民法典型物業合同，合同法對物業合同的規定？

物業服務合同是《民法典》中合同編中典型合同的一種，具體規定在第二十四章自第九百三十七條至九百五十條的規定中。其中第九百三十七條的法條所規定的物業服務合同指廣義物業服務合同，包括前期由建設單位與物業服務人訂立的前期物業服務合同，和后期業主通過業主委員會或者業主大會與物業服務人訂立的物業服務合同。該合同主體為業主和物業服務人，客體是物業服務行為。

前期物業服務合同具有過渡性質。若當事人約定的服務期限屆滿或者全體業主通過召開業主大會，選聘新的物業服務人并訂立新的物業服務合同，該新的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。

其中第九百四十三條的規定是物業服務人的報告義務 ，具體內容為：物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

第九百四十四條規定的是業主的支付物業義務，具體內容為：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

有關物業服務人公開及報告的具體內容、方式、范圍、時間等，當事人可以在物業服務合同中加以約定。業主應當按照合同約定繳納物業費，業主不得以未接受或者無須接受相關物業服務為抗辯的理由拒絕向物業服務人支付物業費。但業主可以拒絕支付物業費的正當理由包括：一、物業服務人不履行物業服務合同義務或履行義務不符合約定。二、物業服務人違反合同約定或者法律法規規章規定，擅自提高收費收費標準、增加收費項目等，業主可以就違規部分拒絕繳費。

民法典關于物業合同無效的規定？

依據我國民法典的規定,物業服務合同無效的不受法律保護,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。

民法典解除物業合同的解讀？

《民法典》第九百四十二條：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

條文解讀：

1.物業公司應當維護電梯的正常運行，及時清掃小區內的垃圾，保持良好的小區環境。

2.物業公司還應當維護好物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全，例如加強巡邏、安裝監控等。

3.如果在物業服務區域內有違反治安、環保、消防等法律法規的行為，物業公司應當采取合理措施制止，并向有關主管部門報告并協助處理。

《民法典》第九百三十九條：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

條文解讀：

1.業主雖未與物業公司簽訂正式物業合同，但建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。

2.物業公司按照前期物業服務合同約定為業主提供了物業服務，業主應當向物業公司交納物業費。

《民法典》第九百四十條：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

《民法典》第九百四十六條：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

《民法典》第九百五十條：物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

條文解讀：

1.如果對小區開發商委托的前期物業公司不滿意，是有權更換物業公司的。對更換后的物業公司仍不滿意，可以依照法定程序共同決定解聘物業公司、解除物業服務合同等事項。

2.在物業公司交替期間，原來的物業公司還應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

物業管理的合同內容應包括哪些？

物業管理服務合同應當包含的內容： (1)雙方當事人和委托管理物業的基本情況; (2)物業管理服務事項和服務質量要求; (3)物業管理服務費用的標準及收取方法; (4)合同的期限、合同終止和解約的約定、合同終止時預收物業管理服務費用、結余維修費用、物業管理用房、物業資料等的移交方法; (5)違約責任及解決糾紛的途徑; (6)雙方當事人約定的其他事項。 物業管理合同也稱“物業管理服務合同”，是委托方和物業服務企業在根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上簽訂的合同。 基于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。 民法雖對契約不采類型強制原則，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規定補充當事人約定之不備。其二、以強制規定保護當事人的利益。 查現行合同法相關規定，可以發現并沒有對物業管理合同作出的任何特別規定，在現行立法上，物業管理合同自應屬于無名合同之一種。

物業合同無效的強制規定？

物業服務合同的無效情形

1、根據《民法典》第一百四十四條的規定，無民事行為能力人訂立的合同無效。

2、根據《民法典》第一百五十三條的規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效

強制性規定可以區分為要求當事人必須采用特定行為模式的強制性規定，以及禁止當事人采用特定行為模式的強制性規定。

(1)針對必須采用特定行為模式的強制性規定，比如沒有法律、行政法規的規定辦理相應的審批手續，合同的法定特別生效條件不具備，那么合同并非絕對無效。按照法定的要求采取特定行為模式后合同仍然可以生效。

(2)針對禁止當事人采用特定行為模式的強制性規定分為兩種情況：一種是管理性的強制性規定，一種是效力性的強制性規定。違反管理性的強制性規定，當事人要承受行政法甚至刑法上的不利法律后果，而該合同在民法上并非絕對無效;違反效力性的強制性規定，合同對被認定為絕對無效。

3、根據《民法典》第一百五十三條的規定，違背公序良俗的合同無效。

合同存在損害國家利益、社會公共利益等公共利益的情形，那么合同會被認定為絕對無效。

4、根據《民法典》第一百五十四條的規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的合同無效。

二、物業合同怎么變更

在物業管理企業接管物業之后，可能會由于業主的其他要求或環境的變化，導致合部分內容不再符合實際，此時應由物業管理企業與業主委員會商議，對委托服務合同的及時進行修改。

1、物業服務合同變更的特點。

①協商一致性。即合同的修改須經雙方當事人協商一致，并在原有合同基礎之上達成新的的協議。

②局部變更性。即委托服務合同的變更只能是對原有合同內容的局部修改和補充。

③相對消滅性。合同的變更必然意味著有新的內容產生，它的履行相應不能再按照原有合同進行，而應按變更后的權利和義務關系履行。

2、物業服務合同變更的要件。要構成委托管理合同的變更，還必須具有以下一些形式要件。

①已存在合同關系基礎。合同的變更必須建立在已有合同基礎之上，否則就不可能發生變更問題。

②具有法律依據或當事人約定。物業服務合同的變更可以依據法律規定產生，也可通過當事人雙方協商產生。

③具備法定形式合同的變更。應當從形式和實質上符合法律規定。

④非實質性條款發生變化。非實質性條款是指不會導致原合同關系破滅和新合同關系產生的合同條款，即除合同標的之外的其他條款。

3、物業服務合同變更的效力