2021年房屋出租稅收新政策

2021年房屋出租稅收新政策為：

1、住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅；

2、住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；

3、住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。

房屋租賃稅，是房屋租賃管理部門根據相關法規和稅務部門的委托，對房屋租賃征收租賃管理費。房屋租賃稅里面含了多種稅項，包括增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅、地方教育附加和個人所得稅。

房屋租賃稅由收取房屋租金的出租人繳納。房東去地稅局或者去房屋的所屬街道去開房屋租賃發票，繳納房屋租賃稅，需要攜帶的資料有租賃合同、房東的身份證復印件和產權證復印件。從租賃業務實施來看，房東不會主動備案。雖然房租稅的繳稅主體是業主，但是實際上，大多數房東都會將這部分成本轉嫁給租客。

法律依據

《中華人民共和國稅收征收管理法》

第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行；法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。

任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。　第四條　法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。

法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人。

納稅人、扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。　第五條　國務院稅務主管部門主管全國稅收征收管理工作。各地國家稅務局和地方稅務局應當按照國務院規定的稅收征收管理范圍分別進行征收管理。

地方各級人民政府應當依法加強對本行政區域內稅收征收管理工作的領導或者協調，支持稅務機關依法執行職務，依照法定稅率計算稅額，依法征收稅款。

各有關部門和單位應當支持、協助稅務機關依法執行職務。

稅務機關依法執行職務，任何單位和個人不得阻撓。

北京租房新政：禁止隔斷房，從政策上升至法律

在今天之前，北京住房租賃市場實施的是2008年版的房屋租賃合同文本，從今日起，北京將要實施新版的租賃合同，無論是對于租客來說，抑或是對于房東、中介機構來說，都有著深刻影響。

7月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市市場監督管理局正式發布了《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》三個合同示范文本，示范文本自發布之日起正式推行使用。

據新京報記者了解到，新版本的住房租賃合同示范文本不再按成交方式區分不同版本，將2008年版的自行成交、經紀機構居間成交、經紀機構代理成交的租賃統一到同一版合同，將涉及經紀服務的內容納入到經紀服務合同。

在具體合同執行上，有幾點新內容值得關注，一是禁止群租房、隔斷房，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。二是關于租金，未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。三是關于續租的問題，房東繼續出租的，同等條件下原承租人享有優先承租權（原承租人存在重大違約行為的除外）。

禁止隔斷房，從政策上升至法律

除了對于租賃方式、租金等內容進行規定外，新版住房租賃合同示范文本對于群租房的政策再次重申。

記者發現，在新版住房租賃合同示范文本中最前面寫到：根據《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》（京建法〔2013〕13號）的規定，本市住房出租應當符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件，應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外）。

具體來看，這一段有兩層意思，一是禁止隔斷房、群租房，二是對于具體的租賃面積、居住人數進行了規定與限定。

群租房人數較多，居住環境差，管理薄弱，違章用火、用電、用氣現象大量存在，消防安全隱患巨大。2017年，大興西紅門發生的一起嚴重火災令政府下令嚴查群租房、隔斷房。

此次政府發布的新版租賃合同示范文本中，將隔斷房和群租房納入進去，并受到法律約束，意義重大。在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，雖然之前的租賃相關規定中對于居住空間的分割有著直接要求，但是實際運營過程中，不少長租公寓運營方會采取各種突破的方式，包括客廳、陽臺空間的分割利用等。本次列入租賃合同中就有著明確的法律準繩，租賃合同本身受合同法約束，違反租賃合同將會影響出租方利益，甚至導致合同本身無效并需進行相應賠償。因此，本次北京的新版租賃合同可視為針對租賃管控的進一步升級，對于租賃行業的健康發展將起到重要作用。

“N+1”將面臨巨大政策風險

7月初，閆麗（化名）發朋友圈吐槽說，自己租賃的房子要被拆除了。閆麗告訴新京報記者，這個房子是從機構手中租賃的，將客廳隔了出來用來租住。但是被舉報后，就收到了拆除的通知。

目前在部分出租房中，仍存在房屋打隔斷行為，最常見的做法是，將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后，作為一間房單獨出租使用，這被稱之為“N+1” 模式。

由于客廳面積大、價格相對合適，且經過租賃機構裝修后，居住環境大大提高，這種房源在緊張的北京租賃市場有著部分需求存在，而分散式長租公寓運營機構可以通過“N+1”的模式，來提高盈利水平。

但由于屬于隔斷房的一種，客廳、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用來居住，會增加消防安全隱患。此外，在當下的租賃市場中，隔斷房的隔斷材料是否具備防火效果，這個仍存在潛在風險。因此，“N+1”的模式在北京并不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租賃市場整治風暴中，“N+1”房源曾部分受到清理，此后，也是發現一處查出一處。

有中介機構的工作人員告訴記者，目前北京對于“N+1”態度是，如有舉報，就會立馬拆除。

中原地產首席分析師張大偉表示，租賃企業目前還處于野蠻發展中，隔斷房源比例非常高。從政府政策看，隔斷違規一直沒有變過。在新版合同中，再次明確了這一點，不得改變房屋結構，對于租賃企業來說，將面臨非常大的政策風險。

上海、廣州、蘇州試行“N+1”

隨著各地租賃市場的發展，“N+1”模式在符合消防安全的前提下，能夠解決部分住房租賃需求。因此，部分城市試行“N+1”模式，目前，包括上海、廣州、蘇州等城市已經出臺了相關文件或政策。

2015年1月份，上海市政府辦公廳轉發的《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房的試行意見》，其中規定單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。客廳單獨出租使用的，客廳（分隔后）和與之相連的餐廳等均應當具備直接采光和自然通風條件，室內及套內的入口過道應當符合國家和本市住宅設計規范的要求，不得破壞房屋承重結構，并且符合本市居住房屋最小出租單位、居住人數限制、最低承租面積和消防安全管理的相關規定。

這意味著上海開始嘗試“N+1”的租賃模式。該意見自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。2017年2月24日，上海市人民政府辦公廳發文稱，經評估需繼續實施，有效期延長至2019年2月28日。

2018年底，廣州市人大常委會發布公告，對《廣州市房屋租賃管理規定（草案）》（下稱《草案》）面向社會征求修改意見和建議。《草案》規定，出租人應當以居住空間的一間臥室或起居室（廳）為最小出租單位，且每個臥室或起居室（廳）居住使用人的人均使用面積不得少于5平方米，但居住使用人之間有法定贍養、撫養義務關系的除外。《草案》還明確，廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等原始設計為非居住用途的空間不得出租供人居住。違反上述兩項規定且逾期不改正的，將處五千元以上三萬元以下罰款。

蘇州則走在“N+1”的前列，已經出臺相關執行政策。日前，《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》正式獲批，2019年5月1日將開始執行。根據條例規定：使用面積十二平方米以上的起居室（廳），可以隔斷出一間居室出租，且出租的每間居室人均使用面積不得低于四平方米。這也意味著“N+1””模式在蘇州正式合法化。

在業內人士看來，“N+1”模式的合法化，不僅使許多符合條件的隔斷間可以允許被出租，增加了房源的供應量。同時，也減輕了年輕租房人群的經濟壓力。但是，由于改變原本的室內建筑結構，會增加消防隱患，因此在進行隔斷時，應嚴格采用安全的隔斷材料，保證通風和采光，保障房屋整體結構安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。

北京住房租賃新政都有什么新內容？

北京市住建委會同北京市發展改革委、北京市教委、北京市公安局等多部門聯合起草的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》29日正式發布，將于2017年10月31日起實施。

通知從強化住房租賃管理服務、增加租賃住房供應，建立住房租賃監管平臺、提供便捷公共服務，明確住房租賃行為規范、維護當事人合法權益，加強市場主體監管、提升住房租賃服務水平等四個方面提出加快發展和規范管理本市住房租賃市場的具體措施和要求。根據通知，對承租人的服務保障將大幅提升通知提出，北京各區人民政府應當根據實際加強租賃住房用地保障，通過在產業園區、集體建設用地上按規劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規模、15分鐘步行范圍內無醫療衛生機構的，應當依據標準和規劃予以設置。

通知還提出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息，以及北京市關于非京籍人員子女接受義務教育具體規定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。