民法典278條的案例？

近日，成都地區首例“電梯加裝”相鄰關系糾紛案宣判，小區高層住戶的訴求獲得了法院支持，一樓住戶應當予以配合。

加裝電梯為何不需要所有人同意，而受損者利益也應給予考慮。這是因為加裝電梯是眾益項目，并不屬于法定的“公共利益”項目。政府推動實事工程，對每部電梯進行補貼，屬于給付行政，但并不因此使其具有“公共利益優先”性質，仍然必須在業主協商的框架內解決。

城市更新中的舊住房拆除重建，建成之后，業主可以回遷，這是否也屬于眾益項目呢？是否適用加裝電梯的法理呢？

成都首例判決，解決了部分問題

成都地區首例“電梯加裝”相鄰關系糾紛案宣判：成都市溫江區白馬廟街2號小區高層住戶的訴求獲得了法院支持。電梯加裝行為合法有效，一樓住戶應當予以配合。

判決理由至為簡單：涉案樓宇加裝電梯事項已獲專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上業主同意，加裝電梯事項亦在小區里公示，即便一樓兩被告除外，也達到了兩個“三分之二以上”的要求。

很顯然，法院援引的是我國《民法典》第278條：業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。法典接著規定，重大事項應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。一般事項則經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

簡言之，民法典確定的是“算人頭又算面積”規則：首先，以兩個“三分之二”作為業主大會有效召開的前提。其次，重大事項以兩個“四分之三”以上同意視為通過，一般事項以兩個“二分之一”以上同意視為通過?？傮w折算下來，重大事項以專有總面積及業主總人數的“二分之一”以上同意視為通過，一般事項以專有總面積及業主總人數的“三分之一”以上同意視為通過。第三，關于“重大事項”，民法典采取的是列舉加兜底的方式，即籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，均屬于重大事項，同時民法典設定了“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”作為兜底條款。

加裝電梯，應屬“改建（準確地說，屬于新建）建筑物附屬設施”，屬于重大事項，應當三分之二以上出席，出席者四分之三以上通過，方能有效實施。成都一案中，只有一樓兩戶業主反對，加裝電梯的有效性，當無問題。

民法典278條司法解釋？

民法典278條規定：

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

關于本條當中“參與表決”的理解，目前民法典尚未出臺對應的司法解釋，目前至少有兩種理解：一是投票表決才算參與表決，未投票不算參與表決；二是表決票送達后，無論是否投票都算參與表決。

對應第一種理解，投票表決才算參與表決，業主大會的召開門檻是比《物權法》提高了，這不符合《民法典》立法原意，民法典關于業主大會這部分的修改，本意是降低業主大會召開難度，沒有理由提高門檻。

對應第二種理解，表決票送達，即算參與表決，似乎更符合《民法典》立法原意。

民法典對物業公司有哪些規定？

（一）對于業主共同決定的事項及表決規則的修改

《民法典》第278條第1款在《物權法》第 76 條規定的基礎上，增加了一個事項，即“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”。在建筑物區分所有權中，業主對共有部分享有共有和共同管理的權利，共有部分使用的具體內容事關業主的共同利益，因此，如何使用應由業主共同決定。

在表決規則上，《物權法》第76條采取了“人數加面積”的表決辦法，并區分兩種情形分別確定表決規則：決定“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二上的業主同意；而對于決定“制定和修改業主大會議事規則”、“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約”、“選舉業主委員會或者更換業主委員會成員”、“選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人”以及“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，應當經專有部分占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數的業主同意。在物業管理實際中，《物權法》對業主共同決定事項相對嚴苛的表決規則導致業主之間對于相應事項難以作出決定，對物業管理產生了一定的影響。

對此，《民法典》第 278 條第 2 款雖然仍采取“人數加面積”的表決辦法，但對計算方式作了改變，具體為：

1、需滿足參與表決的比例要求

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。這里的前一個“三分之二”，是指“專有部分面積占比”，其計算基數為所有業主的專有部分面積之和，而不再是建筑物總面積；后一個“三分之二”，是指“人數占比”，其計算基數是專有部分面積占比三分之二以上的業主，而不再是業主的總人數。這樣的規定，同樣有利于業主行使表決權。可見，只要滿足以上兩個 “三分之二”的要求，就可以對共同決定事項進行表決。民法典物權編對業主共同決定事項，不僅對兩個“三分之二”的計算方式進行了修改，而且將“業主同意”修改為“業主參與表決”。

2、需達到業主同意的比例要求

（1）對業主決定“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”、“改建或重建建筑物及其附屬設施”、“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。這里的兩個“四分之三”的計算基數也不再是建筑物總面積和業主總人數，而是“專有部分面積”和“參與表決人數”，相對降低了表決的難度。

（2）對業主決定的其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。這里的兩個“過半數”的計算基數也是“專有部分面積”和“參與表決人數”。應當注意的是，《民法典》區分建筑物及其附屬設施維修資金的使用、籌集情形，分別適用不同的表決規則，即籌集維修資金需達到兩個“四分之三”，而使用維修資金則滿足兩個“過半數”即可。

通過前述分析，從表決要求通過的業主人數和專有部分面積的比例來看，《民法典》的表決規則看似比《物權法》的標準降低了，但在實際操作中仍然可能存在會增加業主表決難度及復雜程度的可能，原因就是在同意比例的前提下增加了“參與表決”的比例要求。實際操作中，出現頻率較高的需由業主決定的如“物業費標準調整”及“選聘/續聘物業服務公司、籌集/使用維修資金”等，具體征集業主意見的過程中，業主的積極性相對較低甚至存在抵觸情緒，往往漠視或拒不表態，此種情形“不表態視為同意”或“不表態視為同意大多數業主意見”的規則已經沒有適用空間，如果參與表決的業主未達到雙三分之二，即第一個層面的比例要求就不滿足，那第二個層面能有多少比例業主同意就失去了意義。

（二）增加物業服務人后合同義務的規定

《民法典》第947條第2款規定，物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前90日書面通知業主或業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。第950條規定，物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主交付該期間的物業費。

實操中，物業服務合同終止后或新物業接管之前的物業管理往往處于兩不管狀態，對原物業企業而言，新物業接管前如其繼續提供物業服務則不僅存在物業費得不到支持甚至還會被業主誤解為“拒不撤場”，當然也不排除一些物業企業以到期直接撤場為由倒逼業主簽署合同或調整物業費等操作?！睹穹ǖ洹访鞔_該種情形下物業服務人的后合同義務，同時也賦予物業服務企業的物業費請求權，意在防止物業服務中斷，是對業主和物業管理企業雙方權益的保護。同時，明確了物業服務人不同意續聘時的通知義務，使得物業服務到期時雙方的操作更加規范且有法可依，是本次修訂的另一大亮點。

（三）關于業主對物業服務合同的任意解除權

《民法典》第946條規定，業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘，應當提前60日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依照前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。第948條規定，物業服務期限屆滿后，業主沒有依法做出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前60日書面通知對方。

各市規定舊樓加電梯套用民法典第278條表決執行法律需規定嗎？

各省市有關部門就舊樓加電梯之事，均出文件專門規定：單元業主申請加電梯要套用民法典第278條（七）項表決，由雙2/3業主表決，同意業主達到雙3/4即為表決通過。

其中有幾個問題待探討：

一是，辦某件民事，本應自然依照法律或法規操作；而加電梯申請之民事，各省市為何要在文件中專門規定套用民法典第278條（七）項？且該項律文與加電梯在表面文字內容上，幾乎無關聯，令許多人不解或持異意，又一直不見最高法院的解釋。

二是，民事如何執行或對號適用哪條法律，是很自然的操作。如當事各方有異意，還可申訴、申辯及商討，根本無須由地方相關部門行文專門規定：哪類民事套用哪條法律。而操作中更有專業法庭和專業律師協助與督辦，為什么各省市都行文專門規定加電梯要套用民法典第278條（七）表決呢？豈不是有條件的限制執行？是法律大還是地方規定大？《國家立法法》也無此條文，豈不涉嫌主從顛倒嗎？

三是，加電梯事關民私法，應完全依民法典私法操作；如有法律空白，也應由司法部門依法審判處理，各省市任何規定都無權干涉或法外專門規定限制。

四是，涉及民事私有財產，應遵守憲法及民法典總則，必須堅守平等、公平、公正、自愿，不可違背公序良俗。少數服從多數的筒單原則，不可無法律根據的亂套用。以多數人的利益去否決少數人的權利，是無法律依據的違法行為。

五是，加電梯既然許可自愿參加，妨礙私宅環境反對戶就可依法否決。加電梯建筑面積不能進行不動產登記，又是可分割的共同共有物權，不是小區全體業主或單元全體業主的不可分割的共同共有物權，卻建在單元大門前，遮光擋風，妨礙消防，違背公序良俗，不具備合法建筑的所有屬性。各省市至今都無有文件明確加電梯是改建，卻按改建套用法律，可見法律尚無有完美解釋。

民法典對車位管理費的規定？

民法典小區停車服務費的規定是什么？停車位能否允許外來車輛停車？

這樣一個問題可能困擾很多人許久，其實我們要考察停車費的性質，小區停車費的性質一般分為兩種，一種是土地的使用費，一種是管理費，兩種費用的收費依據和收費主體是不一樣的?！睹穹ǖ洹酚谌涨霸趦蓵陂g獲得通過。對原來《物權法》作了較多的修改，而且廢止了原《物權法》。

一、2020民法典對小區停車服務費的規定是什么？

根據《民法典》第二百七十五條的規定，小區建筑規劃內，規劃用于停放機動車的車位、車庫，該部分屬建筑規劃的一部分，由業主購買后取得所有權，該部分屬于法定的車位（車庫）。占用業主共有的道路或者其他場所用于停放機動車的車位，該車位沒有在建筑規劃范圍內，不屬于法定的車位，而是為了業主的方便，小區物業公司意定的車位，該車位的使用權受《民法典》的保護，但屬于業主共有。

《民法典》278條規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。應當經專用部分面積過四分之三的業主且參與表決人數過四分之三的業主同意。

二、小區停車位能否允許外來車輛停車？

《民法典》276條規定，小區建筑區劃范圍內，所有的車庫和停車位應當優先滿足業主的需求。即是說不管是開發商出售，還是物業管理公司出租，均應首先滿足業主需要，才能對外出售出租。保證業主的停車優先權。