民法典抵押權規則變化有什么影響？

影響體現在：

《物權法》186條、211條規定了禁止流押、流質，但是現實中流押、流質的約定依然較多。《民法典》不再禁止流押、流質，二是明確當事人約定流押、流質的“只能依法就抵押財產、質押財產優先受償”。這有利于避免因流押、流質條款效力問題引發的爭議，增加交易行為后果的確定性。

《民法典》條文：第405條 抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。將租賃關系的設立時間由《物權法》190條“訂立抵押合同前”變更為“抵押權設立前”，并要求“轉移占有”。刪除了“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。

信托抵押房產注意事項？

導讀：選擇信托時，不管項目質地再好，要是有抵押物加持，必然會多了分放心。但選擇項目時的抵押物，在項目出風險時真的能作為本金的最后一道保護傘嗎？有一些事項是我們需要提前注意的。

一、注意抵押物范圍：

根據《民法典》第三百九十五條，下列資產可以作為抵押物：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）海域使用權；

（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

注意點是在建工程抵押。在我國現行法之下，《民法典》并未對以在建工程設定抵押的條件作限制。而《城市房地產抵押管理辦法》第3條第6款規定在建工程指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”登記機關據此對在建工程抵押進行了諸多限制，如抵押權人僅為債務人、用途只能是在建工程的后續建設、貸款金額只能為在建工程后續建設所需資金量。

因此在建工程抵押，我們一般常見于房地產信托中，如果未來碰到在建工程抵押的工商企業類信托，就得留個心眼了。

第三百九十九條 下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可 以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、 醫療衛生設施和其他公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

二、注意抵押合同的約定事項；

（一）、根據《民法典》第四百條 設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）抵押財產的名稱、數量等情況；

（四）擔保的范圍。

同時，第四百零六條約定， 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的， 按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

因此為了保障債權人的權益，在抵押合同中，必須要有對抵押人在抵押期間轉讓抵押財產的行為進行限制和約定。

同時要禁止抵押人以抵押物為其他債權人辦理第二順位抵押或設定其他權利負擔的行為，以避免因為有二押降低抵押物對本金的保障層數和加大未來的處置難度。

根據《民法典》的規定，對于不動產抵押，采取登記要件主義。抵押權自登記時設立，不動產抵押物未進行抵押登記，抵押權未設立，債權人未取得抵押權，不享有對抵押物的優先受償權。

三、注意抵押權的成立要件

根據《民法典》的規定，對于不動產抵押，采取登記要件主義。抵押權自登記時設立，不動產抵押物未進行抵押登記，抵押權未設立，債權人未取得抵押權，不享有對抵押物的優先受償權。

因此，抵押物是否真正能保證本金的安全，全看抵押權是否設立，抵押他項權證是否出來。

另外，如最高人民法院發布《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號）（“《九民紀要》”）所言，我國目前不動產擔保物權登記，不同地區的系統設置及登記規則并不一致，《九民紀要》區分不同情況確定了較為靈活的認定規則，某些情況下以抵押合同約定的擔保范圍為準，某些情況下則以登記的擔保范圍為準。但是，《擔保制度解釋》明確規定兩者不一致的以不動產登記簿的記載為準。

參考文獻：華鑫信托，王信玲《信托融資業務中不動產抵押登記的風險防范》