居住權,《民法典》新增的“居住權”，你了解嗎?

2022-10-27 法律法規(guī)

《民法典》新增的“居住權”，你了解嗎？

您好！

不敢說了解，只是就其中有關規(guī)定，談談個人看法。

為便于理解，盡可能少的用一些術語，多用白話。

從關于“居住權”的條款說起

在《民法典》中，關于居住權一共有六條規(guī)定。我們用一個例子，來重點說說其中四條比較重要的規(guī)定。

父親名下有一套房子，打算提前過戶給兒子。但是，父親要求：房子可以過戶給兒子，必須要保留父親在這個房子中的永久居住權。

倆人意見一致，簽訂了一個《居住權合同》，并且去不動產機構辦理了房產過戶、居住權登記手續(xù)。

1.居住權，是誰為誰設立？

居住權，是產權人為他人（非產權人）設立。如上例中，父親將房子過戶給兒子之后，需由兒子為父親設立。根據(jù)《民法典》：

第三百六十六條居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

這個定義的意思就是：

居住權的設置，屬于一種“合同”行為。居住權，指的是自己對別人的房子具有合法居住的權利。

所以，在后續(xù)條款中就規(guī)定了：

要想設立居住權，必須得由產權人與居住人之間簽訂一個居住權合同。

2.簽訂合同，是不是就有居住權了？

但是光有合同還不行，“居住權”必須要同時辦理登記才生效——“居住權自登記時設立”。

3.能享有多長時間居住權？

因為居住權是一種合同行為，所以，時間可以通過合同約定。《民法典》原文是這樣闡述的：

第三百七十條居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

可以這么理解：合同約定了，按照約定期限；沒有約定期限，直至居住權人死亡（可以理解為永久）。

同樣，辦理居住權時要登記，居住權消滅的時候也要辦理注銷登記。相當于居住權要辦理兩次登記。

4.居住權，能轉、能傳么？

居住權，不能轉讓、不能繼承。

如上例子，父親有這個房子居住權。假設還有一個女兒，父親百年之后，房子居住權不能傳給女兒、由女兒居住——因為居住權已經(jīng)消滅了，不是遺產。

適用情況

按照關于居住權設立雙方的關系，籠統(tǒng)區(qū)分兩類情況：

一類情況是，設立雙方?jīng)]有什么親屬關系。一類情況是，設立雙方有親屬關系。

居住權是不區(qū)分設立雙方關系的。但是，正常情況下，從適用性角度，第一類發(fā)生的可能性很小——畢竟，沒有親屬關系的，很難有誰樂意將自己的房子無償給別人居住。

所以，個人認為，設立居住權行為，比較適合于這種情況：一方將房產給到另一方，同時作為條件，另一方需為己設立居住權——尤其如開篇示例，房子提前分掉，但是保留居住權。

所以：

父母將房子提前給到子女，同時要求子女為自己設立居住權。父母均同意將房子給到子女繼承。但是，任何健在的一方，都必須有房子居住權。再婚家庭，房子給到自己的子女繼承，但是要保留再婚配偶的居住權。

以上這些情形，個人認為，更適合于居住權的應用。

居住權與產權的關系和影響

既然居住權是通過合同，由產權人為非產權人設立，那么，居住權和產權之間是什么關系？

事實上，兩類權利沒什么關系——屬于兩種不同的權利。

產權，或者叫所有權，可以認為是“最高權限”，可以對房子使用、居住、處置等。居住權，僅僅是一個可以合法居住的權利，不改變房產的歸屬。產權人的變更，不影響居住權的合法有效性。

二者之間不沖突，但，有時候確實會產生影響——尤其是“居住權”對“產權”的影響。

還拿上面的例子延伸一下：

兒子打算把父親這套房子賣掉，父親不同意。

這時候，父親（作為居住權人）同意與否沒有決定性，因為他不是產權人，不能阻止房子出售。房子賣不賣，由作為產權人的兒子說了算。

但是，兒子能不能把這套房子賣掉，就會受到“居住權”影響了。

因為居住權要登記，所以買家是可以知道這套房子有沒有居住權的。結果買家一看，這房子設立了居住權，意味著即便自己買下來，房子依然可以由別人居住，猶豫了……

所以，這也是為什么前面提到“適用情況”時的個人認為——房子給你，為我設立居住權，制約你對房產進行處置，保證我的居住。

其他看法

關于居住權規(guī)定，個人認為，距離落地還有非常大的差距。例如，居住權的房子能不能出租？租客與居住權人之間產生沖突怎么辦？居住權需登記，配套的登記系統(tǒng)變更了么？萬一沒有告知房子設有居住權、出售了，買家如何維護自己的權益？等等……

畢竟，簡單六條能把居住權說明白，恐怕很難。后續(xù)還需要一系列的實踐驗證、解釋等，來支撐居住權真正落地。

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什么叫居住權？

居住權，是指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利。居住權起源于羅馬法。從淵源看，居住權最早產生于羅馬婚姻家庭關系中，而且與財產繼承制度緊密相關，最初是作為生活保障的制度設計而存在的。

在羅馬共和國擴張以前以及擴張后的相當時間里，羅馬家庭在其社會生活中居于主要地位。家庭的基礎是家長權。與家長權相適應，在財產繼承方面實行概括繼承制度。

在當時的羅馬社會，死者往往以遺囑指定一家子為其財產的概括繼承人，而其他非家長繼承人一般不能取得家產繼承權。

如何理解居住權，求指點？

您好！

居住權立入《民法典》，歸結到“物權編”的“用益物權”章節(jié)中，自2021年開始實施。

在這里，從“基本概念、設立條件要求、設立方式、期限設定、行使要求、取消方式、適用情況” 幾個方面，用比較直白的方式，談談個人對居住權的理解，可能篇幅有些長，僅供參考。

基本概念

上面提到，房屋居住權屬于用益物權。那么用益物權，與物權有什么區(qū)別？

根據(jù)《民法典》中給出的概念，簡單理解就是：可以使用（居住在）其他人所有的房屋中的權利。所以，相對所有權而言，居住權指的就是，這個房子不屬于我，但是我有合法的權利可以居住。

我們用兩類有合法居住權利的概念做一個對比——居住權與所有權、居住權與租賃權——來嘗試解釋的更清楚一些。

1.所有權與居住權

我們知道，對于房屋這類不動產而言，一旦登記產權人，則房子屬于產權人的私產，產權人有對房屋進行占有、使用、收益、處分的權利，其中，當然包括了居住；而居住權這類用益物權，有的是“占有、使用、收益”權利，并無權利處分。

所以，所有權“最大”，包括了居住權——

房屋所有權人，無論是否為他人設立了居住權，都有絕對的權利居住。有人會這樣認為：我有了房子居住權，別人、包括房子產權人就不能居住。這種觀點是不對的。房屋所有權人，無論是否為他人設立了居住權，都可以處置房子，不會因設立居住權而禁止房屋處置（售賣、出租等）。只不過因為設置了居住權，會導致處置起來比較困難。畢竟沒有人愿意購買、租賃一套別人還能合法居住的房子。

2.居住權與租賃權

租房住是一種普遍現(xiàn)象。租了房子，也可以合法居住。那么，租賃權與居住權有什么區(qū)別？

主要有三點區(qū)別：

居住權設立，是無償?shù)模欢赓U行為，本身屬于一種交易關系——租客給錢，房東收租。居住權的期限，可以是有限的，也可以是無期限的；而租賃，必須要有期限約定。居住權大于租賃權。換句話說，即便房東把房子租給別人，房屋居住權人依然可以居住。設立條件要求

要讓居住權設立生效，必須要完成兩個動作：

一是合同。必須要由所有權人與居住權人之間簽訂書面合同。二是登記。居住權不登記，不生效。

這里解釋兩個問題：

1.居住權設立，必須要經(jīng)過所有產權人同意么？

這一點上目前沒有針對性的司法解釋。個人觀點是：是的。

根據(jù)《民法典》：

第三百零一條處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

“共同共有”情況下，必須要所有的產權人均同意方可對房屋處分。因此，可以理解為各產權人具有“一票否決權”。前面我們又提到過：所有權最大。因此，套用到居住權的設立上，任何一位共同共有人不同意，房子均不能設立居住權。“按份共有”情況下，遵循的是“少數(shù)服從多數(shù)”原則，只要占2/3以上份額的產權人同意即可進行處分。但是，可以處分并不代表無需經(jīng)其他產權人同意——必須要其他產權人知曉并取得其意見，反對情況下，雖然不決定房產處分，但是過程會很漫長、很麻煩——所以，套用到居住權設立，理論上2/3份額按份共有人同意即可設置居住權，但現(xiàn)實操作很難。

2.為什么必須登記？

登記的目的，是讓房子有一個官方認可的、明確的“標簽”。

舉個例子。

前面我們提到過，即便房子設置了居住權，并不能阻止所有權人對房子進行處分。房東要賣房子，如果不做所有權登記，萬一買家買到一個別人還有居住權的房子怎么辦？這時候，就要以官方的登記信息為準，做到信息透明，避免一些不必要的爭端。

設立方式

《民法典》給出的設立方式有兩種：一種是合同方式，一種是遺囑。

合同方式適用于所有權人、居住權人均在世的情況。例如，甲為乙設置居住權，甲乙雙方簽訂合同、登記備案。這一點應該比較容易理解。

這里重點說一下遺囑方式。

遺囑生效發(fā)生在身后。那么，所有權人都已經(jīng)過世，怎么為他人設置居住權？這里舉個例子來說一下遺囑設立居住權的邏輯：

在本人去世后，位于xx、本人名下房產（房產證號xx）中屬于我的份額，全部由A繼承。A需為B設置居住權，若A不為B設置居住權，則上述財產，改由B繼承。

用遺囑設置居住權，其實是一種“附條件遺囑”——遺囑繼承人繼承的條件是，為他人設置居住權。不達成條件，不繼承。

指定的遺囑繼承人是A，繼承條件是A為B設置居住權——這就符合了第一種設置方式：A在世、B在世，AB之間簽訂合同、辦理登記。

那么，萬一遺囑人的房子是遺囑人與他人（例如C）共有怎么辦？前面我們說了，居住權設立要經(jīng)過所有產權人同意。這種情況下居住權能否設立成功，就變成了遺囑繼承人A與C之間的關系——其實，跟遺囑人與C的關系是完全一樣的——如果遺囑人能協(xié)調C、為B設立居住權，意味著A為B設立也能成立。

期限設定

居住權，可以是有限期的，也可以是無限期的，通過合同約定。

有限期，即約定居住權有效期，例如五年、十年。無限期，指一直到居住權人過世。行使要求

居住權設立本身是一種合同行為，對合同雙方均有約束力。因此，任何一方均不得單方違約。

對于居住權人而言，在行使其居住權的過程中，《民法典》有特定要求：

第三百六十九條居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

居住權人，不能把自己的居住權再轉讓給別人。居住權的享受范圍，僅限居住權人。居住權不能繼承。居住權人過世，居住權自然消滅。居住權人的繼承人，不能繼續(xù)享有居住權。居住權人住進房子，不能把房子出租出去，除非雙方在合同中約定允許。這一點應該比較好理解。所有權人無償為他人設立居住權，結果居住權人又把房子租出去賺錢。與其這樣，所有權人何不自己出租自己賺錢？取消方式

《民法典》中給出了兩種取消方式：有限期的，期滿；無限期的，居住權人過世。

其實取消應該有三種情況。除上述兩種情況之外還有一種：合同取消。如果雙方都同意變更合同，例如期限未到，但是所有權人與居住權人均同意，居住權人不再居住，那么可以走合同變更的方式，取消居住權。

注意：居住權取消，也要辦理登記——注銷登記，把房子的居住權標簽去掉。

適用情況

此部分純屬個人觀點，沒有法律條文支持。

個人認為：設立房屋居住權，更適用于房屋所有人將房子給到他人、同時要求他人設立居住權的情況。

我們模擬三個場景。

場景（一）：假設父母有一套房子。因為某些原因，要給到兒子住，但是父母不想做房子過戶。這時候，其實父母為兒子設置居住權沒有任何意義。真想給兒子住，也就給他住了；不想讓他住，設置居住權反而把父母“綁住”了。因為——這里不存在任何一方有權益損失的問題。

場景（二）：還是父母有一套房子。因為某些原因，父母要把房子過戶給兒子。同時，出于各種考慮，父母想對自己做一個保護，或者不想讓兒子今后對房子隨意處分。這時候，居住權就有意義了——房子可以給兒子，但是兒子必須要為父母設置永久居住權為條件。如此處理，對于父母而言，其實是有權益損失的，所以可以通過“居住權”對權益的損失形成保護，對受益人形成約束。

場景（三）：假設父親有一套獨立產權的房子，父母有一個兒子。父親決定百年之后把這個房子全部給到兒子。但是，考慮到萬一自己先走，對老伴兒必須要形成保護。這時候，父親就可以訂立遺囑，指定兒子作為唯一繼承人，但是必須要給老伴兒設置居住權。這種情況下，居住權設置是有現(xiàn)實意義的——兒子是受益人，受益不是無償?shù)模怯屑s束條件的。

所以，設立居住權，從常規(guī)邏輯上，更加適用于房屋所有權人有利益損失、或者要對房屋受益人形成約束的情況。

否則，“房子本來就是我的，我還得為你設立居住權，讓你白住著”，不大符合常規(guī)邏輯。

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