不動產售后回租法律法規？

售后包租是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式，如產權式酒店、產權式公寓、產權式商鋪等。

這種售后包租，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪銷售形式，所涉及的相關政策包括以下兩方面。

房地產開發商應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。《財政部、國家稅務總局關于房地產開發企業從事“購房回租”等經營活動征收營業稅問題的批復》(國稅函〔1999〕144號)房地產開發公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經營活動即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者，根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

這里應予以指出的是在計征銷售不動產營業稅時不得扣除支付給購房者的租金。 投資者應繳納營業稅及個人所得稅。《國家稅務總局關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》(國稅函〔2006〕478號)規定，酒店產權式經營業主在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權并未歸屬新的經濟實體，業主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入。

根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照“服務業——租賃業”繳納營業稅，按照財產租賃所得項目繳納個人所得稅。這里應予以明確的是對分紅收入不能按“利息、股息、紅利”所得納稅。

商鋪包租違反哪些法律法規？

《商品房銷售管理辦法》規定房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 已竣工的沒有禁止性規定，但最高人民法院公布了《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，解釋中規定不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的按非法吸收公共存款罪定罪量刑

期房返租的法律支持？

一、關于房屋買賣中關于返租的規定

“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產開發企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。

建設部只是明令預售的商業項目不能返租，因此大確權(“大確權”是指在商品房買賣中，房地產開發企業已按規定辦理了樓盤初始確權登記，領取《房地產權屬證明書》，確認該樓盤的權屬人是該房地產開發商。后的現樓商鋪，或者是已經有了房產證的商鋪售后返租并不算是違規。

不過，該負責人強調，如果這些商鋪由二手大業主買下再分拆銷售也屬于二手買賣，需要進行二手網簽，這樣也才能更好保障買家的利益;而已經抵押的商鋪則必須由開發商涂銷抵押后才能交易，買家下定金簽認購書時要注明一定期限內開發商不辦理涂銷抵押可退鋪的內容。

對于一手商業項目的“變相返租”———商鋪價格給出大的優惠折扣，但要求項目前幾年由開發商統一經營的銷售方式，該負責人也表示，因為這些項目并沒有承諾每月或每年返還租金，因此也不算違規。但投資者也要謹慎入市，自行承擔投資風險。

二、“售后返租”的法律屬性

1、“售后返租”的法律關系。所謂售后返租，也叫售后包租、售后承租，是指房地產開發商在銷售商品房給購房者的同時，與購房者簽訂該房的租賃合同。在租賃合同中，開發商承諾在購房若干年后給予購房者固定租金，購房者所購房屋由開發商在一定期限內承租或者代為出租給另外的公司或個人用于商業經營的一種特殊銷售方式。據此，售后返租存在三種法律關系，一是開發商與小業主之間商品房買賣法律關系，二是開發商與小業主之間的房屋租賃法律關系，三是開發商與經營戶之間的房屋租賃法律關系。

2、關于“售后返租”的法律規定。目前，沒有一部法律或司法解釋對售后返租問題作出專門規定，僅在國家部委的規章中有所體現。

(1)建設部2001年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定“房地產開發企業不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。”此條規定是禁止未竣工的商品房售后包租(當時是針對海南房產泡沫作出，禁止以未建成的項目對外許以高回報來銷售)，但已竣工的商品房顯然不在此限。

(2)國家工商行政管理局在1998年12月3日發布的《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”

3、“售后返租”性質界定。售后返租包括兩種情形，一種是現房銷售的售后返租，另一種是期房銷售的售后返租。后一種情況是違規的，前一種是合法的。在合法狀態下界定“售后返租”其實就是三種法律關系的疊加，是三種正常的民事法律關系。但是，實踐中有的開發商以高回報為誘餌，盲目抬高房價，誘使購房人購買，將“售后返租”演變為變相融資，性質發生了根本改變，因而引起監管部門的高度重視。