)，目的是為了自住，后期房產(chǎn)隨著大環(huán)境而升值了，那么升值部分并非“投資收益”，而是“自然增值”，這部分的“自然增值”，另一方是無(wú)權(quán)主張的。

反之，倘若購(gòu)買(mǎi)新房本身出發(fā)點(diǎn)就是為了升值，比如一些炒房客，那么升值部分就屬于“投資收益”，另一方就可以主張一半的收益份額。

綜上，婚前房產(chǎn)在婚后置換新房，同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件的“第一種情況”下，歸屬是沒(méi)有發(fā)生改變的，產(chǎn)權(quán)仍歸一方100%所有；但倘若新房是用來(lái)投資，投資收益部分，另一方可以主張一半。

除了“第一種情況”，把另一方的名字登記在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上，或者按揭購(gòu)房、借錢(qián)購(gòu)房、用一半夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)房，這些情況下房子的歸屬均發(fā)生了變化，從婚前財(cái)產(chǎn)變成了夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

對(duì)此，大家怎么看？歡迎留言交流；

碼字不易，給點(diǎn)個(gè)贊、點(diǎn)個(gè)關(guān)注吧。

婚前買(mǎi)房，婚后置換房子，屬于夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)嗎？

這個(gè)問(wèn)題在實(shí)踐中處理方式不盡相同，但從法理上看，如果婚后置換的房子完全是婚前一方房子所轉(zhuǎn)化而來(lái)，沒(méi)有添加另一方的財(cái)產(chǎn)或者共同財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)該依舊屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

婚前買(mǎi)的房婚后換購(gòu)新房怎么算？

婚前買(mǎi)的房婚后換新房怎么算？

答案是婚前買(mǎi)的房婚后換房那公房產(chǎn)歸男女雙方共同所有。因?yàn)榛楹筘?cái)產(chǎn)都屬雙方所有。至于婚前買(mǎi)的房的所屬產(chǎn)權(quán)由干后來(lái)?yè)Q新房了也一筆勾銷(xiāo)，除非兩人不在一起婚后換房有私下協(xié)議才按協(xié)議刅理，如繼續(xù)沒(méi)分開(kāi)那么房產(chǎn)權(quán)就歸雙方共同擁有，何必分得太清沒(méi)意義的。