小產權房買賣合同有效嗎

按照目前法律規定及司法實踐，小產權房買賣合同分為兩種情況。第一種情況，房產屬于農村宅基地房的，如購買方是本地農村集體經濟組織成員的，可以購買，雙方之間的房屋買賣合同有效，受法律保護。如購買方不是本地農村集體經濟組織成員的，一般司法實踐中作為無效合同處理;第二種情況，對于不屬于農村宅基地房的其他使用農村集體土地建設的房屋，司法實踐中，法院通常對于小產權房買賣合同做無效合同處理或是認為屬于行政機關處理的范疇，法院對于小產權房買賣糾紛案件不予受理。已經受理的，駁回起訴。

【【法律依據】】

《土地管理法》第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

【溫馨提示】

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小產權房屋買賣合同怎么寫

法律分析：1、標的要清晰

其實，在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內容：房屋的坐落位置、所買賣房屋的面積等內容，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積。另外房屋是現房還是期房、房屋的配套設施和維修標準也要說明。

2、預定房屋的價格及付款時間

大多新房是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。二手房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

3、明確交房期限

約定交房期限也是有必要的，賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。

4、權利擔保

購房者還應要求賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如果有由賣方承擔全部責任。

5、合同雙方認為應當約定的其他事項

買賣雙方還應約定一些雙方認為比較重要的事項。如房屋的保修責任、物業管理以及小區內公用配套設施等。小產權房是沒有房產證的，所以在交易的時候是很容易出現問題，在進行小產權房買賣的時候一定要注意細節問題。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

第四百六十九條 當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。

第四百七十一條 當事人訂立合同，可以采取要約、承諾方式或者其他方式。

小產權房簽合同注意哪些問題

小產權房簽合同注意的問題如下：

第一、合同雙方當事人。買賣雙方或者如果有委托代理人的話，應寫清名稱、地址、郵政編碼、聯系電話。

第二、標的。寫清房屋的坐落位置;所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積;房屋是現房，還是期房;房屋的配套設施和維修標準。

第三、房屋的價格及付款時間約定。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

第四、交房期限。

第五、權利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。

第六、違約責任。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。

第七、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業管理以及小區內公用配套設施等?！吨腥A人民共和國民法典》第四百七十條 合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。